나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경11334 [1] 서울특별시 성북구 하월곡동 90-1817 명남더블레스 3층306호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중심 · 평가일 2025.02.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 하월곡동 소재 ""서울도시과학기술고등학교"" 남측 인근에 위치하고 있으며, 본건 주위는 다세대·연립주택, 단독주택, 근린생활시설, 아파트, 학교 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 평스라브지붕 9층 건물 내 제3층 제306호로서
외벽: 돌붙임 마감 등
창호: 새시창호 등 임.

이용상태

공부상 오피스텔임.(후면 '건물개황도' 참조)

설비내역

주차장설비, 승강기설비, 난방설비, 위생설비 및 급배수설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단으로 인접 필지 대비 등고평탄한 장방형의 토지로서 현황 오피스텔 및 다세대주택 건부지로서 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 동측으로 각각 약 6미터, 4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1. 하월곡동 90-1817 : 도시지역, 준주거지역, 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.
2~3. 하월곡동 90-1818, 90-1819 : 도시지역, 준주거지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 미상임.
2. 본건의 호별위치는 집합건축물대장의 도면 등을 참고하였으며, 내부구조 등은 현장조사시 이해관계인의 부재로 개략적인 외부 관찰, 집합건축물대장상의 건축물현황도, 유사 평가전례 등을 참조하여 일반적인 상태를 기준으로 평가하였는 바 실제와 상이할 수 있으니 입찰 및 낙찰시 재확인하는 등 유의하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경11334 (1)

경매구분: 부동산강제경매

감정가: 277,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 성북구 하월곡동 90-1817 명남더블레스 3층306호

용도: 오피스텔 (업무시설)

건물명: 명남더블레스

건축년도: 2019년

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 12.80㎡ (약 3.87평)

토지지분: 12.8㎡ (약 3.87평)

건물면적: 45.49㎡ (약 13.76평)

건물지분: 45.49㎡ (약 13.76평)

1.4. 채권자

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 하월곡동 소재 "서울도시과학기술고등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 다세대·연립주택, 단독주택, 근린생활시설, 아파트, 학교 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 및 도로 상태

본건 토지는 총 3필지로 구성되어 있으며, 인접 필지와 대비하여 등고평탄한 장방형 토지로 현재 오피스텔 및 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 본건 북측 및 동측으로 각각 약 6미터, 4미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획

해당 토지는 도시지역, 준주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각물건 요약

본건은 서울북부지방법원의 강제경매 사건으로, 소유권 외 다수의 권리관계가 등기되어 있습니다.

3.2. 주요 권리 분석

* 말소기준권리: 주택도시보증공사의 강제경매개시결정등기 (2025-01-21 접수)

* 선순위 임차권: 심희연 (주택도시보증공사)

* 보증금: 327,000,000원

* 전입일자: 2022-08-25

* 확정일자: 2022-08-11

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2023-11-28

* 임차인 인수 여부: 을구 1번 주택임차권 등기(심희연)는 매각으로 소멸되지 않으며, 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 임차인의 보증금 327,000,000원이 감정가 277,000,000원보다 높아, 전액 변제가 어려울 가능성이 높습니다.

3.3. 임차인 정보

* 임차인: 심

* 보증금: 327,000,000원

* 차임: 0원

* 전입(사업)일자: 2022-08-25

* 확정일자: 2022-08-11

* 대항력: 있음

* 주의: 보증금 전액이 배당받지 못할 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 하는 중요한 리스크 요소입니다.

3.4. 등기부 요약

* 갑3: 소유권이전2번신탁등기말소 (2020-04-20)

* 갑4: 공유자전원지분전부이전 (2020-05-08)

* 갑5: 소유권이전 (2022-05-03, 매매금 327,000,000원)

* 을1: 주택임차권 (2023-11-28, 권리자: 심희연, 금액: 327,000,000원, 말소: 인수)

* 갑6: 강제경매 (2025-01-21, 권리자: 주택도시보증공사, 말소기준권리)

* 갑7: 압류 (2025-02-05, 권리자: 성북구)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 주거 환경

본건이 위치한 지역은 "서울도시과학기술고등학교" 인근으로, 주거용 건물(다세대, 연립, 아파트)과 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있는 복합 지역입니다. 주거 및 교육 관련 시설이 밀집해 있어 안정적인 수요가 예상됩니다.

4.2. 상권 특성

업무시설(오피스텔) 용도로 지정되어 있어, 상업시설 및 주거 기능을 함께 갖추고 있습니다. 주변에 대규모 상업시설보다는 중소규모 상가들이 분포할 것으로 추정됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 학교가 소재하고 있으며, 주거 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교통 및 접근성

차량 접근성이 양호하고 대중교통 이용이 편리하여 서울 시내로의 이동이 용이합니다.

5.3. 건물 내 시설

건물 내에는 주차장, 승강기, 난방, 위생 및 급배수 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 위험

가장 큰 리스크는 보증금 327,000,000원의 대항력 있는 임차인(심희연)이 존재한다는 점입니다. 임차인의 전입일자(2022.08.25)가 말소기준권리(2025.01.21)보다 앞서므로, 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 잔액은 낙찰자가 인수해야 합니다. 임차인의 보증금이 감정가를 상회하므로, 배당으로 전액 변제가 이루어지지 않을 가능성이 매우 높습니다.

6.2. 현장 조사 한계

감정평가서에 따르면, 이해관계인 부재로 내부 구조 및 실제 이용 상태를 개략적으로만 파악하였으며, 외부 관찰 및 집합건축물대장, 유사 평가 사례 등을 참조하여 일반적인 상태를 기준으로 평가되었습니다. 실제 내부 상태는 조사 내용과 상이할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 현장을 직접 확인해야 합니다.

6.3. 기타 확인 사항

임대 관계에 대한 상세 정보가 미상으로 명시되어 있으나, 등기부상 명확한 임차인 정보가 확인되므로 해당 임차인에 대한 인수 여부에 집중해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 북부지방법원에서 진행되는 오피스텔 경매 물건으로, 45.49㎡ (약 13.76평) 규모입니다. 감정가는 277,000,000원입니다.

본 물건의 가장 중요한 특징은 보증금 327,000,000원의 선순위 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이 임차인의 보증금 전액을 매수인이 인수할 가능성이 매우 높다는 점입니다. 이는 낙찰가의 상당 부분을 차지하거나 심지어 초과할 수 있는 금액으로, 투자 시 반드시 고려해야 할 최우선 리스크 요소입니다.

건축물은 2019년에 준공되어 비교적 신축이며, 입지 조건 및 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 서울 성북구 하월곡동에 위치하여 향후 지역 개발 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

* 건물 신축성: 2019년 준공으로 비교적 최신 건물에 속합니다.

* 잠재적 수익: 임차인 보증금 인수 부담을 상쇄할 만한 시세 차익 또는 임대 수익을 확보할 수 있다면 투자 가치가 있습니다. (단, 이는 철저한 시세 분석과 인수 금액의 적정성 판단을 전제로 합니다.)

9. 예상 입찰가

최근 매매 정보에 따르면, 동일 건물 내 26.27㎡ 면적의 오피스텔이 2026년 5월 23일에 20,000만원 (200,000,000원)에 거래되었습니다. 이를 기준으로 제곱미터당 단가를 산출하면 약 7,613,247원/㎡ 입니다. 이 단가를 본건 면적(45.49㎡)에 적용하면 약 346,399,898원의 시세가 추정됩니다.

본 건의 감정가는 277,000,000원이나, 선순위 임차인의 보증금이 327,000,000원이며, 이 금액 전액을 인수할 가능성이 매우 높습니다. 이는 추정 시세와 거의 맞먹거나, 감정가를 초과하는 금액입니다.

만약 보증금 327,000,000원을 인수한다고 가정하고, 추정 시세인 346,000,000원을 목표 취득가로 설정한다면, 낙찰가는 약 19,000,000원 이하가 되어야 하므로 현실적인 입찰가 산정이 어렵습니다.

따라서, 본 건은 임차인 보증금 인수 위험이 매우 높아 보수적인 접근이 필수적입니다.

만약 임차인 보증금 전액을 인수한다고 가정하고, 투입 총액 (낙찰가 + 인수 보증금)이 시세(약 346,000,000원)를 초과하지 않도록 입찰해야 합니다.

현실적으로 보증금 인수 부담을 고려하면, 입찰가는 감정가(277,000,000원)보다 상당히 낮게 산정해야 할 것으로 보입니다.

보수적인 관점에서, 150,000,000원 ~ 200,000,000원 사이에서 신중하게 접근하는 것을 고려해볼 수 있습니다. 이 가격대 역시 임차인 보증금 인수액과 합산 시 시세 대비 경쟁력을 확보할 수 있는지 면밀한 분석이 필요합니다.

투자 결정 전, 반드시 해당 임차인과의 협상 가능성, 배당 배제 가능성, 실제 현장 조사, 최신 시세 동향 등을 종합적으로 재확인하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.