나이스옥션 법원경매 성남 2026타경50465 [1] 경기도 광주시 송정동 350-158 송정낙원포레시티 408동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 박규만 · 평가일 2026.03.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 송정동 소재 ‘광주시청’ 남서측 인근에 위치하며, 본건 주변은 다세대주택, 근린생활시설, 골프연습장, 공공시설, 농경지, 임야 등이 분포된 지역으로 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류소가 소재하는 등 제반 교통상황 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사스라브)지붕 4층건 중 제4층 제402호로서 (사용승인일 : 2016.12.29) 외벽 : 타일붙임 마감 등. 내벽 : 벽지 도배 등. 창호 : PVC 창호 마감 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 세장형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용되고 있음.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약6m(지적도에 의함)의 포장 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)), 가축사육제한구역 (일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역 <물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./ 외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대) <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

다세대주택으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 성남지원 2026타경50465 (1)

* 소재지: 경기도 광주시 송정동 350-158 송정낙원포레시티 408동 4층402호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 212,000,000원

* 토지 면적: 119.56㎡ (약 36.16평)

* 토지 지분: 119.562㎡ (약 36.16평)

* 건물 면적: 51.47㎡ (약 15.57평)

* 건물 지분: 51.47㎡ (약 15.57평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

* 건물 구조 및 사용승인일: 철근콘크리트구조 (경사스라브) 지붕 4층건 중 4층 402호 (사용승인일: 2016.12.29)

* 특이사항: HUG 인수조건 변경, 공동담보

* 주의사항: 다세대주택으로 이용 중임.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 본건은 경기도 광주시 송정동 소재 ‘광주시청’ 남서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 근린생활시설, 골프연습장, 공공시설, 농경지, 임야 등이 분포된 지역으로 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류소가 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통입니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등 대상 용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대) 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 국민건강보험공단의 압류 (2022-10-21, 갑4)

* 인수되는 권리:

* 인수 보증금 합계: 0원 (HUG의 인수조건 변경 및 확약서 제출로 인해 임차권이 말소될 것으로 예상되나, 물건명세서상 인수 가능성이 명시되어 있어 주의가 필요합니다.)

* 임차인 현황:

* 임차인: 강

* 보증금: 225,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-08-31

* 확정일자: 2021-07-08

* 배당신고일자: 2023-09-19

* 대항력: 없음 (단, 확정일자(2021-07-08)가 말소기준권리(2022-10-21)보다 앞서므로, 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 잔액 인수 가능성이 있습니다. HUG의 인수조건확약서 내용을 면밀히 검토해야 합니다.)

* 등기부 요약:

* 소유권 보존: 조정형 (2017-01-06)

* 소유권 이전: 장아름 (2017-01-25)

* 주택 임차권: 강준영 (2023-09-19, 금225,000,000원, 말소 예정으로 표시되나 물건명세서 상 인수 가능성 명시)

* 소유권 이전: 박광이 (2021-08-31, 매매)

* 압류: 국민건강보험공단 (2022-10-21, 말소기준권리)

* 압류: 광주시 (2026-01-14)

* 강제 경매: 주택도시보증공사 (2026-03-06, 225,000,000원)

* 등기부 채권 총액: 225,000,000원

* 물건명세서 참고사항: 매각으로 소멸되지 않는 권리로 을구 3번 주택임차권등기(임차보증금 225,000,000원)가 있으나, HUG가 인수조건확약서를 제출하여 임차보증금 관련 말소에 동의한다는 내용이 있습니다. 다만, 배당에서 임차보증금이 전액 배당되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수할 수 있다는 점을 유의해야 합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 매매 정보 (2026년 5월 기준):

* 송정낙원포레시티 (211동, 건물 전용 면적 70.15㎡): 23,800만원

* 신안팰리스 (407-52, 건물 전용 면적 72.39㎡): 20,000만원

* 브론즈빌 (407-51, 건물 전용 면적 76.6㎡): 21,500만원

* 본건 물건 면적(51.47㎡) 대비 주변 시세 분석:

* 송정낙원포레시티(211동)의 평당 단가 (23,800만원 / 70.15㎡ ≈ 33.9만원/㎡) 적용 시, 본건 시세는 약 17,450만원으로 환산됩니다.

* 주변 다세대 주택들의 최근 실거래가 수준은 20,000만원 ~ 23,800만원 선입니다.

* 감정가(21,200만원)는 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: 다세대주택, 근린생활시설, 골프연습장, 공공시설, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있습니다.

* 혐오시설: 주변 반경 내 혐오시설로 판단될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차권 인수 가능성: HUG의 인수조건확약서 제출로 임차권 말소가 예상되나, 물건명세서상 잔액 인수 가능성이 명시되어 있어 매수인이 부담해야 할 위험이 잠재합니다. '대항력 없음'으로 표시되어 있으나, 확정일자 선순위로 인한 주의가 필요합니다.

* 각종 개발 및 행위 제한: 도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역 등으로 지정되어 있어 향후 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

* 토지거래 허가구역: 지정 기간(25.8.26.~26.8.25.) 동안 외국인 등에 대한 허가 요건이 적용될 수 있습니다 (경매에는 일반적으로 해당 없음).

1.6. 종합 의견

본 물건은 2016년 준공된 신축급 다세대주택으로, 입지 및 주변 환경은 보통 수준입니다. 감정가는 21,200만원이나, 최근 실거래가(2026년 5월)와 비교 시 면적 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 최대 리스크는 임차권 인수 가능성으로, HUG의 인수조건확약서에도 불구하고 물건명세서의 인수 가능성 경고 문구를 반드시 숙지하고 입찰해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 신축(2016년 준공)의 다세대주택으로 안정적인 거주 및 가치 상승 기대.

* 감정가 대비 시세 분석을 통해 시세보다 저렴하게 낙찰받을 기회 포착 가능.

* HUG의 인수조건 변경으로 임차권 말소 관련 불확실성 해소 가능성 높음.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 212,000,000원

* 최근 실거래가 (유사 단지, 70.15㎡): 238,000,000원 (2026.05)

* 본건 환산 시세 (51.47㎡): 약 174,500,000원

* 주변 다세대 시세 범위: 200,000,000원 ~ 238,000,000원

* 예상 인수 보증금: 0원 (HUG 인수조건 및 권리분석상 말소 예상, 단 인수 리스크 상존)

* 시세 분석:

본건의 면적(51.47㎡) 대비 주변 실거래가(70.15㎡~76.6㎡)를 고려할 때, 환산 시세는 약 1억 7,450만원 수준입니다. 주변 다세대 주택들의 실거래가 하단은 2억원 수준이나, 본건은 이보다 작은 면적입니다. 감정가(2억 1,200만원)는 최근 실거래가 대비 높은 편입니다.

* 예상 입찰가:

인수 보증금이 없다고 가정하고, 본건의 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정합니다. 임차권 인수 리스크를 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

1억 7,000만원 ~ 1억 9,000만원 범위 내에서 입찰가를 고려하며, 1억 8,000만원 ~ 1억 8,500만원 수준을 우선적으로 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.