나이스옥션 법원경매 수원 2026타경51101 [1] 경기도 수원시 권선구 호매실동 1406-3 권선행정타운줌시티 3층301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 목현 · 평가일 2026.03.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 오목천동 소재 "수원여자대학교 인제캠퍼스" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 주상용 건물, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 성숙중인 상가지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량 출입 원활하며, 인근에 일반버스정류장이 소재하는 등 대중교통편의성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제3층 제301호로서, 외벽 : 석재 및 복합판넬 마감 등 내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 마감 등 창호 : 하이샤시 이중창 마감 등임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임(후첨 '내부구조도' 참조).

설비내역

위생 및 급배수 설비, 냉난방 설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 대지 및 도로와 등고평탄한 가장형 토지로서, 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 30m(호매실로, 6차선), 서측으로 노폭 약 25m 내외(호매실로104번길, 5차선)의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

호매실동 1406-3 :도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(호매실지구), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 공공주택지구<공공주택 특별법>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대주택)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

-주택도시보증공사(양도전:임차인 류명록)로부터 2026.04.08.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

사건번호: 수원지방법원 2026타경51101 (1)

소재지: 경기도 수원시 권선구 호매실동 1406-3 권선행정타운줌시티 3층301호

용도: 오피스텔 (업무시설, 근린생활시설)

감정가: 152,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 건물 정보

건물명: 권선행정타운 줌시티

건축연도: 2021년

층수: 10층 건물 중 3층 301호

전유면적: 29.38㎡ (약 8.89평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물

건물 마감: 외벽 - 석재 및 복합판넬, 내벽 - 벽지 도배 및 일부 타일, 창호 - 하이샤시 이중창

설비내역: 위생 및 급배수, 냉난방, 화재탐지 및 소화, 승강기 설비 구비

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 토지 정보

토지면적: 6.50㎡ (약 1.97평)

토지지분: 6.4982㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지 이용 현황: 오피스텔 및 근린생활시설 건부지

토지 형상: 인접 대지 및 도로와 등고평탄한 가장형 토지

토지 이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역(호매실지구), 대로3류, 중로2류, 공공주택지구, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 수원여자대학교 인제캠퍼스 북서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 주상용 건물, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 성숙된 상가지대입니다. 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건 소재 건물까지 차량 출입이 원활하며, 인근에 일반버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통입니다. 본건 남측으로 노폭 약 30m(호매실로, 6차선), 서측으로 노폭 약 25m 내외(호매실로104번길, 5차선)의 아스팔트포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 류

보증금: 150,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-05-04

확정일자: 2022-04-25

배당신고일자: 2024-05-13

대항력: 없음

비고: 주택도시보증공사(HUG)로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다'는 내용의 확약서 제출됨.

* 오

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-10-22

확정일자: (미상)

배당신고일자: (미상)

대항력: 없음

비고:

인수 보증금 합계: 0원

3.2. 말소기준권리 및 인수/소멸 권리

말소기준권리: 압류(반포세무서장, 2023-07-05 접수)

매각으로 소멸되는 권리:

* 소유권이전1번신탁등기말소 (접수일자: 2022-05-04)

* 압류 (반포세무서장, 접수일자: 2023-07-05)

* 가압류 (삼성생명보험주식회사, 권리금액: 14,073,678원, 접수일자: 2023-10-13)

* 주택임차권 (류명록, 권리금액: 150,000,000원, 접수일자: 2024-05-13)

* 압류 (서울특별시, 접수일자: 2026-01-22)

* 강제경매 (주택도시보증공사, 권리금액: 165,091,064원, 접수일자: 2026-03-12)

* 압류 (수원세무서장, 접수일자: 2026-04-07)

* 압류 (수원시, 접수일자: 2026-09-08)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요: 없음)

권리분석 요약: 본 건은 다수의 압류 및 가압류, 임차권, 강제경매 등기 등이 존재하나, 법원 경매 절차에 따라 말소기준권리 이후의 권리들은 대부분 매각으로 소멸될 예정입니다. 특히, 임차인 류명록의 경우 대항력이 없으며 HUG의 확약서가 제출되어 보증금 인수 문제는 없을 것으로 판단됩니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 점도 이를 뒷받침합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상가 현황

본건이 위치한 호매실동 일대는 오피스텔, 주상복합 건물, 근린생활시설 등이 혼재된 상업지구입니다. 수원여자대학교 인근에 위치하여 학생 및 대학 종사자를 배후 수요로 확보할 수 있으며, 주변 아파트 단지의 거주민을 대상으로 하는 상권도 형성되어 있습니다.

4.2. 오피스텔 매매/임대 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 동일한 '권선행정타운 줌시티' 내 오피스텔의 최근 실거래가는 다음과 같습니다.

* 2026년 4월 3일: 120,000,000원 (전용면적 28.41㎡, 4층)

* 2026년 1월 22일: 129,700,000원 (전용면적 28.41㎡, 8층)

* 2026년 1월 26일: 130,000,000원 (전용면적 30.34㎡, 7층)

본건의 전용면적은 29.38㎡입니다. 최근 실거래가 평균 약 4,300,000원/㎡를 적용 시, 시장 시세는 대략 126,000,000원 ~ 130,000,000원 수준으로 파악됩니다. 감정가(152,000,000원) 대비 최근 실거래가가 낮게 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 근린생활시설이 다수 분포하여 기본적인 쇼핑 및 외식 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 교육시설

본건 북서측 인근에 수원여자대학교 인제캠퍼스가 위치해 있어 교육 및 관련 시설 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경 및 확약서 내용

주택도시보증공사(HUG)와 임차인 류명록 간의 확약서 내용은 임차인이 대항력을 포기하고 우선변제권만 주장하는 조건으로, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해주겠다는 내용입니다. 이는 매수인이 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없을 가능성을 높이나, HUG의 실제 처리 과정 및 최종 변제 여부에 따라 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

6.2. 기타 리스크

* 토지이용계획상 '비행안전제6구역(전술)'에 해당하여 건축 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다. (다만, 오피스텔로서 이미 준공되었기에 직접적인 건축 제한보다는 항공기 운항 관련 영향 고려 필요)

* 최근 실거래가 대비 감정가가 높게 책정되어 있어, 입찰 시 보수적인 접근이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 수원시 권선구 호매실동에 위치한 오피스텔로, 건축된 지 약 5년 된 비교적 신축 건물입니다. 주변에 대학 및 상업시설이 혼재하여 생활 편의성이 높고 교통 여건도 양호한 편입니다. 권리 분석상 명확한 인수 부담은 없어 보이나, HUG와 임차인 간의 복잡한 확약서 내용을 면밀히 재확인할 필요가 있습니다. 감정가 대비 최근 시세가 낮게 형성된 점을 고려할 때, 보수적인 가격 전략이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 준신축급 오피스텔로 즉시 수익 창출 가능

* 대학가 및 상업지구 인접으로 안정적인 임대 수요 기대

* 권리 관계 명확, 임차인 보증금 인수 부담 미미 (HUG 확약서 확인 필요)

* 일반상업지역 내 위치하여 향후 지역 개발 기대

9. 예상 입찰가

감정가: 152,000,000원

최근 실거래가 범위: 120,000,000원 ~ 130,000,000원

시장 시세 반영가: 약 126,000,000원 ~ 130,000,000원

HUG의 확약서 내용과 '인수 보증금 합계 0원'임을 감안할 때, 임차인 류명록의 150,000,000원 보증금은 인수 대상이 아닐 것으로 판단됩니다. 따라서, 예상 입찰가는 시장 시세와 감정가를 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

최근 실거래가 범위 상단 또는 그 이상, 감정가 이하 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 125,000,000원 ~ 135,000,000원

본 정보는 제공된 자료를 기반으로 작성되었으며, 최종적인 투자 결정은 현장 방문 및 추가적인 법률, 세무 자문을 통해 신중하게 진행하시기 바랍니다.

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