나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30571 [1] 경기도 부천시 원미구 심곡동 156-3 신주아트빌 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 솔버 · 평가일 2026.03.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 국철1호선 '부천역' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 근린생활시설, 다세대주택, 아파트 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장, 지하철역 등이 소재하여 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕, 지상5층 건물 내 제5층 제502호로서, 외벽 : 석재붙임, 장식벽돌, 몰타르 위 페인팅 등 마감. 창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

공동주택으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형인 토지로서 현황 공동주택의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건의 출입은 본건 남서측 포장도로를 이용함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(원미초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역,토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2026타경30571 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 심곡동 156-3 신주아트빌 5층502호

용도: 다세대주택

감정가: 240,000,000원

토지면적: 32.99㎡ (약 9.98평)

건물면적: 69.79㎡ (약 21.11평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

본건은 국철1호선 부천역 북동측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 근린생활시설, 다세대주택, 아파트 등이 혼재하는 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건의 출입은 남서측 포장도로를 이용합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2022년 7월 28일자 부천시 압류 (징수과-11 648)

말소예정권리:

* 집합건물 등기부 요약에 따르면, 을구 5번 순위의 김병국 씨 명의 주택임차권(보증금 205,000,000원, 전입 2021-05-18, 확정 2021-04-26)은 말소 예정으로 등기되어 있습니다.

* 이는 본건 경매 절차 진행 시 해당 임차권이 소멸됨을 의미하며, 낙찰자가 보증금을 인수할 의무가 없음을 나타냅니다.

* 또한, 임차인 현황에서 김병국 씨의 대항력이 '없음'으로 명시되어 있습니다.

인수되는 권리: 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

기타 권리:

* 소유권보존 (2008-09-18)

* 공유자전원지분전부이전 (2009-08-24)

* 소유권이전 (2021-05-18)

* 압류 (2022-07-28, 부천시)

* 가압류 (2023-11-10, 주식회사케이아이코아즈대부)

* 강제경매 (2026-03-09, 주택도시보증공사)

등기부채권 총액: 236,664,891원

1.3. 상권분석

본건이 위치한 심곡동 일대는 주거, 상업, 업무 기능이 복합적으로 혼재된 지역입니다.

인근 근린생활시설을 통해 기본적인 상업 활동이 가능하며, 부천역 상권을 이용하기에 편리한 위치입니다.

다세대주택과 업무시설, 아파트 등이 혼재되어 있어 지역 내 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

교육시설: 본건 인근에 원미초등학교 등이 소재하여 교육 환경 보호 구역에 해당합니다. (부천교육지원청 문의 필요)

교통시설: 국철1호선 부천역을 통해 수도권 주요 지역으로의 이동이 용이합니다. 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장도 인근에 위치합니다.

편의시설: 주변 근린생활시설 및 부천역 인근의 상업 시설을 통해 쇼핑, 외식 등 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지거래허가구역: 본건은 과거 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 바 있으나, 제공된 정보에 따르면 허가 기간이 2026년 8월 25일까지로 명시되어 있어 현재는 허가 기간이 만료되었습니다. (단, 향후 재지정 여부는 확인 필요)

HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG)가 채권자이자 경매 신청인으로 되어 있으며, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 기재되어 있습니다. 이는 HUG의 자산 관리 및 매각 과정에서 발생할 수 있는 특수성을 내포할 수 있으므로, 입찰 전 HUG의 관련 절차나 조건에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

임대차 관계: 비록 등기부상 임차권이 말소되었고 대항력이 없다고는 하나, 실제 점유 관계 및 명도 진행 과정에서 예상치 못한 시간이나 비용이 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부천역 역세권에 위치한 다세대주택으로, 입지 조건 및 교통 여건이 양호한 편입니다.

등기부상 모든 권리가 말소될 예정이며, 인수해야 할 보증금이 없어 권리 관계가 비교적 명확한 물건입니다.

다만, HUG 인수조건 변경 및 과거 토지거래허가구역 지정 이력이 있어, 관련 절차에 대한 면밀한 확인이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지: 부천역을 도보로 이용할 수 있어 교통이 편리하고, 주변 상업 시설 이용이 용이합니다.

명확한 권리 관계: 등기상 모든 권리가 말소될 예정으로, 낙찰 후 명도 외 별도의 부담이 없을 것으로 예상됩니다.

비교적 양호한 건물 상태: 철근콘크리트 구조로 지어진 5층 건물 내 5층에 위치하여, 층간 소음이나 일조량 등에서 이점을 가질 수 있습니다.

잠재적 시세 차익: 감정가 대비 최근 실거래가 추이를 분석했을 때, 시장 가치 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 주변 유사 다세대주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

- 2026년 7월, 41.85㎡ (1층) : 111,000,000원 (약 265만원/㎡)

- 2026년 7월, 61.17㎡ (5층) : 171,000,000원 (약 280만원/㎡)

- 2026년 7월, 64.955㎡ (5층) : 288,000,000원 (약 443만원/㎡)

본건 건물 면적은 69.79㎡이며, 감정가는 240,000,000원입니다.

가장 유사한 조건(5층, 비슷한 면적)의 거래 사례(288,000,000원/64.955㎡)를 고려할 때, 본건의 시장 가치는 감정가보다 높을 가능성이 있습니다.

그러나 과거 토지거래허가구역 지정 이력, HUG 인수조건 변경 등 잠재적 리스크 요소를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

상기 정보를 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 250,000,000원에서 280,000,000원 사이로 제안합니다.

(주의: 위 예상 입찰가는 제공된 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 권리 관계 재확인, 시장 동향 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.