나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502015 [1] 인천광역시 미추홀구 용현동 624-40 13층1302호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해맑은 · 평가일 2026.03.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재하며, 인천IC 남측 인근에 위치합니다. 대상물건 주위는 공동주택, 근린생활시설 및 오피스텔 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통 입니다.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 수인분당선 숭의역이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통시 됩니다.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 14층 건물 내 제13층 제1302호로서, (사용승인일 : 2018.02.19) 외 벽 : 석재 붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감 등 창 호 : 새시 창호 등입니다.

이용상태

대상물건은 기준시점 현재 '연립주택'으로 이용 중입니다. 폐문 부재상태로서 내부를 확인하지 못 하였습니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방 설비, 소화전설비, 기계식주차장 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서, '업무시설, 공동주택'의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

남동측 및 남서측으로 폭 약 6미터의 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2025-12-08) , 방화지구, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경502015 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 용현동 624-40 13층1302호 (신주소: 인천광역시 미추홀구 토금북로11번길 13)

용도: 연립주택 (건축물대장상 주요 용도: 업무시설)

감정가: 135,000,000원

토지면적: 6.58㎡ (약 1.99평)

건물면적: 44.73㎡ (약 13.53평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

사용승인일: 2018년 2월 19일

건물 구조: 철근콘크리트구조, 지하 1층, 지상 14층 건물 중 13층 1302호

특이사항: HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

위치: 인천광역시 미추홀구 용현동 소재, 인천IC 남측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 공동주택, 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 수인분당선 숭의역이 소재하여 교통 여건은 보통입니다.

도로: 본건은 남동측 및 남서측으로 폭 약 6미터의 도로에 접해 있습니다.

토지 이용 계획: 일반상업지역(2025-12-08), 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-21)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 국민건강보험공단 압류 (2024년 8월 2일)

인수되는 권리: 본 건은 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이므로 인수되는 권리는 없습니다.

특이사항: 을구 3번 주택임차권(임용균, 140,000,000원)은 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 주택도시보증공사(임 )

* 보증금: 140,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 2월 24일

* 확정일자: 2023년 2월 9일

* 배당신고일자: 2025년 3월 11일

* 대항력: 없음

임차인 중 대항력은 있지만 보증금/차임이 미상인 경우: 해당 없음.

등기부채권 총액: 140,000,000원

4. 상권분석

지역 특성: 본 물건이 소재한 지역은 공동주택, 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼재된 상업 및 주거 복합 지역입니다.

인근 시설: 주변 지역에 대한 상세한 상권 정보 및 혐오시설 유무는 현장 확인이 필요합니다. (참고: 검색 결과에서 특별한 혐오시설 정보는 확인되지 않았습니다.)

5. 생활정보

교통: 수인분당선 숭의역을 도보 또는 차량으로 이용할 수 있어 교통이 편리합니다.

편의시설: 지역 내 근린생활시설 및 상업 시설 이용이 가능합니다. 상세한 편의시설 현황은 인근 지도 검색을 통해 파악할 수 있습니다.

교육시설: 대상 물건은 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호에 관한 법률에 따른 영향을 받을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경: 채권자인 주택도시보증공사(HUG)의 인수조건 변경 사항에 대한 구체적인 내용 확인이 필수적입니다. 이는 낙찰 후 추가적인 부담이나 절차에 영향을 줄 수 있습니다.

건축물대장상 용도: 건축물대장상 주요 용도가 '업무시설'로 기재되어 있으나, 실제 이용 현황은 '연립주택'으로 조사되었습니다. 이는 향후 건축물 관련 규제, 대출, 또는 용도 변경 시 제약이 될 수 있습니다.

임차인 관련: 비록 대항력은 없으나, 1억 4천만원의 보증금에 대한 배당 절차가 원활하게 진행되는지 확인할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2018년에 사용 승인된 비교적 신축 건물로, 인천IC와 수인분당선 숭의역 인근에 위치하여 교통 및 입지 조건이 양호한 편입니다. 권리관계는 매각으로 대부분 소멸되어 인수되는 권리는 없어 보입니다. 그러나 HUG의 인수조건 변경 사항과 건축물대장상 용도 표기 문제에 대한 심층적인 검토가 요구됩니다. 주변 지역의 개발 가능성과 부동산 시장 동향을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

신축 건물: 2018년 준공으로 비교적 신축이며, 이는 건물 노후화에 따른 유지보수 비용을 절감하고 자산 가치를 유지하는 데 유리합니다.

역세권 접근성: 수인분당선 숭의역을 이용할 수 있는 거리에 있어 출퇴근 및 대중교통 이용이 편리합니다.

도시개발 잠재력: 인천 미추홀구 지역은 지속적인 도시 개발 및 재정비 사업이 진행되고 있어 향후 부동산 가치 상승의 잠재력을 가지고 있습니다.

9. 예상 입찰가

시세 분석:

* 제공된 최근 매매 정보(2026년 5월) 분석 결과, 주변 다세대 주택의 전용면적 32.76㎡ ~ 69.25㎡ 기준 거래가는 약 6,000만원 ~ 11,000만원이며, 면적당 시세는 약 155만원/㎡ ~ 204만원/㎡ 수준입니다.

* 본 물건은 전용면적 44.73㎡ (약 13.53평)이며, 2018년 준공으로 비교 대상 물건들(1991년~2004년식)보다 신축이라는 장점이 있습니다.

* 이를 바탕으로 추정 시세는 약 8,000만원 ~ 9,000만원 수준으로 판단됩니다.

* 다만, 본 물건의 감정가는 135,000,000원입니다.

예상 입찰가:

* 현 시세 분석 결과와 감정가를 종합적으로 고려하여, 본 물건의 예상 입찰가는 90,000,000원 ~ 110,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하시는 것을 권고합니다.

* 특히, 'HUG 인수조건 변경'과 관련된 구체적인 내용을 반드시 확인하시고, 최종 입찰가는 현장 조사를 통해 건물 상태, 주변 시세 등을 재확인한 후 결정하시는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.