나이스옥션 법원경매 부천 2026타경80 [1] 경기도 김포시 운양동 1249-1 풍경마을한강한라비발디 110동 15층 1504호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해우감정 · 평가일 2026.03.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 김포시 운양동 소재 '모담초중학교' 북동측 인근에 위치하고, 남측은 대단위 아파트단지로 이루어져있어 상가 등 각종 편의시설과의 접근성도 양호하며, 북동측 으로는 한강조류생태공원과 근접하고 있어 제반 주위환경은 대체로 무난한 편입니다.

교통상황

제반 차량의 출입이 자유롭고 인근에 노선버스정류장이 소재하며, 도보로 15여분 정도 거리에 김포골드선 '운양역'이 소재하여 대중교통은 무난한 편입니다.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 평지붕 지상 16층 건물 내 15층 일부로서, 외 벽 : 인조석붙임, 몰탈위 페인팅 창 호 : PVC새시 창호입니다.

이용상태

공부상 아파트로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 지하주차장, 승강기설비 등 제반 편의설비를 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로, 풍경마을 한강한라비발디 아파트 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본 아파트단지( 한강한라비발디 ) 남측으로 폭 15~20미터 정도의 도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 자연녹지지역(2014-11-27) , 제2종일반주거지역 , 고도지구(공항고도제한해발 112.86m~371.43m미만) , 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시) , 공원(주제공원)(저촉) , 대로2류(폭 30m~35m)(저촉) , 소로1류(폭 10m~12m)(2014-11-27)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(2014-11-27)(접합) , 완충녹지(2014-11-27)(저촉) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(2014-11-27)(접합), 도시지역 , 자연 녹지지역(2014-11-27) , 제2종일반주거지역 , 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m 미만) , 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시) , 공원(주제공원)(저촉) , 대로2류(폭 30m ~35m)(저촉) , 소로1류(폭 10m~12m)(2014-11-27)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(2014-11-27) (접합) , 완충녹지(2014-11-27)(저촉) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m) (접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(2014-11-27)(접합), 중점경관관리구역,토지거래계약에관한 허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.) 토지정보과문의)입니다

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인의 협조가 원활하지 못하여 임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부천지원 2026타경80 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 월곡새마을금고

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 김포시 운양동 1249-1 풍경마을한강한라비발디 110동 15층 1504호

용도: 아파트

토지면적: 58.90㎡ (약 17.82평)

건물면적: 105.98㎡ (약 32.06평)

건물 전용면적은 105.98㎡이며, 이는 약 32.06평에 해당합니다. 분양면적에 대한 명확한 정보는 제공되지 않았으나, 해당 면적을 기준으로 평가합니다.

1.3. 감정평가 요약

감정가: 616,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 위치

대상 물건은 경기도 김포시 운양동 소재 '모담초중학교' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 남측으로는 대단위 아파트 단지가 형성되어 있어 상가 등 각종 편의시설과의 접근성이 양호한 편입니다. 또한, 북동측으로는 한강조류생태공원이 근접하여 있어 전반적인 주위 환경은 무난한 것으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

제반 차량의 진출입이 자유로우며, 인근에 노선버스 정류장이 소재합니다. 또한, 도보로 약 15분 거리에 김포골드라인 '운양역'이 위치하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

본 물건의 등기부상 주요 권리관계는 다음과 같습니다.

근저당권 (채권자: 월곡새마을금고, 채권최고액: 528,000,000원)이 말소기준권리이며, 이보다 늦게 등기된 근저당권, 가압류, 압류, 임의경매개시결정 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 696,200,495원입니다.

3.2. 인수되는 권리

등기부상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다.

3.3. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면 임차인의 보증금 합계는 0원으로, 인수되는 보증금은 없습니다. 그러나 이해관계인의 협조가 원활하지 못하여 임대차 관계는 미상으로 확인됩니다.

임차인 중 보증금 및 차임이 미상인 경우, 대항력 유무와 관계없이 예상치 못한 금전적 부담이나 명도 관련 분쟁이 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 상가 등 편의시설 접근성

대상 물건이 위치한 남측의 대단위 아파트 단지는 각종 상가 및 생활 편의시설과 인접해 있어 접근성이 매우 양호합니다.

4.2. 주변 상업시설

단지 내 또는 인근에 다양한 편의시설이 위치하고 있어 주거 생활에 필요한 각종 서비스를 편리하게 이용할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

아파트명: 풍경마을 한강한라비발디

건축년도: 2013년 6월 26일 사용승인

총 동수: 12개동

총 세대수: 857세대

주차 대수: 총 1,327대 (지하 1,320대, 지상 7대)

5.2. 편의시설

관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등이 단지 내에 마련되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 및 주의사항

이해관계인의 협조가 원활하지 않아 임대차 관계가 미상으로 파악되었습니다. 이는 추후 명도 진행 시 변수가 될 수 있습니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한상태

본 물건은 도시지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(공항고도제한), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시) 등에 속해 있습니다. 또한, 공원(주제공원), 대로2류, 소로1류, 소로3류, 완충녹지, 중로1류, 중로2류, 중로3류 구역에 일부 저촉되거나 접합되어 있습니다.

특히, '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정되어 있으며, 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다. 현재 시점(2026년 7월 6일)을 고려할 때, 경매 진행 및 잔금 납부 시기가 해당 허가 기간 내에 포함될 수 있어, 외국인 등의 경우 토지 취득 관련 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

6.3. 혐오시설 여부

주변 지역에 대한 조사 결과, 아파트 단지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 오히려 한강조류생태공원과 같은 친환경 시설이 인접해 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 김포시 운양동에 위치한 아파트로, 김포골드라인 운양역 역세권 단지에 속하여 교통이 편리하며, 주변에 학교, 공원, 상업시설 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 2013년에 준공되어 비교적 신축에 속하며, 아파트 단지 규모 또한 적절하여 안정적인 가치를 지니고 있습니다. 다만, 임대차 관계 미상 및 토지거래허가구역 지정 기간 만료 임박 등 일부 리스크 요인이 존재하므로, 입찰 전 철저한 사전 조사가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교통망: 김포골드라인 운양역 도보 이용 가능

* 쾌적한 주거 환경: 한강조류생태공원 인접, 단지 내 녹지 공간 풍부

* 편리한 생활 인프라: 학교, 상업시설, 공공시설 인접

* 안정적인 아파트 시장: 비교적 신축 아파트 단지로 실수요 및 투자 수요 꾸준

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례(105㎡ 내외, 2026년 6월 거래)를 분석한 결과, 450,000,000원에서 575,000,000원 사이의 시세가 형성되어 있습니다. 감정가 616,000,000원은 최근 최고가보다 높은 수준입니다.

15층이라는 층수와 양호한 주변 환경을 고려할 때, 본 물건의 적정 시세는 대략 575,000,000원에서 610,000,000원 사이로 판단됩니다.

다만, 임대차 관계 미상 및 토지거래허가구역 지정 등의 리스크 요인을 감안하여, 신중한 접근이 필요합니다.

예상 입찰가: 595,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.