나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502037 [1] 인천광역시 남동구 서창동 566-5 태영플러스 비동 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2026.03.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

인천광역시 남동구 서창동 소재 "서창중학교" 북측 인근에 위치하는 "태영플러스" 비동 5층 501호로서, 주변은 중·소 규모의 공동주택 등이 소재하는 일반주택가 지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 대중교통 등의 제반교통 사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사 및 평지붕 5층건 중 5층 501호임.

이용상태

'다세대주택' 으로 이용중임.

설비내역

상·하수도설비 및 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, '다세대주택' 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 남측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2018-12-31)(서창구획), 가축사육제한구역 (2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)< 교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경502037

소재지: 인천광역시 남동구 서창동 566-5 태영플러스 비동 5층 501호

용도: 다세대주택

감정가: 196,000,000원

토지면적: 35.03㎡ (약 10.60평)

건물면적: 63.27㎡ (약 19.14평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.1. 입지조건

* 위치: 인천광역시 남동구 서창동 "서창중학교" 북측 인근 "태영플러스" 비동 5층 501호.

* 주변 환경: 중·소규모 공동주택 등이 소재하는 일반 주택가 지대.

* 교통: 차량 출입 용이, 대중교통 이용 편리.

* 도로: 본건 남측으로 포장도로 접함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 주택도시보증공사 강제경매개시결정 (을구 6번, 접수일자 2026-03-13)

* 등기부 요약:

* 소유권 보존 (갑1, 2014-05-23)

* 공유자 지분 이전 (갑2, 2014-09-12)

* 주택임차권 (을3, 2023-09-22, 강호영, 보증금 175,500,000원)

* 소유권 이전 (갑3, 2021-09-03)

* 강제경매 (을6, 2026-03-13, 주택도시보증공사, 175,500,000원) - 말소기준권리

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(강호영) -> 강 (보증금: 175,500,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2021-08-17, 확정일자: 2021-07-22)

* 대항력: 없음

* 주의: 을구 순위 3번 주택임차권등기(강호영)는 말소기준권리보다 선순위이나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다. 이에 따라 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 주변 시세:

* 2026년 3월 실거래가 기준, 인근 유사 면적 다세대주택의 평당 시세는 약 750만원 ~ 810만원 수준으로 분석됩니다.

* 본건 건물면적(약 19.14평)에 적용 시, 시장가치는 약 1억 5천만원 내외로 추정됩니다.

* 감정가와의 비교: 본건 감정가는 1억 9천6백만원으로, 최근 거래 시세 대비 높은 편입니다. 이는 감정 시점의 시장 상황이나 기타 요인이 반영되었을 수 있습니다.

* 지역 특징: 중·소규모 공동주택이 혼재된 일반 주택가로, 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: "서창중학교"가 북측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 일반 주택가 지역 특성상 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다. (구체적인 정보는 별도 확인 필요)

* 교통: 차량 접근성이 좋으며, 대중교통 이용도 편리한 지역입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG)가 채권자로서 경매를 진행하는 과정에서 인수 조건에 변동이 있었던 점은 입찰 전 HUG 측이나 관련 기관을 통해 명확히 확인하여 낙찰 후 발생할 수 있는 불확실성을 제거하는 것이 중요합니다.

* 선순위 임차권: 을구 3번 임차권(강호영)이 말소 예정이나, 관련 서류(말소동의 확약서)의 효력과 경매 절차 상의 최종 확정을 반드시 재확인해야 합니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등으로 묶여 있어 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천 남동구 서창동에 위치한 다세대주택으로, 기본적인 주거 환경과 교통 여건이 양호합니다. 감정가는 1억 9천6백만원이나, 최근 실거래가 분석 결과 약 1억 5천만원 내외의 시세가 형성되어 있어 시세 차익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다. 다만, HUG 인수조건 변경 및 임차권 관련 사항 등 추가적인 확인이 필요한 요소들이 존재하므로, 철저한 권리 분석과 현장 조사를 바탕으로 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 감정가 대비 시세가 낮아 시세 차익 가능성이 높습니다.

* 서창중학교 인근의 안정적인 주거 지역에 위치합니다.

* 건물면적 대비 토지 지분이 있어 향후 재건축 등 잠재적 가치 상승 요인이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1억 9천 6백만원이나, 최근 유사 물건의 실거래가 분석 결과 약 1억 5천만원 내외의 시세가 형성되어 있습니다. 감정가와 시세 간의 차이를 고려하여, 공격적인 입찰보다는 시세 대비 합리적인 수준에서 접근하는 것이 현명합니다. 이에 따라 1억 6천 5백만원을 예상 입찰가로 제안하며, 이는 시장 가격에 소폭의 프리미엄을 더한 수준입니다. 다만, HUG 인수조건 등 변동 가능한 사항은 반드시 최종 확인 후 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.