나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502026 [1] 인천광역시 부평구 청천동 175-39 삼성에센빌 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2026.03.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 청천동 소재 '인천용마초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 본건과 동유형의 다세대주택 및 단독주택, 아파트, 오피스텔, 근린생활시설, 공장, 창고 등 이 혼재하는 공업지역으로서 제반주위환경 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반차량출입 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통이용편의도는 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층 건물 내 5층 501호로서, (사용승인일자: 2002.03.12) 외벽: 돌붙임 마감 등, 내벽: 벽지 마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 등고평탄한 대체로 세장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하며, 도로상태 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

토지기호1 준공업지역(2017-04-25), 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지 거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2 026. 8. 25.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대미상임. ② 본건은 공부상 별도의 동표시가 없으나, 현황 외벽표기 마동으로 되어있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2026타경502026 (1)

인천광역시 부평구 청천동 175-39 삼성에센빌 5층501호

다세대주택

감정가: 119,000,000원

토지면적: 20.84㎡ (약 6.30평)

토지지분: 20.837172865013773㎡

건물면적: 38.35㎡ (약 11.60평)

건물지분: 38.355㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

특이사항: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권

주의사항: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권

감정평가서 요약: 구분건물감정평가요항표

1.1. 입지조건

1.1. 1.위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 청천동 소재 '인천용마초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 본건과 동 유형의 다세대주택, 단독주택, 아파트, 오피스텔, 근린생활시설, 공장, 창고 등이 혼재하는 공업지역으로서 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.1. 2.교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통으로 판단됩니다.

1.1. 3.인접 도로상태

본건 남측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있으며, 도로 상태는 양호합니다.

1.1. 4.토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 준공업지역으로 지정되어 있으며, 가로구역별 최고 높이 제한 지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지 거래 계약에 관한 허가 구역(2025-08-26 ~ 2026-08-25)에 해당됩니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1.권리 현황

등기부등본상 주요 권리로는 소유권이전(갑4, 갑7, 갑8), 주택임차권(을9, 정우진, 166,000,000원), 압류(갑9, 연수세무서장), 강제경매(갑10, 주택도시보증공사) 등이 확인됩니다. 말소기준권리는 연수세무서장의 압류(갑9)입니다.

1.2. 2.인수/소멸 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리가 없으므로, 본 경매 절차를 통해 등기부상의 모든 권리가 말소될 것으로 예상됩니다. 특히, 주택임차권(을9)은 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정이며, 인수 보증금은 0원입니다. HUG 인수조건 변경 및 선순위임차권 관련 사항은 등기부상 정리될 예정입니다.

1.3. 상권분석

1.3. 1.주변 매매/임대 시세

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 다세대주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 1992년 건축, 44.01㎡, 3층: 6,000만원 (2026년 7월 20일)

* 2015년 건축, 43.15㎡, 4층: 15,000만원 (2026년 7월 11일)

* 2003년 건축, 67.21㎡, 4층: 12,000만원 (2026년 7월 8일)

본건(2002년 건축, 38.35㎡)의 감정가 119,000,000원(약 310.3만원/㎡)은 최근 거래 사례 중 '그랜드뷰'(2015년 건축, 43.15㎡, 15,000만원, 약 347.6만원/㎡)의 가격 수준과 비교했을 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, '일신빌라'(1992년 건축, 44.01㎡, 6,000만원)의 거래가는 현저히 낮아 특이 거래로 보입니다.

1.3. 2.지역 상권 특성

본건이 위치한 청천동 일대는 다세대주택, 단독주택 등 주거시설과 더불어 근린생활시설, 공장, 창고 등이 혼재된 준공업지역입니다. 따라서 주거 기능과 함께 산업 활동이 이루어지는 복합적인 상권 특성을 보입니다. 주변에 공업 시설 및 창고 등이 일부 분포하고 있습니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1.교육시설

본건 인근에 인천용마초등학교가 소재하여 자녀 교육 환경은 보통 수준입니다.

1.4. 2.편의시설

주변 근린생활시설 및 상업시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 선순위임차권 관련 사항은 권리분석상 매각으로 소멸될 예정이나, 관련 서류 및 절차상의 미비점이 있는지 최종 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획상 '토지 거래 계약에 관한 허가 구역'으로 지정되어 있어, 특정 기간(2025.8.26 ~ 2026.8.25) 내 외국인 등의 주택 용도 취득 시 허가가 필요할 수 있습니다. (현재 기간 만료)

* 준공업지역에 위치하여 주변에 공장, 창고 등이 혼재하므로, 소음, 분진 등 산업 환경에 따른 불편함이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천광역시 부평구 청천동에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 주변 환경은 보통 수준입니다. 권리상 문제는 경매 절차를 통해 대부분 해소될 것으로 보이며, 특히 주택도시보증공사(HUG) 관련 임차권은 말소 예정으로 인수 부담은 없습니다. 감정가 대비 합리적인 가격으로 입찰 시 안정적인 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 인천지방법원 강제경매 진행으로 권리 관계가 명확하며, 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 가능성이 높습니다.

* 주택도시보증공사(HUG) 관련 임차권이 말소 예정되어 인수 부담이 없습니다.

* 주변 시세 대비 합리적인 감정가로, 낙찰 후 시세 차익을 노릴 수 있습니다.

* 준공업지역 내에 위치하여 주거 및 기타 용도로 활용 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 119,000,000원입니다. 주변 시세 및 최근 거래 사례, 권리 분석상 인수 부담이 없음을 고려할 때, 안정적인 투자를 위해 감정가 이하로 입찰하는 것이 바람직합니다. 예상 입찰가는 108,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.