나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502010 [1] 인천광역시 미추홀구 용현동 454-68 백송빌라 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나 · 평가일 2026.03.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 '인천보훈병원' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트평슬래브지붕 지하1층 지상4층건 중 4층 402호로서, 외벽 : 페인팅, 치장타일붙임 등 마감. 내벽 : 미상임. 창호 : 샷시창호임.

이용상태

공동주택(다세대주택)임. ※ 후첨 '건물내부구조도 및 임대상황' 참조.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별 난방설비 등이 되어있는 것으로 탐문조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서, 현재 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에관한 조례 [2018.7.1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청평생 교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 주거환경개선지구(사업완료- 2006.12.31)<도시저소득주민의주거환경개선을위한임시조치법>, 과밀억제권역<수도권 정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자:외국인 등, 용도:단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26.~ 2026. 8. 25.).

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경502010 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 용현동 454-68 백송빌라 4층 402호

용도: 다세대주택

감정가: 77,000,000원

토지면적: 11.05㎡ (약 3.34평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 33.84㎡ (약 10.25평)

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 입지조건

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 '인천보훈병원' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다. 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 무난한 편입니다. 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

1.3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 '을구 순위 5번 주택임차권'으로 보입니다. 그러나 해당 주택임차권은 등기부상 말소 예정이며, '주택도시보증공사의 말소동의 확약서'가 제출되어 매각으로 소멸되지 않는 권리 항목에 '주택임차권등기'가 명시되어 있으나, '말소동의 확약서' 제출로 인해 실제로는 소멸될 것으로 판단됩니다. 또한, 임차인 현황상 '주택도시보증공사(정O교)'의 보증금 82,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-09-22, 확정일자 2022-09-13, 배당신고일자 2024-11-05로 기재되어 있으나 '대항력 없음'으로 확인되었습니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 보입니다.

집합건물 등기부 요약상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 갑11: 2025-11-19, 가압류 (주택도시보증공사, 1,160,000,000원) - 말소

* 갑12: 2026-03-12, 강제경매 (주택도시보증공사, 82,000,000원) - 말소

* 갑13: 2026-05-08, 압류 (인천세무서장) - 말소

등기부채권 총액은 1,242,000,000원입니다.

1.4. 상권분석

본 건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 '인천보훈병원' 북동측 인근에 위치하며, 주변 지역은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역입니다. 인천보훈병원은 응급실을 갖추고 있으며, 지역 내 보훈가족의 의료 서비스를 제공하는 시설입니다. 주변으로 다양한 형태의 주거용 건물들이 분포하고 있습니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 주거환경개선지구: 본건은 주거환경개선지구로 지정되었으나, 사업 완료(2006.12.31)된 상태입니다.

* 건물구조: 철근콘크리트구조로, 지하 1층, 지상 4층 건물 중 4층 402호입니다. 외벽은 페인팅, 치장타일 마감이며, 내벽 상태는 미상입니다. 창호는 샷시 창호입니다.

* 설비: 위생 및 급배수 설비, 개별 난방 설비 등이 되어 있는 것으로 탐문 조사되었습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 선순위 임차권 관련: 본건의 '주택임차권'은 등기부상 말소 예정이며, '대항력 없음'으로 확인되어 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 그러나 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 있어, 관련 세부 내용을 추가적으로 확인하는 것이 필요합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 건은 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-21 ~ 2026-08-25)으로 지정되어 있어 외국인 등 특정 대상자의 경우 거래 허가를 받아야 합니다.

* 주변 시설: 본건 소재지인 인천광역시 미추홀구 용현동 454-68 주변에 대한 혐오시설 검색 결과, 직접적으로 확인되는 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 미추홀구 용현동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 77,000,000원입니다. 건물 전용면적은 33.84㎡(약 10.25평)입니다. 권리 분석상 대항력 있는 임차인은 없으며, 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 주변 환경은 주거지역으로, 인천보훈병원 등 주요 시설과 근접해 있습니다. 다만, 최근 매매 사례들을 고려할 때 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 주거환경개선지구 관련 사항 및 HUG 인수조건 변경 등 특이사항에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 낙찰자 인수 부담 없음: 임차인의 대항력이 없고, 관련 보증금 인수 부담이 없어 권리 관계가 비교적 명확합니다.

* 안정적인 주거 지역: 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 주거 지역에 위치하여 기본적인 생활 인프라 이용이 가능합니다.

* 인천보훈병원 인접: 지역 내 주요 의료 시설인 인천보훈병원과 인접하여 의료 접근성이 좋습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 77,000,000원이나, 최근 인근 지역 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 유사 면적의 거래가 60,000,000원에서 66,900,000원 사이에서 이루어졌음을 확인할 수 있습니다. [cite:JSON 분석] 특히, 32.76㎡ 면적의 건물이 66,900,000원에 거래된 사례와 비교할 때, 본 건의 감정가(33.84㎡, 77,000,000원)는 시세 대비 다소 높게 평가되었을 가능성이 있습니다.

낙찰자가 인수해야 할 임차인 보증금이 없다는 점과 주변 시세, 그리고 감정가를 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근으로 65,000,000원 ~ 70,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, HUG 인수조건 변경 등 특이사항에 대한 추가적인 현장 조사 및 정보 확인 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.