나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501848 [1] 인천광역시 서구 경서동 738-5 현창캐슬 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대양촌 · 평가일 2026.03.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 인천광역시 서구 경서동 소재 '인천경서초등학교' 북동측 인근에 위치하며 주변은 다세대주택, 아파트, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 정비된 주택지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본 건 소재 건물까지의 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕) 4층 건물 내 제2층 제202호로서, 외벽 : 드라이비트 등 마감. 창호 : 새시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

전기설비, 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 가로장방형의 토지로서 다세대주택 부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 건 서측으로 노폭 약 10M 내외의 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-04-16)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2014-04-16)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경501848 (1)

소재지: 인천광역시 서구 경서동 738-5 현창캐슬 2층202호

용도: 다세대주택

감정가: 135,000,000원

토지면적: 34.34㎡ (약 10.39평)

건물면적: 53.27㎡ (약 16.11평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO

채무자: (정보 없음)

2. 입지조건

본 건은 인천광역시 서구 경서동에 소재하며, 인천경서초등학교 북동측 인근에 위치합니다.

주변으로는 다세대주택, 아파트, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 정비된 주택지대를 형성하고 있습니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 보통 수준으로 평가됩니다.

토지이용계획 상 본 건은 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)에 해당하며, 과밀억제권역에 속합니다.

또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있으며, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함, 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)에 해당합니다.

3. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 인천지방법원 2026.03.05 접수된 강제경매개시결정(2026타경501848)입니다.

등기부등본상 말소기준권리보다 선순위 권리는 없으며, 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

다만, 을구 6번 임차권등기(권리자: 김찬양, 보증금: 102,000,000원, 전입일자: 2024.04.30, 확정일자: 2024.02.23)는 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다. (물건명세서 상 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액 인수)

을구 5번 임차권등기(권리자: 한국토지주택공사, 보증금: 128,000,000원, 확정일자: 2022.04.20)는 양수인 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸됩니다.

총 채권액은 230,000,000원입니다.

* 임차인 현황

* 주택도시보증공사(김찬양)

보증금: 102,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2024-04-30

확정일자: 2024-02-23

배당신고일자: 2026-05-27

대항력: 있음

비고: 잔액 인수 가능성 있음

* 서울보증보험주식회사(한국토지주택공사)

보증금: 128,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2024-05-29

확정일자: 2022-04-20

배당신고일자: 2024-05-29

대항력: 없음

비고: 매각으로 소멸

4. 상권분석

본 물건이 위치한 경서동 지역은 주거지역으로서 다세대주택 및 아파트가 주를 이루고 있으며, 학교와 근린생활시설이 인접해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

대규모 공업단지나 혐오시설은 인접해 있지 않아 주거 환경 측면에서 안정적인 상권을 형성하고 있습니다.

5. 생활정보

교육시설로는 인천경서초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육에 유리합니다.

교통망으로는 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 시 버스 정류장이 가까워 타 지역으로의 이동이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 을구 6번 임차권 등기된 김찬양 씨의 보증금 102,000,000원에 대한 인수 가능성입니다.

물건명세서에 따르면 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 해당 금액의 잔액이 매수인에게 인수될 수 있습니다.

비록 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있더라도, 대항력 있는 임차인의 존재는 입찰 시 반드시 고려해야 할 사항입니다.

토지거래허가구역에 해당하나, 이는 외국인 외 일반 매수자에게는 직접적인 영향이 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 서구 경서동의 다세대주택으로, 전반적인 주거 환경 및 교통 여건이 양호한 편입니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 102,000,000원 인수 가능성이라는 중대한 리스크를 안고 있어, 철저한 권리 분석과 인수 금액에 대한 검토가 필수적입니다.

해당 임차인의 배당 요구 여부 및 예상 배당표를 면밀히 확인하여 보증금 전액 변제 가능성을 판단해야 합니다.

8. 투자 포인트

안정적인 주거지 내에 위치하여 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

주변 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

주변 연립, 다세대, 빌라 최근 매매 정보를 분석한 결과, 동일 지역 유사 면적의 거래 사례는 다음과 같습니다.

- 2026년 1월 26일 거래: 752-4번지, 56.24㎡, 3층, 85,000,000원

- 2026년 1월 19일 거래: 738-12번지, 47.76㎡, 3층, 90,000,000원

- 2026년 1월 19일 거래: 730-3번지, 44.88㎡, 2층, 76,000,000원

본 건물의 면적(53.27㎡)과 층수(2층)를 고려할 때, 유사 사례인 730-3번지(44.88㎡, 2층, 76,000,000원)와 비교하여 시장 가치를 산정할 수 있습니다. 730-3번지의 평당 가격을 적용하면 대략 90,000,000원 내외의 시장 가치를 예상해 볼 수 있습니다.

본 보고서의 규칙에 따라 예상 입찰가 산정 시 '인수 보증금'을 제외해야 합니다. '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인(김찬양)의 보증금 102,000,000원이 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 매수인에게 인수될 수 있다는 점을 고려해야 합니다.

만약 102,000,000원의 보증금이 실제로 인수된다고 가정하면, 예상 시장 가치 90,000,000원에서 인수 보증금 102,000,000원을 제외한 -12,000,000원이 됩니다. 이는 현재 예상되는 시장 가치보다 인수해야 할 보증금이 더 크다는 것을 의미하며, 해당 금액만큼의 손실이 예상되므로 입찰 시 매우 신중해야 합니다.

따라서, 인수 보증금 합계 0원을 기준으로 계산한다면 예상 입찰가는 시장 가치 수준인 90,000,000원 내외로 산정될 수 있습니다. 그러나 실제 입찰 시에는 임차인 보증금 인수 가능성에 대한 확실한 판단 후, 인수될 금액만큼 입찰가를 낮추어 계산해야 합니다. 잠재적 리스크를 고려하여 보증금 인수 금액을 제외한 후의 실제 입찰 가능 금액을 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.