나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502009 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 928-23 굿하우스 2동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공평 · 평가일 2026.03.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '석암사거리' 남동측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 공동주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하여 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하며 북동측 인근에 인천지하철 1호선 간석역이 소재하는 등 대중교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 4층 401호로서, (사용승인일:2009.01.29) 외벽: 시멘트몰탈위 페인트마감 등, 내벽: 벽지도배 및 타일마감 등, 창호: 새시창임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로서 공동주택용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭5미터 내외 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역,가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임. -기타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경502009 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 928-23 굿하우스 2동 4층 401호 (신규 주소: 인천광역시 미추홀구 경원대로898번길 19)

용도: 다세대주택

감정가: 159,000,000원

토지면적: 31.48㎡ (약 9.5평)

건물면적: 59.87㎡ (약 18.1평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건축물 정보:

- 건물명: 굿하우스

- 동/호수: 2동 401호

- 사용승인일: 2009년 1월 29일

- 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕

- 총 층수: 5층 (본건 4층)

- 건물 연면적: 534.34㎡

- 대지권 토지 면적: 251.5㎡

토지 이용 계획: 준주거지역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.08.26 ~ 2026.08.25)

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 928-23번지 (신규 주소: 인천광역시 미추홀구 경원대로898번길 19) 소재 '굿하우스' 2동 4층 401호에 위치합니다.

* 주변 환경: '석암사거리' 남동측 인근에 자리하며, 주변 지역은 단독주택, 공동주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재된 일반적인 주거 밀집 지역입니다.

* 교통: 차량 접근이 용이한 편이며, 인근에 노선버스 정류장이 소재합니다. 또한, 북동측 인근으로 인천지하철 1호선 간석역이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로: 본건 건물은 남측으로 폭 5미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 채권자: 주택도시보증공사

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 말소기준권리: 을9 (근저당권, 2022-07-04, 홍순길, 36,000,000원)

* 주요 권리 내역:

* 소유권 이전 (갑2, 갑3, 갑4)

* 주택임차권 (을10, 전성호, 170,000,000원) - 매각으로 소멸 예정 (물건명세서상 HUG 말소 동의 확약서 제출)

* 근저당권 (을9, 홍순길, 36,000,000원) - 말소 예정

* 가압류 (갑7, 서울보증보험, 8,958,000원) - 말소 예정

* 압류 (갑8, 광산세무서장) - 말소 예정

* 강제경매개시결정 (갑9, 주택도시보증공사, 170,000,000원) - 본건 경매 절차의 개시 권리

* 등기부채권 총액: 214,958,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 유

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-10-20

* 대항력: 없음

* 비고: 말소기준권리(2022-07-04)보다 전입일자가 늦어 대항력 없습니다.

* 임차인: 전 (주택도시보증공사)

* 보증금: 170,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-01-14

* 확정일자: 2021-12-13

* 배당신고일자: 2024-02-08

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경 관련 사항으로, 임차권 등기에도 불구하고 대항력은 없는 것으로 판단됩니다. (주의 필요)

* 인수되는 권리: 일반적으로 매각으로 인해 모든 등기된 권리는 소멸됩니다. 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '을구 순위 10번 주택임차권'이 명시되어 있으나, '주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨'이라는 내용이 함께 기재되어 있어, 실제 인수되는 권리는 없을 것으로 보입니다. (HUG 인수조건 변경, 특수물건정보 확인 필수)

1.3. 상권분석

* 본 물건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 혼재하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

* 지역 특성상 상업 시설의 발달 정도는 보통 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근 근린생활시설을 통한 쇼핑, 외식 등 이용이 편리합니다.

* 교통: 인천지하철 1호선 간석역 및 다수의 노선버스 운행으로 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 교육: 주변에 학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 의료/기타: 미추홀구 내에 위치하여 각종 공공 및 민간 서비스 시설 접근성이 확보됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 본건의 가장 큰 특이사항으로, HUG(주택도시보증공사) 관련 인수 조건 변경이 낙찰 후 인수 및 명도 과정에 영향을 줄 수 있습니다. 입찰 전 해당 조건에 대한 상세한 확인이 반드시 필요합니다.

* 임차인 관련: '유 ' 임차인은 대항력이 없습니다. '전 ' 임차인은 보증금 170,000,000원에 대한 주택임차권이 등기되어 있었으나, 말소 예정이며 HUG의 말소 동의 확약서가 제출되었습니다. 그럼에도 불구하고, 혹시 모를 잠재적 분쟁의 소지는 완전히 배제하기 어렵습니다.

* 토지이용계획: 본건은 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.08.26 ~ 2026.08.25)으로 지정되어 있습니다. 경매 진행 시점이 허가 기간 내에 있으나, 일반적으로 경매 매수인은 허가를 받지 않아도 되거나 절차가 간소화될 수 있습니다. 그러나 대상자(외국인 등) 및 용도에 따른 제한이 있을 수 있으므로 확인이 필요합니다.

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 본건 인근에 특별한 혐오시설(폐기물 처리장, 산업단지 등)은 확인되지 않았습니다. 주거 및 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 일반적인 주거 지역으로 판단됩니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 인천 미추홀구 주안동에 위치한 다세대주택으로, 2009년에 준공되어 비교적 신축에 속하며 도시철도 접근성이 양호한 편입니다.

* 강제경매로 진행되며, 채권자는 주택도시보증공사입니다.

* 권리 분석상 대항력 있는 임차인은 없으나, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다. 이 부분에 대한 명확한 정보 없이 입찰에 참여하는 것은 매우 위험할 수 있습니다.

* 최근 실거래가를 고려했을 때 감정가 수준에서의 낙찰도 가능성이 있으나, HUG 조건 확인 후 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 인천지하철 1호선 간석역 인근으로 향후 역세권 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 비교적 최신 건축 연식(2009년)으로 인한 건물 노후화 및 하자 발생 가능성이 낮습니다.

* 주변 시세 대비 현재 감정가 및 예상 낙찰가에서의 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 주거 밀집 지역으로 안정적인 임대 수요 확보가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 159,000,000원입니다.

* 최근 주변 다세대주택 매매 사례(면적 약 13평 기준, 8,200만원 ~ 12,200만원)를 고려할 때, 본건의 전용면적 59.87㎡(약 18.1평)에 대한 시세는 평당 약 630만원에서 900만원 수준으로 파악됩니다.

* 이에 따른 예상 시세 범위는 약 114,000,000원에서 162,900,000원으로 산출됩니다.

* 본건의 감정가(약 878만원/평)는 시세 범위 내에서 합리적인 수준으로 판단됩니다.

* 다만, 'HUG 인수조건 변경' 등 특수 물건 정보에 대한 면밀한 검토가 필요하며, 해당 조건에 따라 입찰가가 달라질 수 있습니다.

* 이러한 점을 고려하여, 보수적인 관점에서 85% ~ 95% 수준의 입찰가를 제안합니다.

* 예상 입찰가: 145,000,000원 (1억 4천 5백만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.