나이스옥션 법원경매 서울북부 2022타경105214 [1] 서울특별시 강북구 수유동 산121 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강진

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 국립재활원 남서측 인근에 위치함
본건 주위는 단독주택 농경지,임야 등이 혼재하는 주택가와 농경지의 경계지역으로서
제반 환경은 보통암.

교통상황

본건까지 직접 차량 접근은 곤난하며 (지적상 맹지임) 근접지까지 세로 개설되어
있어 이용상 접근은 무난시됨.
인근에 마을버스가 있어 시내와의 진출입에는 별지장 없음.
전체적인 대중교통 사정은 불편한 편임.

형태 및 이용상태

거의 평지 수준의 임야이며 (수년전 파묘된 토지로 탐문됨) 현황 묵전상태임.
식당인 인접지에 에서 일부 전으로 경작하고 있음.

인접 도로상태

본건은 지적상 맹지이나 본건 남측 및 남동측 변으로 폭 2-3미터 정도의 임시로가 접함
남측 인접 마을과 산으로 연결되는 (관습로 겸 등산로 같음)세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제1종일반주거지역,고도지구(20미터 이하 완화시 28미터 이하),자연경관지구
가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)
대공방어협조구역(77-257미터)(군사기지 및 군사시설보호법)
공익용산지(산지관리법)
보전산지(산지관리법)
]과밀억제권역(수도권 정비계획법)

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.
현황 지목은 임야이나,묵전 상태로 방치된상태임.

물건 비고

지분매각임. 공유자의 우선매수신고 제한 있음(1회에 한하여 허용)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 강북구 수유동 산121에 소재한 토지 일부 지분 매각 건으로, 부동산 강제 경매로 진행 중입니다. 사건번호는 서울북부지방법원 2022타경105214 (1)입니다.

1.1. 소재지 및 물건 현황

* 소재지: 서울특별시 강북구 수유동 산121

* 지목: 임야

* 용도: 임야

* 매각 대상: 토지 일부 지분 매각

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

1.2. 감정가 및 면적

* 감정가: 37,152,000원

* 토지 면적: 397.00㎡ (약 120평)

* 매각 대상 토지 지분 면적: 28.8222㎡ (약 8.7평)

* 건물 면적: 0.00㎡ (건물 없음)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

본건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 국립재활원 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

2.1. 주변 환경

* 주위는 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로, 주택가와 농경지의 경계 지역에 해당합니다. 제반 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

* 본건까지 직접적인 차량 접근은 곤란합니다 (지적상 맹지).

* 근접지까지는 도로가 개설되어 있어 이용상 접근은 무난할 것으로 보입니다.

* 인근에 마을버스가 운행되어 시내와의 진출입은 가능하나, 전체적인 대중교통 사정은 다소 불편한 편입니다.

2.3. 인접 도로 상태

* 본건은 지적상 맹지이나, 남측 및 남동측 변으로 폭 2-3미터 정도의 임시 통행로가 접해 있습니다.

* 남측 인접 마을과 산으로 연결되는 관습로 겸 등산로와도 접하고 있습니다.

3. 권리분석

본건은 지분 매각 건이며, 등기부 현황 및 권리관계는 다음과 같습니다.

3.1. 등기부 요약

* 1975-09-16: 소유권 이전 (양재열)

* 2015-01-08: 압류 (서울특별시강북구) - 말소

* 2021-05-14: 소유권 이전 (양동석 외 10명, 재산 상속)

* 2022-06-03: 한국자산관리공사 강제경매 신청 (채권액 86,219,738원) - 말소 기준 권리

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차 관계: 임대 관계 미상

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권: 본건은 매각으로 인해 소멸되지 않는 지상권이 존재할 수 있습니다. (상세 내용은 현장 조사 및 별도 확인 필요)

4. 상권분석

본건은 도시지역 내 임야의 일부 지분으로, 직접적인 상업 활동이 이루어지는 상권 지역은 아닙니다. 주변은 주로 주택 및 농경지가 혼재되어 있어, 기본적인 생활 편의 시설은 인근 주택가 또는 도심 지역 접근을 통해 이용 가능합니다.

5. 생활정보

생활 편의시설 및 각종 서비스 접근성은 도심 지역과의 연계성을 통해 확보될 수 있습니다. 국립재활원이 인접해 있어 의료 시설 접근성이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각 관련

* 본건은 전체 토지가 아닌 일부 지분만 매각되는 건으로, 토지 이용 및 관리에 있어 다른 공유자들과의 협의가 필수적입니다.

* 공유자의 우선매수 신고가 1회에 한하여 허용되므로, 입찰 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

6.2. 현황 관련

* 공부상 지목은 '임야'이나, 현황은 수년간 방치된 '묵전(묵은 밭)' 상태로 확인됩니다.

* 수년 전 파묘된 토지로 탐문되며, 묵묘, 파묘, 평장, 수목장 등이 혼재되어 있을 가능성이 있어, 현장 조사를 통해 정확한 현황 파악 및 추가적인 법률적 검토가 반드시 필요합니다.

6.3. 토지 이용계획 및 제한상태

* 본건은 도시지역, 제1종일반주거지역, 고도지구(20미터 이하 완화 시 28미터 이하), 자연경관지구, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 공익용산지, 보전산지, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 있어 다양한 규제를 받습니다. 특히, 보전산지 지정은 개발에 상당한 제약을 가할 수 있습니다.

6.4. 접근성

* 지적상 맹지이며, 임시 통행로 또는 관습로에 의존해야 하므로 향후 도로 확보 문제 발생 가능성이 있습니다.

7. 투자 포인트

* 서울 도심 지역 내에 위치한 임야 지분으로, 장기적인 관점에서 도시 개발 가능성 또는 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 제1종일반주거지역에 포함되어 있어, 향후 용도 변경이나 개발이 이루어질 경우 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 37,152,000원이며, 매각 대상 지분 면적은 28.8222㎡ (약 8.7평)입니다. 이는 전체 토지 면적 397.00㎡ (약 120평) 대비 약 7.26%에 해당하는 지분입니다.

지분 매각, 지적상 맹지, 현황 묵전 및 묘지 가능성, 복잡한 토지 이용 제한, 공유자 우선매수 신고 가능성 등 다수의 리스크 요인을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

단순히 감정가를 지분 면적 비율로 환산할 경우, 해당 지분의 감정가상 가치는 약 2,700,000원 (37,152,000원 * 0.0726) 수준입니다. 그러나 상기 언급된 리스크들을 감안하면, 실제 입찰가는 이보다 현저히 낮게 고려해야 할 수 있습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 해당 지역의 유사 토지 거래 사례, 법적 검토, 현장 실사 결과 등을 종합적으로 분석해야 하며, 전문가와의 상담을 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.

9. 종합 의견

본건은 서울특별시 강북구 도심 지역에 위치한 임야 지분 매각 건으로, 장기적인 관점에서 잠재적 가치를 지니고 있으나 여러 복합적인 문제점을 안고 있습니다. 지분 매각, 맹지, 현황 묵전 및 묘지 가능성, 다양한 토지 이용 제한 규제 등은 투자 결정에 신중함을 요구하는 주요 요인입니다.

특히, 지적상 맹지이면서 보전산지로 지정되어 있어 개발에 상당한 제약이 따를 수 있으며, 현황 묵전 및 묘지 가능성은 추가적인 조사와 정비가 필요함을 시사합니다. 또한, 공유자 우선매수 신고 가능성도 염두에 두어야 할 사항입니다.

성공적인 투자를 위해서는 철저한 현장 조사를 통해 물건의 실제 현황을 정확히 파악하고, 토지 이용 관련 법규를 면밀히 검토하는 것이 필수적입니다. 또한, 공유자들과의 관계를 고려한 전략적인 접근이 요구됩니다. 신중한 검토와 전문가의 도움을 받아 입찰 여부를 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.