나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502023 [1] 인천광역시 서구 마전동 1022-1 에스뽀아빌 1동 3층301호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 로운 · 평가일 2026.03.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 마전동 소재 인천지하철 2호선 "마전역" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 다가구주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

인근에 인천지하철 2호선 "마전역" 및 다수의 노선버스 정류장이 소재하는 바, 대중교통의 이용 편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 내 제3층 제301호로서, 외벽: 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

연립주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 사다리형의 토지로서, "공동주택(연립주택)"으로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서측 및 북동측으로 폭 약 8m의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

마전동 1022-1, 마전동 1022-4 공히 제2종일반주거지역(2013-05-27), 지구단위계획구역(검단2지구), 소로2류(폭 8m~10m)(2013-05-27)(접합) 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역(2025-08-22)<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경502023 (1)

소재지: 인천광역시 서구 마전동 1022-1 에스뽀아빌 1동 3층301호

용도: 연립주택

감정가: 191,000,000원

토지면적: 48.52㎡ (약 14.68평)

건물면적: 84.27㎡ (약 25.49평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 토지거래허가구역, HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

본건은 인천광역시 서구 마전동 소재 인천지하철 2호선 "마전역" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경으로는 다세대주택, 다가구주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 상황은 인근에 인천지하철 2호선 "마전역" 및 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통의 이용 편의도는 보통입니다.

본건은 북서측 및 북동측으로 폭 약 8m의 도로와 각각 접하여 차량 및 보행자 통행에 불편함이 없는 상태입니다.

3. 권리분석

등기부 현황을 분석한 결과, 말소기준권리는 2022년 1월 26일 접수된 포천세무서장의 압류(갑12)입니다.

이후 접수된 강제경매 개시결정(갑13, 주택도시보증공사)은 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

집합건물 등기부에는 다수의 소유권 이전 및 기타 권리 변동 사항이 등재되어 있습니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (황 )

* 보증금: 185,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020-05-25

* 확정일자: 2020-03-24

* 배당신고일자: 2022-06-08

* 대항력: 없음

* 비고: 을구 순위 8번 주택임차권 등기는 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

본건은 인수되는 보증금이 없는 물건으로, 권리 인수 부담이 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

본건이 소재한 마전동 일대는 인천지하철 2호선 마전역을 중심으로 형성된 주거 밀집 지역입니다.

지역 내에는 다세대, 다가구 주택과 함께 주민들의 생활 편의를 위한 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 소규모 상권이 형성되어 있습니다.

최근 인근 지역의 연립주택 및 다세대주택 거래 사례를 분석한 결과, 거래가는 면적당 약 250만원에서 580만원 수준을 보였습니다.

특히 본건과 유사한 연식 및 면적의 연립주택은 평당 약 850만원 수준으로 거래되는 것으로 분석되어, 본건의 잠재적 가치를 높게 평가할 수 있습니다.

5. 생활정보

교통 면에서는 인천지하철 2호선 마전역을 도보로 이용 가능하며, 이는 서울 및 수도권으로의 이동을 용이하게 합니다. 또한, 다수의 시내외 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

생활 편의시설로는 지역 내 마트, 병원, 학원 등 다양한 근린생활시설이 분포하여 일상생활에 필요한 서비스를 쉽게 이용할 수 있습니다.

주변 환경은 전반적으로 주거 지역으로 형성되어 있어 비교적 쾌적하고 안정적인 생활 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

본건 소재지는 과거 토지거래허가구역으로 지정된 이력이 있습니다. 현재(2026년 8월 14일 기준) 허가 기간은 2026년 8월 25일까지로 만료가 임박하였으며, 허가 기간 만료 후 재지정 여부는 확인이 필요합니다.

HUG 인수조건 변경 관련 특이사항이 존재하므로, 계약 및 잔금 납부 시 주택도시보증공사(HUG)의 정확한 인수조건 및 관련 절차에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다.

과거 가축사육제한구역(2025-05-20) 및 성장관리권역(2025-08-22) 지정 이력이 있었으나, 해당 날짜가 현재 시점(2026년 8월) 이전에 만료되었을 가능성이 높아 관련 법규상 효력 유무는 확인이 필요합니다.

임대차 관계가 명확하게 파악되지 않은 점(임대관계 미상)은 잠재적 리스크가 될 수 있으나, 본건의 경우 대항력 있는 임차인이 없어 보증금 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천지하철 2호선 마전역 역세권에 위치한 연립주택으로, 우수한 교통 접근성과 생활 편의시설을 갖추고 있습니다.

권리 분석 결과, 말소기준권리 하단의 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이며, 대항력 있는 임차인이 없어 권리 인수 부담이 없다는 점이 큰 장점입니다.

최근 주변 시세 분석 결과, 본 건의 감정가가 시세 대비 낮게 책정되었을 가능성이 있어 시세 차익을 기대해 볼 수 있는 물건으로 판단됩니다.

다만, 토지거래허가구역 지정 만료 임박 및 HUG 관련 조건 변경 등의 특이사항은 거래 진행 시 반드시 확인해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 인천지하철 2호선 마전역을 도보로 이용 가능한 역세권 단지로서 높은 직주근접성과 편리한 교통망을 자랑합니다.

* 권리 인수 부담 없음: 등기부상 말소기준권리 하단의 모든 권리가 소멸되며, 대항력 있는 임차인이 없어 안전하고 깔끔한 권리 인수가 가능합니다.

* 시세 차익 가능성: 최근 시장 거래 사례 및 본 건의 면적 대비 감정가를 고려할 때, 시장 가치 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득하여 시세 상승을 통한 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

* 연립주택 상품성: 아파트 대비 상대적으로 진입 장벽이 낮으며, 지역 내 꾸준한 수요가 있는 연립주택이라는 점에서 투자 가치가 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 191,000,000원입니다.

최근 주변 연립주택 및 다세대주택의 매매 사례 분석 결과, 본건과 유사한 연식 및 면적의 주택은 평당 약 850만원 선에서 거래되고 있습니다.

본건의 건물 면적(약 25.49평)을 적용하여 산정한 추정 시세는 약 217,940,000원 수준입니다.

따라서 본건의 감정가는 현재 시장 시세보다 다소 낮게 평가된 것으로 보입니다.

안정적인 낙찰을 목표로 하되, 시세 상승 가능성을 고려할 때 감정가 이상으로 입찰가를 높일 필요가 있습니다.

경쟁 입찰자 수 및 현장 분위기 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

권장 입찰가: 195,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.