나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502022 [1] 인천광역시 계양구 임학동 69-2 5층503호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인진감정 · 평가일 2026.03.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 임학동 소재 "임학역" 서측 인근에 위치하며, 주위는 동유형의 공동주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철역(인천1호선 "임학역")이 소재하는 등 대중교통 이용여건은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건내 5층 503호로서 (사용승인일: 2002.01.08.) 외벽: 치장타일 붙임 마감 내벽: 벽지 등 마감 창호: 샷시 창호 마감

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비 및 난방설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역,가축사육제한구역(전부제한지역),가로구역별 최고높이 제한지역,장애물제 한표면구역(원추표면구역(원추표면),과밀억제권역. 중점경관관리구역(2040 인천광역시 경관계획(자세한 사항은 건축과 문의(032-450-559 4)),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간:20 25.8.26.~2026.8.25.).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1). 임대관계: 미상임. 2). 기타사항: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건 번호: 인천지방법원 2026타경502022 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 부동산 정보

소재지: 인천광역시 계양구 임학동 69-2 5층503호

신 주소: 인천광역시 계양구 장제로863번길 28 (임학동)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.3. 면적 정보

토지 면적 (건물 토지 지분): 18.59㎡ (약 5.62평)

건물 면적 (전용 면적): 40.65㎡ (약 12.30평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 용도 및 건축물 정보

용도: 다세대주택

사용승인일: 2002년 1월 8일

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 5층 503호

건물 마감: 외벽 치장타일, 내벽 벽지, 창호 샷시

설비 내역: 급배수, 위생, 난방 설비 구비

건축물 표제부상 건물 연면적: 600.52㎡

건축물 표제부상 토지 전체 면적: 247.3㎡

1.5. 토지이용계획 및 제한사항

토지 형상 및 이용 상태: 세장형 토지, 다세대주택 건부지로 이용 중

토지 이용 계획: 준주거지역

토지 제한 상태: 가축사육제한구역(전부제한), 가로구역별 최고높이 제한, 장애물 제한표면구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.08.26까지)

공부와의 차이: 없음

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

위치: 인천광역시 계양구 임학동 소재 "임학역" 서측 인근

주위환경: 동유형의 공동주택, 아파트, 근린생활시설이 소재하는 지역임.

2.2. 교통 여건

교통 여건: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 인천지하철 1호선 "임학역"이 소재하여 대중교통 이용 여건은 무난한 편임.

2.3. 도로 접근성

도로 접근성: 본건 남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접해 있음.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 개요

본건은 HUG 인수조건 변경된 부동산강제경매 물건으로, 말소기준권리 이후의 권리는 대부분 소멸될 예정임. 임차인 모두 대항력이 없어 인수 부담은 없는 것으로 파악됨.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리: 2021년 3월 30일자 인천세무서장 압류 (등기부갑16)

3.3. 인수되지 않는 권리

인수되지 않는 권리: 을구 순위 18번 주택임차권등기(김예원)는 주택도시보증공사(HUG)의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정임.

3.4. 임차인 현황 (길금자)

임차인: 길

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-11-15

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 없음.

3.5. 임차인 현황 (주택도시보증공사(김예원))

임차인: 김 (주택도시보증공사)

보증금: 110,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-02-03

확정일자: 2021-01-19

배당신고일자: 2023-04-07

대항력: 없음

비고: HUG가 보증금을 인수하였으며, 말소동의 확약서 제출로 인해 본 건 매각으로 소멸됨. 인수 보증금 없음.

3.6. 총 채권액

등기부채권 총액: 190,000,000원

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

본건은 임학역 인근에 위치한 다세대주택 밀집 지역으로, 주거지로서의 기능이 강하며, 인근에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 지역 주민들을 위한 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있음.

4.2. 주변 시설 정보

주변 시설:

* 교통: 인천 지하철 1호선 임학역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리함.

* 주거: 주변에 아파트 단지 및 다세대주택이 밀집해 있어 안정적인 주거 환경을 형성하고 있음.

* 생활 편의: 마트, 병원, 은행, 관공서 등 생활 편의 시설 접근성이 양호함.

* 교육: 임학초등학교, 박촌중학교 등 교육 시설이 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 좋음.

혐오시설 정보:

* 주변 지역에 유해하거나 혐오시설로 간주될 만한 시설에 대한 정보는 확인되지 않았음. 일반적인 주거 지역 환경을 형성하고 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 마트, 병원, 은행, 관공서 등 생활 편의시설 접근성이 양호하여 편리한 생활이 가능함.

5.2. 교통

지하철 1호선 임학역 도보 이용이 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 시내외 접근성이 우수함.

5.3. 교육시설

임학초등학교, 박촌중학교 등 교육 시설이 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호한 편임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 인수 관련 리스크

현재 파악된 임차인 모두 대항력이 없어 인수 부담은 없으나, 등기부상 명확히 드러나지 않는 유치권, 점유자, 기타 숨겨진 권리 관계 발생 가능성에 대한 주의가 필요함.

6.2. 가치 평가 및 시장 리스크

본건 감정가(108,000,000원)와 가장 유사한 면적(약 10.4평)의 최근 매매가(73,000,000원) 사이에 상당한 차이가 존재하므로, 시장 상황 및 유사 물건 비교를 통한 면밀한 가치 판단이 요구됨. 감정가 대비 실제 시장 가치가 낮을 수 있다는 점을 고려해야 함.

6.3. 법규 및 규제 리스크

본건 토지는 준주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한, 장애물 제한표면구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 존재함. 이는 향후 건물 신축, 증축, 용도 변경 등의 개발 시 제약 요인이 될 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 계양구 임학동에 위치한 다세대주택으로, 지하철 1호선 임학역 역세권에 속하여 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 2002년 사용승인된 건물로 연식은 있으나, 철근콘크리트 구조로 비교적 양호한 상태를 유지하고 있을 것으로 판단됩니다. 권리 분석상 대항력 있는 임차인이 없고 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸될 예정이므로, 명도 부담이 적고 법적 문제 발생 가능성이 낮다는 장점이 있습니다. 다만, 감정가 대비 유사 물건의 시세가 낮게 형성되어 있어, 입찰 시 가치 평가에 대한 면밀한 검토와 함께 신중한 접근이 필요합니다. HUG 인수조건 변경이라는 특이사항은 인수 부담이 없음을 확인하는 데 참고할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 인천 지하철 1호선 임학역 역세권 입지로 탁월한 대중교통 접근성.

* 인근 풍부한 생활 인프라 (마트, 병원, 학교 등)로 편리한 주거 환경.

* 권리 관계가 명확하고 인수되는 보증금이 없어 낙찰 후 명도 및 법적 부담이 거의 없음.

* 다세대주택으로 주거 가치가 안정적이며, 지역 시세 변동에 따른 잠재적 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 108,000,000원입니다. 유사 면적(약 10.4평)의 최근 매매 사례가 73,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 감정가가 시세 대비 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 대항력 있는 임차인이 없고 권리 관계가 명확하여 낙찰 가능성이 높으므로, 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

이에 따라, 인수 보증금이 없음을 감안하여 예상 입찰가는 85,000,000원에서 95,000,000원 사이로 제안합니다. 현장 방문을 통한 물건 상태 확인 및 추가적인 시세 조사를 통해 보수적으로 입찰가를 산정하는 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.