나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502001 [1] 인천광역시 서구 당하동 1087-21 하나로아트빌 2동 2층202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경신 · 평가일 2026.03.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 당하동소재 "문곡고등학교" 동측 약150미터 지점에 위치하며 주위 일대는 동류형의 공동주택, 아파트및 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 금속기와 경사지붕 5층 건내의 2층 202호로서, 외벽 : 스톤코트 및 석재붙임 마감. 내벽 : 벽지 및 일부타일 마감. 창호 : 하이새시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

급.배수 및 위생설비, 난방설비등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 약20미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2012-05-31), 지구단위계획구역(당하지구), 중로1류(폭20m~25m) (접합), 가축사육제한구역(2025-05-20), 상대보호구역(2025-03-10), 상대보호구역, 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26~ 2026. 8. 25)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2026타경502001 (1)

* 소재지: 인천광역시 서구 당하동 1087-21 하나로아트빌 2동 2층202호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 180,000,000원

* 토지 면적: 35.68㎡ (약 10.79평)

* 건물 면적: 63.15㎡ (약 19.11평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 특이사항: 토지거래허가구역, HUG 인수조건 변경

2줄 띄우기

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 서구 당하동 소재 "문곡고등학교" 동측 약 150미터 지점에 위치하며, 주위 일대는 동유형의 공동주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재합니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통 상황은 무난한 편입니다.

* 도로상태: 본건 북동측으로 폭 약 20미터의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(당하지구), 중로1류(폭20m~25m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등의 주택용도 취득에 한함, 2025. 8. 26 ~ 2026. 8. 25).

2줄 띄우기

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 갑4 (서민금융진흥원 가압류, 2022-08-19)

* 소멸하는 권리: 갑5 (주식회사국민행복기금 가압류), 갑6 (신한카드 가압류), 갑7 (주택도시보증공사 강제경매), 을3 (주택임차권).

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(이은주)

* 보증금: 172,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-12-10

* 확정일자: 2021-11-10

* 대항력: 없음. (비록 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 기재되어 있으나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되었으므로 경매로 소멸될 것으로 예상됩니다.)

* 인수되는 권리: 없음

* 등기부채권 총액: 195,016,728원

2줄 띄우기

1.3. 상권분석

* 최근 실거래가 분석:

* 원당탑스빌(1) (2009년 건축, 70.38㎡, 2층): 2026년 7월 6일 13,500만원 (약 634만원/평)

* 그랜드비스타 (2011년 건축, 34.942㎡, 5층): 2026년 7월 6일 17,900만원 (약 1,693만원/평)

* 멤버스힐 (2017년 건축, 31.548㎡, 3층): 2026년 7월 3일 13,300만원 (약 1,394만원/평)

* 시세 분석: 본건(하나로아트빌, 2015년 건축 추정, 63.15㎡, 2층)과 비교 시, 건물 면적은 원당탑스빌과 유사하며, 건축 연도는 그랜드비스타, 멤버스힐과 가깝습니다. 제공된 주변 실거래가 데이터의 편차가 크며, 특히 소형 평수의 경우 평당 단가가 높게 형성되어 있습니다. 본건의 감정가 180,000,000원 (약 942만원/평)은 주변 거래 사례 및 본건의 면적, 건축 연도를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

2줄 띄우기

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 금속기와 경사지붕 5층 건물 내 2층 202호입니다. 외벽은 스톤코트 및 석재 붙임 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 하이새시 창호로 되어 있습니다.

* 이용 상태: 도시형생활주택(단지형 다세대주택)으로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 급배수 및 위생 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

2줄 띄우기

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 외국인 등이 주택 용도로 취득 시 허가가 필요하며, 허가 기간이 2026년 8월 25일까지 유효합니다. 경매 절차 자체에는 직접적인 영향을 미치지 않으나, 향후 매각 시 고려 사항이 될 수 있습니다.

* 임차인 관련: 대항력 없는 임차인이 존재하나, 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출되어 경매로 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 낙찰 후 정확한 말소 처리를 위한 절차 확인이 필요합니다.

* 시세 변동성: 제공된 주변 시세 JSON 데이터의 가격 편차가 커서, 실제 시장 가치 판단을 위한 추가적인 현장 조사가 필수적입니다.

2줄 띄우기

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 서구 당하동에 위치한 도시형생활주택으로, 문곡고등학교 인근에 자리하여 주거 편의성이 양호한 입지를 갖추고 있습니다. 권리 분석 결과, 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 비교적 안전하게 취득 가능합니다. 토지거래허가구역이라는 점과 임차인의 HUG 관련 사항은 추가 확인이 필요합니다. 제공된 주변 시세 정보의 편차가 존재하므로, 입찰 전 현장 조사를 통해 정확한 시세 파악이 중요합니다.

2줄 띄우기

1.7. 투자 포인트

* 안전한 권리 관계: 법원 경매를 통해 모든 인수 권리가 소멸될 것으로 예상되어 명도 및 권리 확보가 용이합니다.

* 양호한 입지 조건: 생활 편의 시설 및 교통망 접근성이 뛰어나 주거 가치가 높습니다.

* 적정 감정가: 주변 시세의 변동성을 감안할 때, 본건의 감정가는 합리적인 수준으로 평가됩니다.

2줄 띄우기

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 180,000,000원

* 시세 분석 기반: 제공된 JSON 데이터의 시세 편차가 크지만, 본건과 유사한 면적과 건축 연도를 고려했을 때 감정가 수준 또는 그 이상을 고려할 수 있습니다.

* 보수적 접근: 권리상 문제는 적으나, 시세 편차 및 추가 확인 사항을 고려하여 감정가의 85% ~ 90% 수준에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

* 예상 입찰가: 160,000,000원 ~ 170,000,000원 (본 입찰가는 잠정적인 제안이며, 최종 입찰가는 현장 조사, 시장 상황, 경쟁 구도 등을 종합적으로 고려하여 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.