나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501845 [1] 인천광역시 미추홀구 도화동 489-13 문영아트빌 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나무 · 평가일 2026.07.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 "도화초등학교" 남동측 인근에 소재하며, 주위는 다세대주택, 다가구주택 등이 소재하는 주거지대로서 제반 여건은 보통시됨.

교통상황

대상물건까지 차량출입이 용이하며 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 바, 제반 교통여건은 보통임.

형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

도화동 489-13, 489-14 : 준주거지역, 지구단위계획구역(2020-12-29) 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 내 제5층 제502호로서, 외벽: 석재붙임 마감 등, 내벽: 내부 인테리어 마감 등, 창호: 샷시창호 마감 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생·급배수 설비 등의 설비가 되어있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

대상물건 일련번호(가)는 기준시점 현재 집합건축물대장 건축물현황도상 호별배치와 실제 호별배치가 상이하며, 건축물현황도상 501호는 문패상 502호로 표기되어 있음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

-본건은 건축물현황도와 출입문표시상 501호와 면적 및 구조는 동일하나( 감정평가액은 동일), 위치가 불일치하여 건축물현황도상 502호와 501호가 바뀌어 있음(감정평가서 참조)
-매각대상부동산은 문패상 502호임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경501845 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 도화동 489-13 문영아트빌 5층 502호

용도: 다세대주택

감정가: 143,000,000원

토지면적: 29.32㎡ (약 8.87평)

토지지분: 29.322㎡ (약 8.87평)

건물면적: 67.50㎡ (약 20.42평)

건물지분: 67.5㎡ (약 20.42평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치: 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 "도화초등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

* 주변환경: 다세대주택, 다가구주택 등이 밀집한 주거 지역으로, 전반적인 생활 여건은 보통 수준입니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 편리합니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 외국인 등의 토지 거래 시 허가를 받아야 합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 12월 06일 접수된 장완식 근저당권 (을9)입니다.

* 등기부상 권리 내역:

* 갑6 소유권이전 (이홍순, 2020.11.06)

* 을10 주택임차권 (한국토지주택공사, 2024.10.30, 143,900,000원) - 매각으로 말소 예정 (양수인 SGI의 말소 동의 확약서 제출)

* 을9 근저당권 (장완식, 2022.12.06, 13,000,000원) - 말소기준권리

* 갑11 가압류 (주택도시보증공사, 2023.07.26, 241,577,671원) - 말소

* 갑12 압류 (남동구, 2024.12.10) - 말소

* 갑13 가압류 (충주산림조합, 2025.07.03, 69,558,854원) - 말소

* 갑14 강제경매 (서울보증보험, 2026.03.05, 157,458,139원) - 본건 경매 개시 결정으로 말소

* 갑15 가압류 (인천신용보증재단, 2026.04.24, 25,555,053원) - 말소

* 총 등기부채권 금액: 493,591,578원

* 임차인 현황:

* 서울보증보험주식회사 (한국토지주택공사 임차인: 박경민)

* 보증금: 143,900,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-11-11

* 확정일자: 2022-10-11

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권 등기가 말소될 예정이므로 인수 부담은 없습니다.

* 천순복

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2013-06-11

* 대항력: 있음

* 비고: 해당 임차인은 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 2013년 06월 11일에 전입하여 대항력을 보유하고 있습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구에 따라, 향후 명도 진행 시 예상치 못한 분쟁이나 추가적인 권리 관계 확인이 필요할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 부동산 실거래가 분석 (2026년 5월 기준):

* 한양(233-1, 연립, 1983년 건축): 2026.05.15 거래, 90,000,000원 (약 16.30평, 약 552만원/평)

* 우림빌라(245-8, 다세대, 1992년 건축): 2026.05.07 거래, 45,000,000원 (약 9.91평, 약 454만원/평)

* 금호빌라(116-10, 다세대, 1990년 건축): 2026.05.06 거래, 50,000,000원 (약 11.56평, 약 432만원/평)

* 본건 문영아트빌(도화동 489-13, 다세대, 2009년 건축)의 건물면적은 약 20.42평이며, 감정가는 143,000,000원(약 700만원/평)으로 책정되었습니다.

* 분석 결과, 주변 유사 부동산의 최근 실거래가 대비 본건의 평당 감정가가 상당히 높게 형성되어 있습니다. 비교 대상 부동산들은 건축 연도가 오래되었거나 면적이 작은 편이나, 이를 감안하더라도 감정가와 시세 간의 차이가 있습니다.

* 본건과 동일한 건물(문영아트빌) 또는 인근의 신축 다세대주택의 추가적인 실거래가 정보가 있다면 보다 정확한 시세 판단이 가능할 것입니다.

1.4. 생활정보

* 주거 환경: 도화초등학교 남동측 인근에 위치한 주거 밀집 지역입니다.

* 편의시설: 인근 버스 정류장을 통한 교통 이용이 편리하며, 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 교육시설: 도화초등학교가 인접해 있어 자녀 교육 환경에 유리할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 호수 표기 불일치: 본건의 건축물현황도와 실제 출입문 표기상의 호수(502호) 및 위치에 불일치가 존재합니다. 건축물현황도상 501호와 502호의 위치가 바뀌어 있는 것으로 확인되어, 현장 조사 및 도면 확인 시 주의가 필요합니다.

* 대항력 있는 임차인 존재: 천순복 임차인은 보증금 0원, 차임 0원으로 신고되어 있으나, 2013년 6월 11일에 전입하여 대항력을 보유하고 있습니다. 이는 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁 또는 추가 비용 발생 가능성을 시사합니다.

* SGI 인수조건 변경: SGI(서울보증보험) 관련 인수 조건 변경 사항이 언급되어 있습니다. 이는 매수 후 물건 인수 조건에 영향을 줄 수 있으므로, 해당 내용을 반드시 확인해야 합니다.

* 상대적으로 높은 감정가: 주변 유사 부동산 실거래가 대비 본건의 평당 감정가가 높게 책정되어 있어, 시세 대비 높은 가격으로 낙찰받을 경우 투자 수익률이 낮아질 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 도화동에 위치한 다세대주택으로, 도화초등학교 인근이라는 지리적 이점을 가지고 있습니다. 건축 연도(2009년) 또한 비교적 신축에 속하여 관리 상태에 대한 기대를 높입니다. 그러나 건축물 현황도와 실제 호실 표기상의 불일치, 그리고 보증금 0원임에도 불구하고 대항력을 보유한 임차인(천순복)의 존재는 명도 및 권리관계 분석 시 신중한 접근을 요구합니다. 더불어, 주변 유사 부동산의 실거래가와 비교했을 때 감정가가 높게 형성된 점과 SGI 인수 조건 변경 사항은 투자 가치 판단에 있어 중요한 고려 요소입니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지: 도화초등학교 인근의 안정적인 주거 지역에 위치하여 주거 가치가 높습니다.

* 건축 연도: 2009년에 건축되어 비교적 신축으로 분류되며, 리모델링 등 초기 투자 비용을 절감할 수 있습니다.

* 권리 소멸: 말소기준권리 이후 등기된 다수의 권리가 매각으로 소멸되어 권리 관계가 비교적 명확해질 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 143,000,000원

* 인수 보증금: 0원 (한국토지주택공사 임차권은 말소 동의 확약서 제출, 천순복 임차인의 보증금은 0원으로 신고됨)

* 주변 시세 분석: 최근 주변 다세대주택 거래가 기준 평당 약 430만원 ~ 450만원 수준입니다. 본건의 건물 면적(약 20.42평)으로 환산 시 약 87,806,000원 ~ 91,890,000원 수준으로 추정됩니다.

* 종합 고려 사항: 주변 실거래가 대비 높은 감정가, 대항력 있는 임차인(천순복)으로 인한 잠재적 명도 리스크, 호수 불일치 등의 요소를 감안할 때, 감정가 전액보다는 낮은 가격으로 접근하는 것이 합리적입니다.

* 추정 입찰가 범위: 감정가의 70% ~ 85% 수준을 고려하여 산정합니다.

* 감정가 143,000,000원의 70% = 100,100,000원

* 감정가 143,000,000원의 85% = 121,550,000원

* 최종 예상 입찰가: 105,000,000원 ~ 115,000,000원. (주의: 본 입찰가는 제공된 정보와 분석을 기반으로 한 추정치이며, 실제 현장 방문을 통한 면밀한 권리 분석, 명도 가능성 평가, 그리고 최신 시장 동향을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.)

* 주변 혐오시설 관련 정보: 인천 미추홀구 도화동 489-13번지 일대에 대한 혐오시설 유무를 조사한 결과, 본 건의 직접적인 주변 반경 내에서 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 뚜렷한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. (본 정보는 공개된 자료를 기반으로 한 예비 조사이며, 정확한 내용은 추가적인 현장 확인이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.