나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501611 [1] 인천광역시 남동구 구월동 OOOOOOO OOOOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: MS · 평가일 2026.03.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "구월서초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 주거용부동산이 주를 이루는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 근거리에 버스정류장이 위치하고있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 중 2층 202호로서 외벽 : 드라이비트 마감 등 내벽 : 벽지 마감 등 창호 : 하이샤시 창호 등

이용상태

다세대주택으로 이용 중임

설비내역

위생 및 급.배수시설. 도시가스 시설 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 다세대주택 부지임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 중로의 포장도로와 접함..

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, <과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독.다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25)).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 요약

본 물건은 인천광역시 남동구 구월동에 위치한 다세대주택으로, 부동산 강제경매로 진행됩니다. 감정가는 161,000,000원이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

1.2. 기본 현황

사건번호: 인천지방법원 2026타경501611 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1097-16 2층202호

용도: 다세대주택

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 윤

1.3. 면적 정보

토지면적: 33.52㎡ (약 10.14평)

건물면적: 62.09㎡ (약 18.78평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "구월서초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 주거용부동산이 주를 이루는 주거지대입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

차량 출입이 가능하며, 근거리에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 본건 남측으로는 중로의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 소유권 보존 및 이전 내역과 함께 2017년 6월 20일 접수된 신한은행 근저당권(108,000,000원)이 말소기준권리이며, 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. 현재 진행 중인 강제경매는 윤 에 의해 신청되었습니다 (채권액 73,054,893원). 등기부채권 총액은 108,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 박 이 거주 중이며, 전입일자는 2012년 8월 22일입니다. 해당 임차인은 대항력은 있으나, 보증금 및 차임은 0원으로 기재되어 있습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 구월동은 인천광역시 남동구의 주요 주거지역으로, 학군 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

건축물 표제부에 따르면 본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 2층 202호입니다. 건축물 사용승인일은 2012년 5월 25일입니다. 외벽은 드라이비트 마감, 내벽은 벽지 마감, 창호는 하이샤시 창호 등입니다. 위생 및 급배수 시설, 도시가스 시설이 구비되어 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

"구월서초등학교"가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 주변 교통상황 및 상권 분석 결과, 대중교통 이용이 편리하며 다양한 편의시설이 있을 것으로 예상됩니다. 다만, 최근 구월동 1128-4번지 일원에 데이터센터 신축 계획과 관련하여 인근 주민 및 병원 등에서 소음, 진동 등의 우려를 표명하고 있어, 본건과의 정확한 거리는 추가 확인이 필요하나 인접 지역의 잠재적 생활 불편 요인이 될 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 허가 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다. 따라서 해당 기간 내 취득 시 관할 구청장의 허가를 받아야 하며, 이는 거래 과정에 제약이 될 수 있습니다.

6.2. 대항력 있는 임차인

보증금 및 차임이 0원으로 기재된 대항력 있는 임차인 박 의 존재는 인수 부담이 없을 수 있으나, 법적 절차 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다. 임차인의 실제 권리 관계 및 거주 현황에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 주거지대에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 교육 환경이 양호한 편입니다. 그러나 토지거래허가구역 지정과 대항력 있는 임차인의 존재는 본건 취득 및 명도 과정에서 중요한 고려사항이며, 이러한 리스크 요인들을 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 구월서초등학교 인근의 주거지대 입지.

* 차량 및 대중교통 이용이 편리한 교통 환경.

* 토지 및 건물 일괄 매각 대상.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 인근 다세대주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 3월 거래된 39.82㎡ 면적의 다세대주택이 45,000,000원에 거래되었습니다. (약 113만원/㎡)

* 2026년 3월 거래된 38.25㎡ 면적의 다세대주택이 50,000,000원에 거래되었습니다. (약 131만원/㎡)

* 2026년 3월 거래된 49.82㎡ 면적의 다세대주택이 85,000,000원에 거래되었습니다. (약 171만원/㎡)

본건의 건물 면적은 62.09㎡(약 18.78평)이며, 감정가는 161,000,000원입니다. 가장 높은 실거래가(85,000,000원, 49.82㎡)를 기준으로 면적당 시세를 환산하면 약 171만원/㎡ 수준입니다. 이를 본건 면적에 적용 시 약 105,900,000원의 시세가 형성될 수 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본건은 감정가 161,000,000원에 비해 최근 거래된 시세가 현저히 낮은 편이며, 토지거래허가구역 지정 및 대항력 있는 임차인 존재 등 리스크 요인이 상당합니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 시장 시세 및 리스크를 반영한 보수적인 접근이 필요합니다. 따라서, 100,000,000원을 예상 입찰가로 제시합니다. 이는 시장 시세(약 106,000,000원) 대비 다소 낮게 책정되었으며, 리스크 요인으로 인한 잠재적 가치 하락 가능성을 반영한 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.