나이스옥션 법원경매 서울서부 2026타경50279 [1] 서울특별시 은평구 구산동 308-66 주주아트빌 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 씨비알이 현 · 평가일 2026.03.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 은평구 구산동 소재 "구산동주민센터" 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 일부 근린생활시설과 각종 규모의 아파트 단지, 단독주택 및 다세대주택 등이 소재하는 주택지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량으로 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 동측 원거리에 "구산역(지하철6호선)"이 소재하여 제반 교통상황은 무난함.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평지붕)지붕 지상4층 건물 내 제3층 제301호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

대상물건은 다세대주택으로 이용중임. (후첨 내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 급경사지로서 공동주택(다세대주택)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권 정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가 구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간:2025.8.26.~2026.8. 25.)), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.))

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 근저당권설정등기(채권최고액 금80,000,000원) 및 주택임차권설정등기(임차보증금 금163,000,000원) 되어 있음. ② 기준시점 현재 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 상세 주소: 서울특별시 은평구 구산동 308-66, 주주아트빌 3층 301호

사건번호: 서울서부지방법원 2026타경50279 (1)

건물명: 주주아트빌

용도: 다세대주택

토지면적: 27.11㎡ (약 8.20평)

건물면적: 29.14㎡ (약 8.81평)

감정평가액: 167,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건축물 사용승인일: 2015년 05월 06일

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평지붕)

총 층수: 4층

2. 입지조건

주위 환경:

* 대상 물건은 서울 은평구 구산동 소재 "구산동주민센터" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변 지역은 일부 근린생활시설과 다양한 규모의 아파트 단지, 단독주택, 다세대주택이 혼재된 주택지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황:

* 차량 접근 및 진출입이 용이합니다.

* 인근에 버스정류장이 위치하며, 동측 원거리에 지하철 6호선 구산역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

인접 도로 상태:

* 본건 남서측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 용도지역: 도시지역, 제2종일반주거지역

* 기타 제한 사항: 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 중점경관관리구역(주요 산 주변)

* 토지거래계약에 관한 허가구역: (대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 및 (허가 대상 용도: 아파트, 지정 기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

3. 권리분석

말소기준권리:

* 을3 근저당권 (채권자: 정진영, 채권최고액: 80,000,000원, 접수일자: 2022-08-24)

매각으로 소멸되는 권리:

* 을3 근저당권 (정진영)

* 을4 주택임차권 (채권자: 서지원, 임차보증금: 163,000,000원, 접수일자: 2023-09-15)

* 갑6 압류 (권리자: 은평구(서울특별시), 접수일자: 2025-05-20)

* 갑7 강제경매 (채권자: 주택도시보증공사, 권리금액: 163,000,000원, 접수일자: 2026-03-09)

매각으로 인수되는 권리:

* 없음. (물건명세서 참고사항에 따라, 주택도시보증공사로부터 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며 임차권등기를 말소해 주겠다는 확약서가 제출되었습니다.)

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (양도 전 임차인: 서지원)

* 보증금: 163,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-09-10

* 확정일자: 2021-07-15

* 배당신고일자: 2023-09-15

* 대항력: 없음 (주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 임차권 등기 말소 확약서를 제출함)

인수 보증금 합계: 0원

등기부채권 총액: 243,000,000원

4. 상권분석

해당 물건은 서울 은평구 구산동의 주택가에 위치한 다세대주택입니다. 주변에 일부 근린생활시설이 혼재되어 있으나, 상업 활동보다는 주거 기능에 초점을 맞춘 지역입니다.

5. 생활정보

주변 환경:

* 주택 밀집 지역으로 비교적 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

편의시설:

* 대중교통 이용이 편리하며, 가까운 거리에 버스정류장 및 지하철 6호선 구산역이 있습니다.

* "구산동주민센터"가 인근에 위치하여 행정 편의성을 더합니다.

* 구체적인 편의시설(마트, 병원, 학교 등)에 대한 상세 정보는 제공되지 않았으나, 일반적인 주택지대에서 기대할 수 있는 생활 편의 시설은 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

혐오시설:

* 주변 지역에 대한 별도의 혐오시설 존재 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

토지거래허가구역:

* 본건 토지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. 특히 아파트 용도의 경우 2026년 12월 31일까지 지정 기간이 남아있어, 매수인이 외국인 등 특정 대상자일 경우 토지거래 허가 취득 절차가 필요할 수 있습니다. (단, 본건은 다세대주택이며, 매각으로 인한 소유권 이전 시 추가적인 허가 필요 여부는 상세 확인이 필요합니다.)

임차권 관련 사항:

* 주택도시보증공사(HUG)가 임차인으로 등재되어 있으나, 본건의 경우 대항력이 없으며 임차권 등기 말소에 대한 확약서가 제출되어 인수 부담은 없습니다. HUG가 채권자로서 직접 경매를 신청한 점은 특이사항으로 고려될 수 있습니다.

토지 형상:

* 대상 토지의 형상이 대체로 사다리형의 급경사지라는 점은 건축 및 향후 활용에 있어 제약이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 은평구 구산동에 위치한 다세대주택으로, 지하철 6호선 구산역을 이용할 수 있는 역세권 입지를 자랑합니다. 2014년에 준공된 건물로 비교적 최신축에 속하며, 내부 상태 역시 양호할 것으로 기대됩니다. 권리 관계상 임차인의 대항력이 없어 인수 부담이 없다는 점은 투자자에게 매력적인 요소입니다. 그러나 감정평가액(1억 6,700만원)과 제공된 최근 실거래가(8,800만원 ~ 1억 1,500만원) 사이에 상당한 시세 차이가 존재하므로, 투자 결정 전 현장 답사를 통한 면밀한 시세 재확인 및 물건 상태 점검이 필수적으로 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 6호선 구산역 접근 용이

* 비교적 신축 건물: 2014년 준공으로 양호한 건물 상태 기대

* 권리관계 명확: 임차인 대항력 없음, 인수 부담 없음

* 주거 환경: 조용하고 안정적인 주택지대

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 인근에 위치한 유사 면적 및 연식의 다세대주택(24.74㎡)은 8,800만원, 다소 큰 면적(37.02㎡)은 1억 1,500만원에 거래되었습니다. 본건의 면적(29.14㎡)은 이 두 물건의 중간에 해당합니다. 이를 바탕으로 현재 시세는 대략 9,900만원에서 1억 500만원 사이로 추정됩니다.

다만, 본건의 감정평가액은 1억 6,700만원으로, 현재 시세와 약 5,000만원 이상의 큰 격차를 보입니다. 이러한 시세 괴리는 물건의 상태, 층수, 조망 등의 개별 요인이나 감정평가 시점과 현재 시장 상황의 차이에서 비롯될 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 감정가를 참고하되, 제시된 최근 시세와 현장 답사를 통해 파악한 물건의 실질 가치를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 인수 보증금이 0원이므로, 입찰가 산정 시 이를 제외할 필요는 없습니다.

안정적인 투자를 위해서는 감정가와 시세의 괴리를 충분히 활용하되, 무리한 경쟁은 지양하는 것이 중요합니다.

예상 입찰가 범위: 1억 3,000만원 ~ 1억 5,000만원 (감정가 및 시세 분석을 통한 전략적 가격 제안)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.