나이스옥션 법원경매 서울서부 2026타경50307 [1] 서울특별시 은평구 역촌동 36-5 이지에버빌 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새봄 · 평가일 2026.03.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 역촌동 소재 '지하철 6호선 응암역' 북동측 인근에 위치하며, 본건의 주위환경은 기존 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역이 소재하여 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 5층 건물 내 제5층 제501호로서, 외벽 : 석재 붙임 창호 : PVC 창호 등으로 마감하였음.

이용상태

다세대주택(방2, 욕실겸화장실1, 거실겸주방, 다용도실 등)으로 이용 중임.

설비내역

전기설비, 위생급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 주차설비 등이 구비되어 있으며, 관리상태는 보통임.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 다세대주택으로 이용중이며, 2필지 일단의 자루형 평지임.

인접 도로상태등

본건의 남서측으로 각각 노폭 약 35미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지 일련번호(1), (2) : 도시지역 , 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.)),토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.))

공부와의 차이

물적 동일성이 인정됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 현장 조사 시 폐문 및 점유자 부재로 인해 호수 내부는 확인하지 못하였으며, 이용상황 및 내부 구조는 현황 도면 및 외부 관찰 등에 근거하여 기재하였으니 경매 진행 및 참여 시 유의하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 서울서부지방법원 2026타경50307 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 역촌동 36-5 이지에버빌 5층501호

용도: 다세대주택

건축년도: 2011년

감정가: 264,000,000원

토지면적: 27.35㎡ (약 8.27평)

건물면적: 44.34㎡ (약 13.41평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 은평구 역촌동 소재 지하철 6호선 응암역 북동측 인근에 위치하며, 주변은 기존 주택지대로 형성되어 있습니다.

* 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역이 소재하여 교통 여건은 양호합니다.

* 건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 5층 건물 중 제5층 제501호이며, 외벽은 석재 붙임, 창호는 PVC 등으로 마감되었습니다.

* 이용상태

다세대주택으로, 방 2개, 욕실 겸 화장실 1개, 거실 겸 주방, 다용도실 등으로 이용 중입니다.

* 설비내역

전기, 위생급배수, 도시가스 난방, 주차 설비 등이 구비되어 있으며, 관리 상태는 보통입니다.

* 인접 도로상태

본건의 남서측으로 노폭 약 35미터의 포장도로와 접해 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리

등기사항전부증명서 상 말소기준권리는 2021년 9월 24일 접수된 국민건강보험공단의 압류(갑4)입니다.

* 등기부 요약

* 소유권 관련: 이완재(보존), 정서연(이전), 조영미(이전) 순으로 소유권이 변동되었습니다.

* 임차권 현황: 성해란이 2021년 5월 17일 전입 및 확정일자를 받았으며, 보증금 255,000,000원, 차임 0원의 임차권(을7)이 등기되었습니다. 그러나 해당 임차권은 말소 예정이며, 대항력은 없습니다. 주택도시보증공사(HUG)로부터 임차보증금에 대한 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며 임차권 등기를 말소해주겠다는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

* 기타 권리 현황: 국민건강보험공단 압류(갑4)를 포함하여 KB국민카드, 서울특별시동작구, KB캐피탈, 중소기업은행, KB캐피탈주식회사, 포천세무서장, 은평구, 동작세무서장, 동작구, 평택세무서장, 서울서부지방검찰청검사 등의 압류 및 가압류가 등기되었으며, 주택도시보증공사의 강제경매(갑18)로 본 경매가 진행 중입니다. 이들 권리는 말소기준권리보다 후순위로서 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 등기부 채권 총액: 351,919,547원

* 인수되는 권리

본건은 매각으로 인해 모든 등기부상 권리가 말소될 예정이며, 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

1.4. 상권분석

* 주변 시세 분석

최근 매매 사례 분석 결과, 인근 지역의 다세대주택 시세는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 4일 거래: 서울 은평구 역촌동 28-53번지, 전용면적 29.52㎡ (약 8.93평), 1층, 14,900만원 (약 1,668만원/평)

* 2026년 5월 1일 거래: 서울 은평구 역촌동 49-38번지 (태영아뜨리움), 전용면적 25.81㎡ (약 7.81평), 3층, 15,500만원 (약 1,984만원/평)

* 2026년 5월 28일 거래: 서울 은평구 역촌동 55-54번지 (씨티뷰), 전용면적 48.3㎡ (약 14.61평), 6층, 33,000만원 (약 2,258만원/평)

* 본건 물건 정보

본건은 전용면적 44.34㎡ (약 13.41평)이며, 감정가는 264,000,000원 (약 1,968만원/평)입니다.

* 시세 분석 결과

최근 실거래 사례의 평당 가격(약 1,668만원~2,258만원)과 비교할 때, 본건의 평당 감정가(약 1,968만원)는 유사하거나 약간 낮은 수준으로 판단됩니다. 특히, 면적이 유사한 25.81㎡ (약 7.81평) 거래 사례(15,500만원)와 비교하면 감정가가 합리적인 수준임을 알 수 있습니다. 다만, '이지에버빌'이라는 건물명은 같을 수 있으나, 정확한 건물 정보(건축년도, 위치 등)를 더 확인할 필요가 있습니다.

1.5. 생활정보

* 주변 편의시설

본건이 위치한 역촌동 일대는 주택 밀집 지역으로, 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원, 금융기관 등) 이용이 가능합니다.

* 교통 및 접근성

지하철 6호선 응암역을 이용할 수 있어 도심 및 주요 업무지구 접근이 편리합니다. 또한, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 용이합니다.

* 교육 환경

주변에 초등학교, 중학교 등 교육시설이 분포하고 있어 자녀 교육 환경도 고려해볼 수 있습니다. (교육환경 보호구역에 해당)

* 혐오시설

주변 지역에 대한 지도 검색 결과, 본건 소재지 인근에서 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역

본건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다 (기간: 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.). 향후 부동산 거래 시 관련 법규에 따른 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

* 점유자 미확인

감정평가 당시 현장 조사 시 폐문 및 점유자 부재로 내부 상태를 확인하지 못했습니다. 이는 실제 내부 상태가 다를 수 있으며, 명도 과정에서 예상치 못한 어려움이 발생할 가능성이 있습니다.

* HUG 인수조건 변경

'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 있으나, 권리분석 결과 대항력 있는 임차인이 없는 것으로 판단되어 낙찰자에게 직접적인 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 다만, 관련 계약 내용을 명확히 확인하는 것이 좋습니다.

* 도시계획 제한

제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역 등 다양한 도시계획 및 법적 제한이 적용되고 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 서울 은평구 역촌동에 위치한 다세대주택으로, 지하철 6호선 응암역 인근에 자리하여 교통 및 주거 환경이 양호합니다. 감정가는 2억 6,400만원이며, 전용면적 44.34㎡(약 13.41평)입니다. 권리 분석상 대항력 있는 임차인이 없어 인수 부담이 없다는 점이 가장 큰 장점입니다. 최근 주변 실거래가와 비교 시 감정가는 합리적인 수준으로 보입니다. 다만, 감정평가 시 점유자를 확인하지 못해 내부 상태를 알 수 없고, 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 향후 거래 시 제한이 있을 수 있다는 점은 유의해야 합니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 권리 관계가 명확하고 시세 대비 합리적인 감정가를 가진 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 교통 편의성: 지하철 6호선 응암역 역세권으로 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 안정적인 주거 입지: 기존 주택 밀집 지역으로 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 권리 분석의 명확성: 대항력 있는 임차인이 없어 권리 인수 부담이 전혀 없습니다.

* 토지/건물 일괄 매각: 토지와 건물을 동시에 취득하여 자산 가치를 높일 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 264,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 주변 시세: 평당 약 1,668만원 ~ 2,258만원

* 본건 감정가: 평당 약 1,968만원

* 분석

본건은 권리 인수 부담이 없고 주변 시세와 비교 시 감정가가 합리적인 수준입니다. 그러나 점유자 미확인으로 인한 내부 상태 불확실성, 명도 난이도, 토지거래허가구역 지정 등의 잠재적 리스크를 고려해야 합니다. 이러한 요인들을 감안하여, 본건의 예상 입찰가는 감정가의 90% ~ 100% 수준에서 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

* 예상 입찰가 범위: 237,600,000원 ~ 264,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.