나이스옥션 법원경매 서울서부 2026타경50213 [1] 서울특별시 은평구 응암동 109-3 서강스카이빌 11층1103호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: DH · 평가일 2026.03.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 응암동 소재 "은명초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 다세대주택, 단독주택, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 "응암역(지하철 6호선)" 및 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트, 평슬라브지붕 지상20층 건물 내 제11층 제1103호로서, (사용승인일 2001.11.01.) 외벽 : 치장석 붙임 등, 창호 : 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

본건은 공동주택(아파트)로 이용 중이며, 내부 이용상황은 후첨 ‘내부구조도’ 참고 바람.

설비내역

기본적인 위생, 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 사다리형 평지의 토지로서, 공동주택(아파트) 및 근린생활시설의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 단지 내 도로를 통하여 출입하며, 단지 내 도로는 외곽공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(응암로, 자세한 사항 별도 확인:도시계획과), 대로3류(폭 25m~30m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고 도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래 계약에 관 한 허가구역(토지거래 허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간:2025.8.26. ~2026.8.25.)),토지거래 계약에 관한 허가구역(토지거래 허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)),건축선임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 등 미상임. - ‘내부구조도’의 작성은 건축물대장상 현황도면, 외부관찰 등에 의하였으며, 내부실사 시 다소 상이 할 수도 있으니 경매 진행시 유의하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 소재지 및 기본 현황

본건은 서울특별시 은평구 응암동 109-3, 서강스카이빌 11층 1103호에 소재하는 아파트입니다.

사건번호는 서울서부지방법원 2026타경50213 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정평가액은 836,000,000원입니다.

토지 면적은 23.06㎡ (약 7.0평)이며, 건물 면적은 149.99㎡ (약 45.4평)입니다.

건물은 2001년 11월 1일에 사용승인을 받은 철근콘크리트구조의 아파트입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

채권자는 상상인저축은행으로 파악됩니다.

2.2. 등기부 현황 (말소기준권리 외 인수되는 권리 없음)

등기부등본상 채권 총액은 1,086,040,000원입니다.

말소기준권리는 2017년 7월 4일 접수된 한국스탠다드차타드은행의 근저당권(을12)으로 확인됩니다.

이후 등기된 권리들은 모두 말소 예정이거나 말소된 것으로 표시되어 있어, 경매로 인한 매각으로 인해 소멸되는 권리 외 별도로 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 지상권 개요가 있으나, 구체적인 정보가 없어 사실상 인수되는 지상권은 없는 것으로 보입니다.

3. 입지조건

3.1. 주변 환경 및 교통

본건은 서울특별시 은평구 응암동 소재 "은명초등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

주변은 공동주택, 다세대주택, 단독주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 밀집 지역입니다.

차량 출입이 용이하며, 인근에 지하철 6호선 "응암역" 및 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결되어 있어 도로 접근성 또한 양호합니다.

3.2. 혐오시설 여부

제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 조사 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 대규모 공장, 폐기물 처리 시설 등은 확인되지 않았습니다. 다만, 최종적인 확인을 위해서는 현장 방문 시 직접 조사하시는 것을 권장합니다.

4. 생활정보

4.1. 주거 및 편의시설

본건은 전용면적 149.99㎡ (약 45.4평)의 넓은 면적을 가진 아파트입니다.

건축물대장상 공동주택(아파트 95호) 및 근린생활시설(상가 8호)로 구성된 복합 건물이며, 단지 내 상가 시설 이용이 가능합니다.

가까운 거리에 은명초등학교가 위치하며, 응암역 주변의 상업 시설을 이용할 수 있습니다.

4.2. 건축 및 설비

본건은 철근콘크리트구조로, 2001년 11월 1일 사용승인을 받았습니다.

지상 20층 건물 중 11층에 위치하고 있습니다.

기본적인 위생, 급배수, 화재탐지 설비 등이 구비되어 있으며, 승강기 설비도 갖추고 있습니다.

주차는 건물 내 189대, 외부 12대의 주차 공간(총 201대)이 확보되어 있습니다.

5. 상권 분석

5.1. 지역 상권

본건이 위치한 응암동은 지하철 6호선 응암역을 중심으로 형성된 지역 상권을 포함합니다.

주거 밀집 지역으로, 아파트 단지 내 상가 및 역 주변 상업 시설을 통해 기본적인 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다.

학교와 주택이 밀집되어 있어 배후 수요가 안정적인 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한사항

본건은 도시지역 내 일반상업지역, 준주거지역, 지구단위계획구역에 속해 있으며, 대로3류에 접합되어 있습니다.

가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다수의 법적 규제 사항이 존재합니다.

특히, 토지거래 계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 등 특정 대상자나 아파트 용도에 대한 거래 제한 및 허가 절차가 요구될 수 있습니다 (지정 기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.). 경매 낙찰 후 거래 시 해당 허가 요건을 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 임대차 관계 미상

제공된 정보상 임차인 현황 및 인수 보증금 합계가 0원으로 표시되어 있으나, 임대차 관계가 미상으로 기재되어 있습니다.

금액이 미상인 임차인이 존재할 가능성은 낮으나, 만약 존재할 경우 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

6.3. 건물 노후화

2001년에 준공된 건물로, 현재 약 25년이 경과하였습니다. 향후 공동주택의 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 은평구 응암동의 서강스카이빌에 위치한 중대형 아파트입니다. 지하철 6호선 응암역을 도보로 이용할 수 있으며, 학교 및 생활 편의시설과의 접근성이 양호한 주거 지역에 자리하고 있습니다.

권리 분석상 인수되는 특별한 권리는 없는 것으로 보이나, 상당한 채권 총액과 임의경매 개시 사유는 주시할 필요가 있습니다.

건축 연도를 고려할 때 노후화에 따른 관리 비용이 발생할 수 있으며, 토지이용계획상 다양한 규제와 특히 토지거래허가구역으로 지정된 점은 향후 재산권 행사에 영향을 줄 수 있으므로 면밀한 확인이 요구됩니다.

임대차 정보가 불확실한 점은 명도 과정에서의 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 전용 면적: 149.99㎡ (약 45.4평)의 넓은 면적으로, 실거주 가치가 높습니다.

* 우수한 교통망: 지하철 6호선 응암역 인근에 위치하여 서울 시내 접근성이 좋습니다.

* 안정적인 주거 환경: 초등학교가 인접하고 주거 밀집 지역에 위치하여 안정적인 생활 환경을 제공합니다.

* 편의시설: 단지 내 상가 및 역세권 상권을 이용할 수 있어 편리합니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적의 14층 물건이 2026년 4월 1일에 845,000,000원에 거래되었습니다. 또한 2025년 3월 25일에 거래된 17층 물건은 850,000,000원입니다. 본건의 감정가는 836,000,000원입니다.

최근 실거래가를 고려할 때, 본건 11층의 현 시세는 감정가 수준이거나 그 이상으로 판단됩니다.

다만, 토지거래허가구역 지정, 미상인 임차인 정보 등 잠재적 리스크 요소를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

이러한 점들을 감안할 때, 본건의 예상 입찰가는 820,000,000원에서 870,000,000원 사이에서 경쟁 상황 및 추가적인 현장 조사를 바탕으로 결정하는 것이 합리적일 것으로 사료됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.