나이스옥션 법원경매 서울서부 2026타경50252 [1] 서울특별시 서대문구 홍은동 453-2 풍림2차아파트 101동 9층901호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 티앤비 · 평가일 2026.03.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서대문구 홍은동 소재 '홍제초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지 등과 학교 및 근린생활시설, 공원 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 단지내 도로를 통해 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 대중교통여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 제101동 15층 건 내 제9층 제901호로서, (사용승인일:1990.12.19) 외벽: 몰탈위 페인트 등 마감 내벽: - 창호: 하이섀시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임. (후첨 '호별배치도 및 내부구조도' 참조)

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기, 화재탐지 및 경보시설 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 완만한 경사지대에 조성된 부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 15m 내외 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2012-08-09), 제2종일반주거지역(2023-12-07), 제3종일반주거지역(2023-12-07), 도로(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(2023-12-07)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2023-12-07) (접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가로구역별 최고높이 제한 지역(문의건축과)<건축법>, 상대보호구역(최종확인관할교육청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(최종확인관할 교육청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁 고도:77-257M)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강) 폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점 경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변중점경관관리구역), 토지거래계약에관한허가구역(2025 -08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8. 26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(허가대상 용도:아파트,지정기간: 2025.10.20. ~2026.12.31.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 서대문구 홍은동 453-2번지, 풍림2차아파트 101동 9층 901호에 소재한 아파트입니다.

사건번호는 서울서부지방법원 2026타경50252 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정평가액은 634,000,000원입니다.

토지 면적은 29.37㎡(약 8.88평)이며, 건물 면적은 58.50㎡(약 17.69평)입니다.

본 경매는 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 건입니다.

채권자는 제OOOOOOOOOO입니다.

특별한 특이사항, 주의사항, 특수물건정보는 제공되지 않았습니다.

1.1. 입지조건

주위 환경: 본건은 서울특별시 서대문구 홍은동에 위치하며, 북서측 인근에 홍제초등학교가 소재합니다. 주변은 아파트 단지, 학교, 근린생활시설, 공원 등으로 형성되어 있습니다.

교통 상황: 단지 내 도로를 통해 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

도로 상태: 본건 건물은 남측으로 노폭 약 15m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

집합건물 등기부 요약에 따르면, 본건의 소유권 이전 등기는 2011년 1월 17일에 김동은 씨 명의로 매매를 통해 이루어졌습니다.

말소기준권리는 2024년 6월 12일 접수된 제이비우리캐피탈주식회사의 근저당(채권액 462,000,000원)입니다.

이후 다수의 가압류가 등기되었으며, 순서대로 서민금융진흥원(2025.10.24, 13,689,538원), 엔에이치농협캐피탈(2025.10.30, 36,507,718원), 부산은행(2025.11.27, 59,433,358원)이 있습니다.

본 경매의 신청 채권자인 제이비우리캐피탈의 임의경매개시결정 등기(2026.03.09, 402,934,124원)가 말소기준권리보다 후순위로 등기되어 있습니다.

말소기준권리보다 후순위로 등기된 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부상 채권 총액은 571,630,614원입니다.

물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

임차인 현황을 보면, 인수해야 할 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

1.3. 상권분석

최근 매매 정보 분석 결과, 본건과 동일한 아파트 단지(홍은풍림2차) 내에서 유사 면적(58.5㎡)의 거래 사례가 존재합니다.

2026년 6월 26일에는 2층이 695,000,000원에, 2026년 6월 2일에는 4층이 715,000,000원에 거래되었습니다.

이를 바탕으로 해당 면적의 최근 시세는 695,000,000원 ~ 715,000,000원 수준으로 파악됩니다.

본건의 감정가는 634,000,000원으로, 최근 실거래가 대비 약 7% ~ 9.5% 낮은 수준입니다.

1.4. 생활정보

건물의 구조 및 사용승인일: 본건은 철근콘크리트조 슬래브 지붕 구조의 15층 건물 중 제9층 제901호입니다. 건물 사용승인일은 1990년 12월 19일로, 약 35년 이상 경과된 노후 건물입니다. 외벽은 몰탈 위 페인트 마감이며, 창호는 하이섀시 창호 등입니다.

이용 상태: 현재 아파트로 이용 중입니다.

설비 내역: 기본적인 위생, 급배수, 난방, 소화전 설비가 갖추어져 있으며, 승강기 및 화재탐지/경보 시설이 설치되어 있습니다.

아파트 단지 정보: 홍은풍림2차 아파트는 서울특별시 서대문구 홍은동 453-2에 위치하며, 총 3개 동, 390세대로 구성되어 있습니다. 최고층은 15층이며, 총 주차 대수는 101대(지상 12대, 지하 6대, 전기차 충전기 지하 4대)입니다. 관리사무소 연락처는 02-3217-9549입니다.

면적 정보: 본건의 전용면적은 58.50㎡(약 17.69평)이며, 토지 지분 면적은 29.37㎡(약 8.88평)입니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한 지역, 상대/절대 보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강) 폐기물매립시설 설치제한지역, 중점 경관관리구역으로 지정되어 있습니다. 특히, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지, 그리고 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 향후 낙찰 후 소유권 이전 시 관련 법규를 확인해야 합니다.

건축물대장상 특이사항: 건축물 표제부상 '제2종근린생활시설', '교회'로도 표기된 부분이 있어, 아파트 외 다른 용도의 시설이 단지 내 또는 인접해 있을 가능성이 있습니다. 이는 주거 환경에 영향을 줄 수 있으므로 확인이 필요합니다.

동 호수 혼동 가능성: 등기부상 소재지는 '101동'으로 기재되어 있으나, 건축물대장 전유부 정보상으로는 '102동'으로 표기되어 있어, 실제 현장 확인 시 동 호수를 정확히 확인해야 합니다.

건물 노후: 1990년 준공된 건물로, 향후 재건축 또는 리모델링에 대한 계획 및 가능성을 고려해야 합니다.

혐오시설: 주변 환경 조사 결과, 제공된 정보 및 일반적인 검색 결과상 심각한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 서대문구 홍은동에 위치한 아파트로, 홍제초등학교와 인접하여 교육 환경이 양호하며, 대중교통 이용도 가능한 입지입니다. 30년 이상 경과된 노후 아파트라는 점은 단점일 수 있으나, 재건축/재개발 가능성 등을 고려할 때 잠재적 가치를 지닐 수 있습니다. 권리 관계는 말소기준권리 이후의 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이며, 임차인 인수 부담이 없어 권리 분석상 안전한 물건으로 판단됩니다. 토지거래 허가구역 지정 등 일부 제한사항은 향후 거래 시 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

홍은동의 신축 아파트 대비 상대적으로 낮은 감정가 및 시세.

초등학교와 인접한 교육 환경 및 준수한 생활 편의 시설 접근성.

정리될 권리관계로 인한 낙찰 후 명도 용이성.

향후 지역 개발 및 재건축/리모델링 가능성으로 인한 시세 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

감정평가액: 634,000,000원

최근 실거래가 (58.5㎡ 기준): 약 695,000,000원 ~ 715,000,000원

최근 실거래가 평균 (58.5㎡ 기준): 약 705,000,000원

본건은 9층으로, 최근 거래된 2층 및 4층보다 선호도가 높을 것으로 예상됩니다.

감정가는 6.34억원이나, 시세는 7억원 초반에 형성되어 있습니다.

권리 관계에 문제가 없고, 층수 프리미엄을 감안할 때, 시세 수준 또는 그 이하에서 입찰하는 것이 합리적입니다.

추천 입찰가 범위: 650,000,000원 ~ 710,000,000원

최종 권유 입찰가: 670,000,000원 (약 6억 7천만원)

이 가격은 감정가의 약 105.7% 수준이며, 최근 실거래가 평균(7.05억원) 대비 소폭 낮은 금액으로, 경쟁력을 확보하면서 시세 차익을 기대할 수 있는 가격입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.