나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501918 [1] 인천광역시 남동구 만수동 871-23 삼성빌라 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 마루한 · 평가일 2026.03.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 '만수역(인천2호선)' 북서측 인근에 위치하며, 부근 은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등으로 형성된 지대로서, 제반 주위 여건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 제4층 건내 제3층 제302호로서 외벽: 벽돌 및 타일붙임 마감등, 창호: 샷시 창호등임.

이용상태

'다세대주택'으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 노폭 약8미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분 뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 절대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 (지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경501918 (1)

경매구분: 부동산강제경매

소재지: 인천광역시 남동구 만수동 871-23 삼성빌라 3층 302호 (신주소: 인천광역시 남동구 백범로180번길 26, 3층 302호)

채권자: 서OOOOOOOO

1.2. 물건 상세 정보

용도: 다세대주택

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕

건축 연도: 1992년 12월 28일 사용승인

층수: 총 4층 건물 중 3층

1.3. 감정가 및 면적 정보

감정가: 91,000,000원

토지면적: 20.24㎡ (약 6.12평)

토지지분: 20.24㎡ (약 6.12평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 38.67㎡ (약 11.69평)

건물지분: 38.67㎡ (약 11.69평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 '만수역(인천2호선)' 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능합니다.

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리하며, 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 도로 및 토지 이용

본건은 서측으로 노폭 약 8미터의 포장도로에 접해 있습니다.

토지는 세장형으로 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 및 말소기준 권리

등기부상 말소기준권리는 2026년 3월 9일 접수된 인천지방법원의 강제경매개시결정 (서울보증보험, 채권액 101,032,026원)입니다.

등기부상 채권 총액은 71,000,000원입니다.

3.2. 임차인 분석

임차인: 서울보증보험주식회사(한국토지주택공사)

보증금: 71,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2018년 12월 14일

확정일자: 2017년 9월 26일

배당신고일자: 2021년 12월 09일

대항력: 없음

비고: 물건명세서상 본 임차권은 매수인에게 대항할 수 있는 권리이나, 서울보증보험 주식회사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출되어 말소될 예정입니다.

3.3. 인수/소멸 권리 분석

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다.

(단, 을구 7번 주택임차권등기는 말소동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 예정입니다.)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 만수동 일대는 인천2호선 만수역을 중심으로 형성된 주거지역입니다.

다세대주택 및 아파트 단지가 밀집해 있으며, 상업시설이 발달하여 주거 생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

4.2. 주변 상업 시설

인근에 근린생활시설이 다수 소재하여 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육시설

만수역(인천2호선) 역세권에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

주변에 다양한 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 높습니다.

토지이용계획상 '절대보호구역'으로 지정되어 있어 교육 환경 보호에 관한 법률에 따른 제한이 있을 수 있습니다 (문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086).

5.2. 주거 환경

주거 밀집 지역으로 비교적 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계 복잡성

임차권 등기 관련하여 '대항력 없음' 명시와 '말소동의 확약서 제출'이라는 상반된 정보가 있어, 최종적인 말소 여부에 대한 명확한 확인이 필요합니다. 'SGI 인수조건 변경' 및 '선순위임차권' 언급은 권리관계의 복잡성을 시사합니다.

6.2. 법적 제한 사항

본건은 준주거지역, 가축사육제한구역, 절대보호구역, 과밀억제권역에 속합니다.

특히 '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정되어 있으며, 지정기간(2025.08.26. ~ 2026.08.25.) 내 매수인(외국인 등에 한함)은 허가를 받아야 합니다.

6.3. 기타 특이사항

임대 관계는 현재 미상으로 확인됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천2호선 만수역 인근에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의성이 양호한 편입니다. 다만, 등기부 및 물건명세서 상의 임차권 관련 정보의 복잡성과 'SGI 인수조건 변경' 등 특이사항은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 철저한 권리 분석과 현장 확인을 통해 인수되는 권리 및 특이사항의 실체를 명확히 파악하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 인천2호선 만수역 역세권 입지로 교통 편의성이 높습니다.

* 주거 밀집 지역으로 안정적인 주거 수요가 예상됩니다.

* 토지/건물 일괄 매각으로 권리 분석이 비교적 명확합니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 91,000,000원이며, 최근 유사 물건 매매 사례를 고려할 때, 36.51㎡ 면적의 다세대주택이 2026년 3월 9일에 93,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본건의 면적(38.67㎡) 및 감정가를 감안할 때 시세는 90,000,000원 내외로 추정됩니다.

하지만 'SGI 인수조건 변경', '선순위임차권' 관련 특이사항 및 임차권 등기 관련 불확실성을 감안하여, 신중한 접근이 필요합니다.

따라서, 잠재적 리스크를 감안한 예상 입찰가는 85,000,000원에서 90,000,000원 사이로 제시하며, 권리 관계를 명확히 확인한 후 최종 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

(인수 보증금은 0원으로 간주하여 산정하였습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.