나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502016 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 115-1 주안웰가 13층1305호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대청감정 · 평가일 2026.03.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "인천석암초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 오피스텔, 공동주택, 학교시설, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 주상혼용지대 로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 건물까지 제반 차량 접근이 용이하며, 인근 "주안로" 로변에 버스정류장이 소재하고, 북서측 인근에 경인선전철 "주안역"이 위치하는 등 제반 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 15층 건물 내 13층 1305호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부 외장석재붙임 마감, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감, 창호 : 샷시 창호 등임. [집합건축물대장상 사용승인일 : 2014년 02월 04일]

이용상태

"오피스텔"로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비, 기계식주차설비, 도시가스시설 및 난방설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 세장형 토지로서, 오피스텔 및 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측으로 로폭 약 30m 내외, 서측으로 로폭 약 6m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지 공히 일반상업지역(2025-12-08), 방화지구(2022-06-13), 가축사육제한구역(인천 광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018.7.1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2018-04-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비 계획법>, 중점경관관리구역(2023-09-20), 중점경관관리구역(2023-09-20)(미고제2023-156호), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)이며, 추가적으로 기호(1) 토지는 시가지경관지구(2023-12-18)임.

공부와의 차이

공부와 별 차이 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 현장조사시 이해관계인의 부재로 자세한 임대차관계는 미상임. 나. 본건은 등기사항전부증명서상 주택임차권(임차보증금: 125,000,000원) 등기가 되어 있으니 경매참여시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경502016 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 115-1 주안웰가 13층1305호

용도: 오피스텔

감정가: 124,000,000원 (1억 2천 4백만원)

토지면적: 7.83㎡ (약 2.37평)

건물면적: 40.20㎡ (약 12.16평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사(HUG)

특이사항: HUG 인수조건 변경

2. 물건 기본정보 상세

2.1. 건물 구조 및 연혁

* 건축물대장상 주용도는 공동주택으로 표기되어 있으나, 현황은 오피스텔로 이용 중입니다.

* 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 15층 건물 내 13층 1305호입니다.

* 사용승인일은 2014년 02월 04일로, 건축된 지 약 12년 되었습니다.

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "인천석암초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

* 부근은 오피스텔, 공동주택, 학교시설, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 주상혼용지대로, 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

3.2. 교통상황

* 본건 건물까지 차량 접근이 용이합니다.

* 인근 "주안로" 로변에 버스정류장이 소재하며, 북서측 인근에 경인선 전철 "주안역"이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

4. 권리분석

4.1. 권리관계 요약

* 말소기준권리: 본건 부동산의 말소기준권리는 주택도시보증공사의 가압류 (갑7, 2023.05.10 접수)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦게 설정된 대부분의 권리(압류, 강제경매, 임차권 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 을구 순위 5번 주택임차권등기 (채권자: 주택도시보증공사, 임차인: 서현준)는 등기부상 '말소'로 표기되어 있으며, 물건명세서 상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 경매로 소멸될 것으로 판단됩니다.

* 인수되는 권리: 인수할 보증금은 0원입니다.

4.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2025-09-18

- 대항력: 없음

- 비고: 대항력이 없어 인수 부담이 없습니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (서현준)

- 보증금: 125,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2022-08-30

- 확정일자: 2022-08-10

- 배당신고일자: 2024-09-12

- 대항력: 없음

- 비고: 등기부상 말소 예정이며, 인수되는 보증금은 없습니다. 다만, "HUG 인수조건 변경"이라는 특이사항이 있어 최종적인 권리관계는 신중히 재확인할 필요가 있습니다.

4.3. 등기부상 총 채권액

* 등기부채권 총액: 467,000,000원

5. 상권 및 생활정보

5.1. 상권분석

* 본 건물은 오피스텔 및 아파트 건부지로 이용 중인 2필지 일단의 세장형 토지 위에 건축되었습니다.

* 주안역 인근에 위치하며, 오피스텔, 공동주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 상업지역으로 분류되어 있어 다양한 근린생활시설 이용이 용이할 것으로 보입니다.

5.2. 생활편의시설

* 인근 "주안로" 로변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 북서측 인근에는 경인선 전철 "주안역"이 위치하여 인천 시내 및 수도권 접근성이 양호합니다.

* 주변에 인천석암초등학교가 있어 교육 환경도 갖추고 있습니다.

* 근린생활시설이 발달한 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계 특이사항

* "HUG 인수조건 변경"이라는 특이사항 및 특수물건정보가 존재합니다. 이는 HUG(주택도시보증공사)가 채권자이자 임차인 관련 문제에 연관되어 있어, 낙찰 후 인수 조건이나 처리 과정에 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있음을 시사합니다.

* HUG의 가압류 및 강제경매가 말소기준권리가 되며, HUG 소유의 주택임차권등기 또한 말소 처리될 예정이나, HUG의 말소동의 확약서 제출과 관련하여 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 주변 시설

* 현재 제공된 정보만으로는 주변에 혐오시설이나 현저한 저해 시설이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 재개발 지역 및 도시 환경 변화에 따른 변수는 존재할 수 있습니다.

6.3. 토지이용계획

* 본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약허가구역 등으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 투자 포인트

7.1. 입지 조건

* 인천 미추홀구 주안역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고, 주변에 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있어 생활 편의성이 높습니다.

7.2. 권리 관계의 명확성

* 인수되는 보증금이 0원으로, 낙찰자는 명확하게 권리를 인수받고 명도 절차를 진행할 수 있습니다.

7.3. 시세 대비 잠재력

* 감정가는 1억 2천 4백만원으로, 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다. (추후 시세 조사를 통해 상세 분석 필요)

8. 예상 입찰가 및 시세 분석

8.1. 주변 시세 분석 (참고)

* 주안웰가 오피스텔의 경우, 2026년 6월 거래된 23㎡(전용 15㎡) 물건이 4,400만원에 거래되었습니다. 이는 소형 면적으로, 본건(전용 40.20㎡)과는 면적 차이가 큽니다.

* 2022년 7월 기준, 주안웰가 오피스텔은 21평, 32평, 35평형이 언급되나 구체적인 실거래가는 제공되지 않았습니다.

* 2026년 12월 거래된 신축 아파트 매물이 2억원대부터 시작하는 점을 감안하면, 주안역 인근 오피스텔의 신축 및 구축 시세는 다양하게 형성되어 있을 것으로 추정됩니다.

* 2024년 4월 기준, 미추홀구 내 오피스텔 월세는 보증금 1,000만원에 월세 100만원 수준부터 시작하는 물건이 다수 있으며, 이는 전용면적 20~30㎡ 내외의 소형 평형임을 감안해야 합니다.

8.2. 예상 입찰가 제안

* 본건의 감정가는 124,000,000원입니다.

* 공급면적 기준 40.20㎡ (약 12.16평)의 오피스텔로, 주안역 역세권의 입지를 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

* 다만, "HUG 인수조건 변경"이라는 특이사항으로 인해 입찰 전 HUG와의 정확한 인수 조건 및 해지/변경 사항에 대한 명확한 확인이 필수적입니다.

* 현재 공개된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우며, 추가적인 현장 조사 및 권리관계 재확인, 그리고 주변 유사 물건의 최근 실거래가 및 매물 가격 조사를 통해 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

* 보수적인 관점에서, 감정가의 80~90% 수준인 약 100,000,000원에서 112,000,000원 사이를 1차적인 입찰 희망가 범위로 고려할 수 있으나, 이는 시세 조사를 통한 최종 판단이 필요합니다.

9. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 주안역 인근에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 환경이 양호한 편입니다. 권리관계상 인수되는 보증금이 없어 비교적 깔끔한 경매 물건으로 보이나, 채권자인 HUG가 임차인으로도 등기되어 있으며 "HUG 인수조건 변경"이라는 특이사항이 존재하여 낙찰 후 인수 조건에 대한 면밀한 확인이 반드시 필요합니다. 주변 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받을 경우 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.