나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502011 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 68-26 라임카운티에이 7층703호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프로 · 평가일 2026.03.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 '제물포역' 남서측 인근에 소재하며, 주위는 오피스텔, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 인근에 버스정류장이 소재하고 북동측 인근에 제물포역(지하철 1호선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제7층 제703호으로서, (사용승인일 : 2015.02.17) 외벽 : 몰탈 위 페인팅, 인조석 붙임 등 마감. 내벽 : 몰탈 위 페인팅 등 마감. 창호 : 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

오피스텔으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수시설, 난방설비, 승강기설비, 주차설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평지로서, 오피스텔 및 연립주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남측으로 폭 약 35미터 내외 및 폭 약 4미터 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2025-12-08), 방화지구, 시가지경관지구(2023-12-18), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(2023-09-20), 중점경관관리구역(2023-09-20)(미고제2023-156호), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-A,B동 두 개의 동이 있으며, 본 건은 A동임
-현황조사보고서에 관리비 미납 안내문이 부착된 현관문 사진이 첨부됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 매각 정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경502011 (1)

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 상세

소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 68-26 라임카운티에이 7층703호

용도: 오피스텔

토지면적: 13.18㎡ (약 3.99평)

건물면적: 73.92㎡ (약 22.36평)

1.3. 감정가 및 평가

감정가: 203,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 '제물포역' 남서측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통

본건 인근에 버스정류장이 소재하고 북동측 인근에 제물포역(지하철 1호선)이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됨.

2.3. 도로 접면

본건 북측 및 남측으로 폭 약 35미터 및 폭 약 4미터 내외의 도로에 각각 접함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 주요 권리 내역은 다음과 같음.

- 소유권보존: 2015-02-26 (이현주 외 1명)

- 공유자전원지분전부이전: 2015-03-19 (문주영)

- 주택임차권: 2024-12-16 (오세화, 220,000,000원) - 말소 예정

- 소유권이전: 2022-09-22 (이영신)

- 압류: 2023-08-25 (국민건강보험공단) - 말소기준권리

- 강제경매: 2026-03-12 (주택도시보증공사, 220,000,000원)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(오세화)

* 보증금: 220,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-08-30

* 확정일자: 2022-07-25

* 배당신고일자: 2024-12-16

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 임차권은 말소될 예정임.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없음. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 을구 순위 3번 주택임차권등기는 매각으로 소멸될 예정임.

3.4. 말소기준권리

말소기준권리는 2023년 8월 25일 접수된 국민건강보험공단의 압류임. 본 경매 물건은 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정임.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건 소재지는 오피스텔, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 상업 및 주거 기능이 복합된 지역임.

4.2. 지역 특성

업무시설 및 공동주택으로 이용 중이며, 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 접근이 가능함.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 버스정류장 및 제물포역이 소재하여 대중교통 이용이 편리하며, 제물포역 주변 상업시설을 통해 다양한 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됨.

5.2. 학군

본건은 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정된 지역 인근에 위치함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 관리비 미납

현황조사보고서에 관리비 미납 안내문이 부착된 현관문 사진이 첨부된 것으로 보아, 미납 관리비 발생 가능성에 대한 확인 및 정산 필요.

6.2. HUG 인수조건 변경

HUG 인수조건 변경 사항이 있다고 기재되어 있으며, 이에 대한 구체적인 내용 확인 필요. 이는 보증 관련 조건 변경으로, 잠재적 부담으로 작용할 수 있음.

6.3. 선순위 임차권 (주의)

물건 개요에 '선순위임차권'이라고 기재되어 있으나, 등기부상 주택임차권(을3)은 말소 예정이며 대항력도 없는 것으로 확인됨. 다만, HUG 인수조건 변경 및 임차권 말소 동의와 관련하여 복잡한 이해관계가 있을 수 있으므로 추가 확인이 필요함.

6.4. 토지이용계획 제한

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 특정 대상자) 등 다수의 도시계획시설 및 제한 사항이 존재하므로, 건축 및 토지 이용 시 관련 법규 준수 필요.

7. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 숭의동에 위치한 오피스텔로, 제물포역 인근에 있어 교통이 편리하며 주변으로 상업 및 주거시설이 혼재된 지역임. 건물은 2015년 준공되어 비교적 신축에 속하며, 전용면적 73.92㎡(약 22.36평)의 넓은 공간을 제공함. 권리분석상 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정이며, 임차권 역시 대항력 없이 말소될 예정으로 권리관계는 명확한 편임. 그러나 미납 관리비, HUG 인수조건 변경 등 잠재적인 리스크 요인이 존재하므로 입찰 전 철저한 조사가 필요함.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 제물포역 도보 이용 가능 거리에 위치하여 교통 및 편의시설 접근성이 우수함.

* 넓은 전용 면적: 73.92㎡(약 22.36평)의 전용 면적으로 주거 및 업무용으로 활용 가치가 높음.

* 안정적인 권리 관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정으로 권리 인수 부담이 적음.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 203,000,000원임. 임차인의 보증금 220,000,000원은 대항력이 없고 말소될 예정이므로 낙찰자가 인수할 보증금은 0원으로 산정됨.

현재 부동산 시장 상황과 본 건의 특징(HUG 인수조건 변경, 관리비 미납 등)을 종합적으로 고려할 때, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 바람직함.

* 시장 조사 결과, 유사한 조건의 오피스텔 시세는 지역별, 건물별 편차가 존재하나, 본 건의 위치와 면적, 연식 등을 고려할 때 감정가 수준에서 입찰이 이루어질 가능성이 있음.

* 잠재적 리스크(미납 관리비, HUG 조건 등)를 감안하여, 감정가 대비 90% ~ 100% 수준인 182,700,000원 ~ 203,000,000원 사이에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 추천함.

10. 주변 시설 검색 결과

주변 지역을 분석한 결과, 숭의동 및 인근 지역은 주거, 상업, 업무 시설이 혼합된 도심 지역으로, 특별히 혐오시설에 대한 언급은 검색되지 않았음. 다만, 지역 개발 계획 및 용도 제한 사항을 고려하여 장기적인 가치 상승 가능성을 판단하는 것이 중요함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.