나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502038 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 89-6 이츠 8층801호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성실 · 평가일 2026.03.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "석암초등학교" 남서측 인근에 위치하고, 주위는 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 및 숙박시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위 환경 은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(인천2호선,'시민공원역 ')이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건내 8층 801호로서, 외 벽 :스톤스프레이 및 드라이비트 마감 등. 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등. 창 호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

연립주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급,배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 소화전설비,기계식주차설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약15m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2025-12-08), 방화지구(2022-06-13) 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가 축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구 역(2018-04-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약 에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 , 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2026타경502038

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 89-6 이츠 8층 801호

용도: 연립주택 (건축물대장상 업무시설 및 공동주택)

토지면적: 10.72㎡ (약 3.24평)

건물면적: 59.75㎡ (약 18.08평)

감정가: 220,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 특이사항

HUG 인수조건 변경

물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 5번 주택임차권등기"이나, "주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨"으로 기재되어 있어 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "석암초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 및 숙박시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

인근에 노선버스정류장 및 지하철 2호선 '시민공원역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 출입도 가능하며, 남서측으로 노폭 약 15m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리: 인천지방법원의 강제경매개시결정(2026타경502038) (2026년 3월 13일 접수)

등기부채권 총액: 220,000,000원

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사(임정식)

보증금: 220,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 8월 9일

확정일자: 2021년 7월 15일

배당신고일자: 2023년 7월 28일

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경 및 말소동의 확약서 제출로 인해 임차인 보증금은 인수되지 않습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 권리분석 요약

본 건은 강제경매로 진행되었으며, 말소기준권리보다 선순위의 권리가 없습니다. 을구 5번의 주택임차권 등기가 있으나, 채권자(주택도시보증공사)의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 인해 소멸되는 권리로서 낙찰자가 인수할 부담은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 토지이용계획

본 건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 등 해당)으로 지정되어 있습니다.

4.2. 주변 개발 및 상권

인근 지역은 공동주택, 업무시설, 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재하는 지역입니다. 인천2호선 시민공원역 역세권 개발 및 주안 2,4동 재정비촉진지구 개발 등 주변의 개발 계획이 잠재적인 상권 가치 상승 요인으로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

롯데백화점, 홈플러스, 석바위시장 등 쇼핑시설 이용이 편리합니다. 또한 인천시청, 아인병원 등이 인접해 있습니다.

5.2. 교육시설

인근에 석암초등학교가 소재하며, 도보 통학이 가능합니다. 다수의 중·고등학교 및 인천대, 인하대 등 주요 대학들도 비교적 가까운 거리에 위치합니다.

5.3. 문화 및 휴식시설

시민공원이 인접해 있어 쾌적한 생활 환경을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획상 제한

본 건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 재산권 행사 시 관련 법규를 확인해야 합니다.

6.2. 지역적 특성

과거 주안동 일부 지역에서 빈집 문제나 유치권 관련 분쟁 등이 뉴스화된 사례가 있습니다. (관련 내용: 인천 주안역 앞 늘어선 불법 천막 수년째 방치 중, 주안동 빈집촌 주민들 "비만 오면 위태") 이는 본 건과는 직접적인 관련은 없으나, 지역 정비 및 개발 상황을 지속적으로 모니터링할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천지방법원에서 진행되는 부동산 강제경매 물건으로, 주택도시보증공사가 채권자입니다. 감정가는 2억 2천만원이며, 건물의 전용면적은 약 18.08평입니다. 권리분석상 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 교통 및 생활 인프라가 잘 갖춰진 역세권에 위치하고 있으며, 인근 개발 호재로 인해 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다. 다만, 토지이용계획상의 다양한 용도지역 및 구역 지정은 추후 재산권 행사 시 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 인천2호선 시민공원역 초역세권에 위치하여 교통이 매우 편리합니다.

* 석암초등학교 인접, 롯데백화점, 홈플러스, 시민공원 등 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

* 주변 지역의 개발 계획(주안 2, 4동 재정비촉진지구 등)으로 인한 미래 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 권리상 인수 부담이 없어 안전하게 투자가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 220,000,000원입니다. 최근 인근 유사 물건의 매매 사례들을 분석한 결과, 거래된 물건들의 면적이 본 건보다 작은 편(약 13평대)임에도 불구하고 8,200만원에서 12,200만원 사이에서 거래되었습니다.

본 건은 전용면적 약 18.08평(59.75㎡)으로, 감정가가 최근 시세 대비 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 그러나 HUG 관련 경매 물건의 경우 감정가를 기준으로 입찰가가 형성되는 경우가 많습니다.

종합적으로 고려하여, 보수적인 관점에서 감정가의 85% 수준을 예상 입찰가로 제안합니다.

예상 입찰가: 187,000,000원 (금액은 만원 단위입니다.)

* 본 예상 입찰가는 시장 상황, 경쟁 입찰 현황, 낙찰 후 명도 진행 상황 등에 따라 변동될 수 있습니다.

* 투자 결정 시에는 반드시 직접 현장 방문 및 추가적인 시세 조사를 통해 신중하게 판단하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.