나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502027 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 77-3 주안지웰에스테이트 102동 8층오피스텔810호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태산 · 평가일 2026.03.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "시민공원역" 북동측 인근에 위치하고, 본건 주위 는 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 및 숙박시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철역(인천2호선 '시민공원역')등 의 대중교통시설이 소재하고 있음.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평스라브지붕 34층 건물내 8층 오피스텔810호로서, 외벽: 페인팅 및 석재붙임 등 마감 창호: 샤시창호임.

이용상태

집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기, 소화전, 화재탐지설비, 난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형에 가까운 토지로서, 공동주택 및 오피스텔 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측, 북동측, 서측으로 광대로, 소로, 세로폭의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2025-12-08), 방화지구(2022-06-13), 시가지경관지구(2023-12-18), 대로1류(폭 35m~40m)(2022-06-13)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법 >, 철도보호지구(2016-07-30)(시 철도과-552)<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역(202 5-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2026타경502027 (1)

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 77-3 주안지웰에스테이트 102동 8층 오피스텔 810호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 115,000,000원

* 토지면적: 4.56㎡ (약 1.38평)

* 토지지분: 4.5611㎡ (약 1.38평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 23.27㎡ (약 7.04평) (전용면적)

* 건물지분: 23.2701㎡ (약 7.04평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 준공년도: 2019년

* 건물 규모: 34층 건물 중 8층 (102동)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "시민공원역" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 및 숙박시설 등이 소재하는 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 인천2호선 '시민공원역' 등의 대중교통시설이 소재하여 교통이 편리합니다.

* 도로상태: 남측, 북동측, 서측으로 광대로, 소로, 세로폭의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 대로1류(폭 35m~40m) 접합, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 대상, 지정기간 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 인천광역시 미추홀구 (압류, 2023.04.10.)

* 총 등기부채권액: 147,000,000원

* 인수되는 권리:

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 을구 3번 주택임차권은 말소될 예정입니다.)

* 임차인 현황:

- 임차인: 주택도시보증공사 (조 )

- 보증금: 147,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2022-04-01

- 확정일자: 2022-04-13

- 배당신고일자: 2024-04-19

- 대항력: 없음

- 비고: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 (등기부상 말소 예정이며, 대항력이 없어 인수 부담이 없습니다.)

* 집합건물 등기부 요약 (주요 사항):

- 소유권이전 1번 신탁등기말소 (2019.12.17.)

- 소유권이전 (2022.05.17.)

- 압류 (2023.04.10. - 말소기준권리)

- 강제경매 (2026.03.12.) - 주택도시보증공사 (채권액: 147,000,000원)

- 주택임차권 (2024.04.19.) - 조예은 (보증금 147,000,000원) - 말소 예정, 대항력 없음.

1.3. 상권분석

* 주변 상권: 본건이 위치한 인천 미추홀구 주안동은 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 시민공원역 역세권을 중심으로 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

* 유사 물건 시세:

최근 2026년 4월 및 7월에 동일한 건물(주안 지웰에스테이트, 77-3번지) 내 유사 면적(23.2701㎡) 오피스텔이 8,800만원에 거래되었습니다. 이는 감정가 115,000,000원에 비해 낮은 수준으로, 실거래가를 기준으로 시세 판단이 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 인근 시설: 지하철 2호선 시민공원역, 버스정류장이 인접하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 주변에 상업시설, 근린생활시설 등이 발달하여 생활 편의성이 높습니다.

* 건물 상태: 2019년에 준공된 철근콘크리트 구조의 34층 건물 중 8층에 위치하며, 내부에는 위생, 급배수, 승강기, 소화전, 화재탐지, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차권 관련: '선순위 임차권' 표기가 있으나, 등기부상 주택임차권(을3)은 말소 예정이며, '대항력 없음'으로 명시되어 있어 매수인이 인수할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, HUG 인수조건 변경 관련 특이사항은 최종 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획: 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 지정 기간(2026.8.25.) 만료가 임박하였으나, 외국인 등 특정 매수자에게는 제한이 있을 수 있으므로 확인이 필요합니다.

* 혐오시설: 본건 주변 지역에 대한 지도 검색 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 주안동의 '주안 지웰에스테이트'에 위치한 오피스텔로, 시민공원역 역세권의 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 2019년 준공된 비교적 신축 건물이며, 전용면적 약 7평의 소형 평형으로 1~2인 가구의 수요가 예상됩니다. 권리관계상 인수할 임차보증금이 없어 명도 부담이 적은 점은 긍정적입니다. 최근 실거래가 대비 감정가가 높게 책정되었으나, 투자 가치는 충분히 있다고 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 인천2호선 시민공원역 인근으로 교통 요지.

* 신축급 건물: 2019년 준공으로 관리 상태 양호 기대.

* 소형 평형: 1~2인 가구 대상의 안정적인 수요 확보 가능성.

* 낮은 인수 부담: 인수할 임차보증금이 없어 투자 리스크 감소.

* 시세 상승 잠재력: 주변 개발 및 역세권 가치 상승에 따른 시세 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 115,000,000원

* 최근 실거래가: 88,000,000원 (2026년 4월, 7월)

* 보증금 인수 여부: 없음 (0원)

본건은 최근 실거래가 8,800만원 수준을 기준으로 판단했을 때, 감정가(115,000,000원) 대비 약 76.5% 수준입니다. 인수해야 할 보증금이 없고, HUG 관련 특수사항이 있어 이를 감안한 신중한 접근이 필요합니다.

안정적인 투자를 위해서는 최근 실거래가 수준 또는 그 이하에서 입찰하는 것이 바람직합니다. 보수적으로 접근 시, 최근 실거래가(8,800만원)보다 소폭 높은 수준에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 100,000,000원 ~ 105,000,000원

주의사항: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 등 특이사항에 대한 권리분석 및 현장 확인은 필수입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.