나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502003 [1] 인천광역시 부평구 부평동 377-18 무한리치빌 6층602호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 초원감정 · 평가일 2026.03.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부흥오거리" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독 주택과 다세대주택이 주를 이루고 있는 주택지대임.

교통상황

본건 인근 도로를 운행하는 버스정류장이 부근에 소재하고 있어 대중교통편익은 무난시 됨

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평지붕)지붕 지상6층 건물로서 외벽 : 스톤코트 마감 등 내벽 : 시멘몰탈위 페인팅 마감 등 창호 : 샷시 창호임

이용상태

집합건축물대장상 전유부분의 용도는 다세대주택으로 등재되어 있음

설비내역

상하수도설비 및 위생설비, 도시가스설비, 엘리베이터설비 등이 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형의 토지이며, 다세대주택 및 제2종근린생활시설로 이용중인 건물의 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 6m의 포장도로에 접하고 있으며, 차량 진출입 가능함

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호 구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허 가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

#1 임대관계는 미상임. #2 본건은 현장조사시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 불가하여, 관할구청에서 발급 한 건축물현황도를 감정평가서에 기재하였음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경502003 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주 *

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 377-18, 무한리치빌 6층 602호

건물명: 무한리치빌

건축물 사용승인일: 2010년 4월 28일

건물 총 층수: 지상 6층

1.3. 토지 정보

이용상태: 대체로 세장형의 토지이며, 다세대주택 및 제2종근린생활시설로 이용중인 건물의 건부지로 이용중임.

토지 형상: 대체로 세장형

토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-26 ~ 2026.8.25.)

1.4. 건물 정보

용도: 다세대주택

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평지붕)

외벽: 스톤코트 마감 등

내벽: 시멘몰탈위 페인팅 마감 등

창호: 샷시 창호

설비내역: 상하수도 설비, 위생 설비, 도시가스 설비, 엘리베이터 설비

1.5. 감정가 및 면적

감정가: 164,000,000원

토지면적: 17.54㎡ (약 5.31평)

토지 지분: 17.54㎡ (약 5.31평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 54.31㎡ (약 16.44평)

건물 지분: 54.31㎡ (약 16.44평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부흥오거리" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택과 다세대주택이 주를 이루는 주택지대임.

2.2. 교통 상황

본건 인근 도로를 운행하는 버스정류장이 부근에 소재하고 있어 대중교통 편익은 무난시됨.

2.3. 인접 도로 상태

본건 남측으로 노폭 약 6m의 포장도로에 접하고 있으며, 차량 진출입 가능함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2023년 1월 18일 접수된 국민건강보험공단의 압류(갑7)임.

3.2. 인수/소멸 권리

말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정임.

등기부 요약에 따르면, 을구 순위 5번 주택임차권(유진희)은 말소 대상이나, 물건명세서 참고사항에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시되어 있으나, '주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨'이라고 부기되어 있어 최종적으로 소멸될 가능성이 높음.

임차인 현황 상 '대항력 없음'으로 기재되어 있어, 해당 임차보증금은 낙찰자가 인수하지 않음.

따라서 인수되는 보증금은 0원임.

3.3. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사(유진희)

보증금: 220,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 2월 25일

확정일자: 2022년 2월 8일

배당신고일자: 2024년 3월 15일

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경 관련사항으로 보이며, 대항력이 없어 인수 부담 없음.

3.4. 등기부 요약

집합건물 등기부상 총 채권액은 220,000,000원이며, 모든 권리는 말소될 예정임.

4. 상권분석

본건이 위치한 부평동 일대는 주택지대가 형성되어 있으며, "부흥오거리" 인근으로 유동인구가 있는 지역임.

건물의 일부 용도가 제2종근린생활시설로 되어 있어, 주변에 상업시설 또한 일부 존재할 것으로 예상됨.

"부흥오거리"는 지역 내 교통의 요지 역할을 하며, 상업 및 편의시설 이용이 용이한 지역임.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 별도로 확인되지 않았음.

5. 생활정보

* 주변 교통: 인근 버스정류장 이용이 편리하여 대중교통 접근성이 양호함.

* 편의시설: "부흥오거리" 인근 상업시설 및 생활 편의시설 이용 가능.

* 교육시설: 토지이용계획 상 '상대보호구역'에 포함되어 있어, 인근 학교와의 연관성을 파악할 수 있으며 교육환경 보호에 대한 고려가 필요함.

* 기타: 상하수도, 위생, 도시가스, 엘리베이터 등 기본적인 생활 설비 완비.

6. 잠재적 리스크

* 내부 확인 불가: 감정평가 당시 현장조사 시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 불가하여, 실제 건물 내부 상태 및 하자 여부를 알 수 없음. 이는 잠재적인 수리 비용 발생 위험을 내포함.

* HUG 인수조건 변경: 특이사항 및 특수물건정보에 'HUG 인수조건 변경'이 명시되어 있어, 채권자인 주택도시보증공사의 경매 진행 과정이나 인수 조건에 변동사항이 있었음을 시사함. 정확한 내용은 추가 확인이 필요할 수 있음.

* 토지 이용 제한: 다수의 토지이용계획 상 제한(방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역 등)이 존재하여 향후 재건축 또는 증축 시 제약이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

인천광역시 부평구 부평동에 위치한 본 다세대주택은 비교적 신축(2010년 준공)이며, 주택가에 자리하고 있어 주거 환경이 양호할 것으로 예상됩니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성도 무난한 편입니다. 권리 분석상 인수해야 할 부담은 없어 보이며, 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. 그러나 감정평가 당시 내부 확인이 불가했다는 점은 낙찰 후 예상치 못한 수리비 발생 가능성을 높이는 주요 리스크 요인입니다. 'HUG 인수조건 변경'과 같은 특이사항도 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 부평구 내 "부흥오거리" 인근 주택지대로, 지역 내 생활 편의시설 및 교통 접근성이 우수함.

* 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이며, 인수되는 임차보증금이 없어 권리관계가 명확함.

* 건물 상태: 2010년에 건축되어 비교적 현대적인 건물이며, 엘리베이터 등 편의 설비가 갖추어져 있음.

* 소형 면적: 전용면적 54.31㎡ (약 16.4평)으로, 실수요자 또는 소액 투자자에게 적합한 규모임.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례 분석 결과, 본건과 유사한 인천 부평구의 다세대주택(약 43.31㎡)이 2026년 7월 2일에 188,000,000원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 본건(54.31㎡)의 시장가치를 환산 시 약 235,850,000원 수준으로 추정됩니다.

본건의 감정가는 164,000,000원으로, 시장가치 대비 낮은 수준으로 평가되어 있습니다. 이는 감정평가 시점의 시장 상황 반영 또는 내부 확인 불가 등의 영향으로 보입니다.

잠재적 리스크(내부 하자, HUG 인수조건 변경 관련 불확실성)를 고려할 때, 감정가의 110% ~ 120% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

예상 입찰가: 185,000,000원 (약 1억 8천 5백만원)

주의: 본 예상 입찰가는 현재까지 제공된 정보를 바탕으로 한 분석이며, 실제 현장 조사 및 추가적인 권리 분석, 물건 상태 확인을 통해 변동될 수 있습니다. 특히, 내부 미확인으로 인한 수리비 발생 가능성을 염두에 두고 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.