나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60572 [1] 경기도 고양시 일산동구 식사동 770-16 2동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 라움 · 평가일 2026.03.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 고양시 일산동구 식사동 소재 「동국대학교바이오메디캠퍼스」 북서측 인근에 위치하며, 인근은 다세대주택, 근린생활시설 등 소재하는 지역으로 주위환경 보통임

교통상황

대상물건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 버스 정류장이 위치하여 제반 교통상황 보통임

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 지상 4층 건물 제4층 제401호 임 외벽 : 파벽돌 붙임, 드라이비트 등 창호 : 새시 창호 등

이용상태

집합건축물대장 기준 「다세대주택」 임

설비내역

위생 및 급배수설비, 전기설비, 난방설비, E/V설비 등 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

대상물건 소재 토지는 인접지 대비 등고 평탄한 부정형 토지로서 「다세대주택」 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

대상물건 소재 토지 북동측으로 노폭 약 6m 내외 포장도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 성장관리계획구역(복합zone) 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(동국대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(보호)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

귀 제시목록 및 등기사항전부증명서 표제부 ‘1동의 건물의 표시’ 상 건물 동 기호는 제2동으로 표기되어 있으나, 후첨 ‘사진용지’에서와 같이 현황 ‘102’로 표기 되어 있음 대상물건이 소재하는 대지권의 목적 토지는 귀 제시목록 및 등기사항전부증명서 표제부 ‘대지권의 목적인 토지의 표시’ 상 ‘1. 경기도 고양시 일산동구 식사동 770-16 답 1,660㎡’ 으로 표기되어 있으나 현황 ‘대’ 로 이용 중임

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임

물건 비고

1. 공부상 '제2동'으로 표기되어 있으나, 현황은 '102'동임
2. 공부상 대지권의 목적인 토지는 지목이 '답'으로 표기되어 있으나 현황은 '대'로 이용중임
3. 신청채권자인 주택도시보증공사가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.03.30.자 인수조건변경확약서를 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2026타경60572 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산동구 식사동 770-16, 2동 4층 401호

용도: 다세대주택

감정가: 310,000,000원

건물면적: 55.23㎡ (약 16.71평)

토지면적: 73.56㎡ (약 22.25평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

대상 물건은 경기도 고양시 일산동구 식사동에 위치하며, 「동국대학교바이오메디캠퍼스」 북서측 인근 지역에 자리 잡고 있습니다. 주변 환경은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 단지 북동측으로는 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

토지 이용 계획상 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(동국대학교), 제한보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본 건은 부동산강제경매로 진행되며, 말소기준권리는 2026년 1월 16일자 '압류(고양시)'입니다.

등기부등본상 소유권 이전, 신탁말소, 임차권, 압류, 강제경매 등 다수의 권리가 등재되어 있으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

주목할 점은 채권자인 주택도시보증공사가 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다'는 내용의 인수조건 변경 확약서를 제출했다는 사실입니다. 이에 따라 임차인 김유리 씨(보증금 325,000,000원, 전입 2022.05.20, 확정 2022.04.27)의 대항력은 인정되지 않으며, 보증금 인수 부담은 없습니다.

감정평가서상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으며, 이는 위 HUG 조건 변경 확약과 일치하는 내용입니다.

4. 상권분석

대상 물건이 위치한 식사동은 동국대학교바이오메디캠퍼스 인근으로, 주거 및 근린생활시설이 밀집한 지역입니다.

최근 실거래 사례를 종합해 볼 때, 비슷한 면적 및 연식의 다세대주택의 경우 2026년 7월 기준 3.3㎡당 약 630만원에서 650만원 수준의 거래가 이루어졌습니다.

구체적으로, 2018년식 51.76㎡ 면적의 '헤리티지2동3동'은 328,000,000원에 거래되었습니다. 이는 본 물건과 비슷한 건축연도, 층수, 면적을 고려할 때 비교 가치가 높은 사례입니다.

감정가 310,000,000원은 최근 실거래가 대비 소폭 낮은 수준으로 평가되었습니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 차량 출입 용이하며, 인근 버스정류장 이용 가능.

* 교육 환경: 동국대학교바이오메디캠퍼스가 인근에 위치하며, 초등학교부터 대학교까지 교육기관이 잘 갖춰진 교육도시입니다.

* 편의 시설: 근린생활시설이 소재하며, 식사동 지역은 다양한 생활 편의 시설을 갖추고 있습니다.

* 주변 환경: 다세대주택 및 근린생활시설이 주를 이루는 주거지역입니다.

6. 잠재적 리스크

* 공부와의 차이:

- 건물 표기 오류: 공부상 '제2동'으로 표기되어 있으나, 현황은 '102'동으로 이용 중입니다.

- 토지 지목 오류: 공부상 대지권의 목적인 토지는 지목이 '답'으로 표기되어 있으나, 현황은 '대'로 이용 중입니다. 이는 행정 절차상 문제가 될 수 있으나, 통상적으로 실제 이용 현황에 따라 정리되는 경우가 많습니다.

* HUG 인수조건 변경: 채권자인 주택도시보증공사가 임차보증금에 대해 대항력을 포기함에 따라 매수인이 인수할 임차보증금은 없으나, 임차인과의 관계에서 추가적인 분쟁 소지가 없는지 확인이 필요할 수 있습니다. (현재는 대항력 포기로 인수 부담 없음)

* 기타: 임대관계 등 미상. 실제 임대차 현황 및 조건에 대한 정보가 부족합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산동구 식사동에 위치한 다세대주택으로, 동국대학교 바이오메디캠퍼스 인근에 자리하여 잠재적 가치가 있습니다.

감정가 310,000,000원 대비 최근 실거래가(51.76㎡ 면적, 2018년식, 4층)가 328,000,000원으로, 시장 가치가 감정가를 상회하는 것으로 판단됩니다.

특히, 주택도시보증공사의 인수조건 변경으로 인해 임차인의 대항력이 소멸되고 보증금 인수 부담이 없다는 점은 매우 긍정적인 요소입니다. 공부상 표기와의 차이가 일부 존재하나, 실무적으로는 큰 문제가 되지 않는 경우가 많습니다.

따라서 본 물건은 권리관계가 명확하고 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 경우 투자 가치가 높다고 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 권리상태: 말소기준권리 이후 모든 권리 소멸 예정으로, 낙찰자는 깨끗한 권리를 승계받게 됩니다.

* HUG 조건 변경: 임차인 대항력 포기로 인한 보증금 인수 부담 제로.

* 시세 대비 경쟁력: 감정가가 최근 실거래가보다 낮아 낙찰 후 시세 차익 기대 가능.

* 입지: 동국대학교 캠퍼스 인근으로 관련 종사자 또는 학생 수요 기대.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 310,000,000원입니다.

가장 유사한 최근 매매 사례(2026년 7월, 51.76㎡, 4층, 2018년식)가 328,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본 건의 현재 시세는 감정가를 상회할 것으로 보입니다.

HUG의 조건 변경으로 임차인 인수 부담이 없는 점, 권리 소멸로 인한 안정성 등을 감안하여, 경쟁이 치열할 것으로 예상됩니다.

시세 및 감정가, 권리 분석 결과 종합 시, 본 건의 예상 입찰가는 290,000,000원 ~ 310,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다. (단, 현장 조사 및 추가적인 시세 확인 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.