나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60618 [1] 경기도 고양시 일산동구 풍동 414 일산풍동오토갤러리 에이동 2층209호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람 · 평가일 2026.03.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 풍동 소재 ‘풍산중학교’ 남동측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설 등이 소재하는 상업지대 내 부동산(구분건물)으로서 제반 주위여건은 무난시 됨.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하며 인근에 노선버스 정류장 및 "백마역(경의중앙선)"이 소재하는 등 대중교통 편의도는 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하6층 / 지상3층 건물 내 에이동 2층 209호 외 1개호로서,
외벽 : 외장타일 마감 등,
내벽 : 페인팅 마감 등,
바닥 : 시멘트 몰탈 마감 등,
창호 : 샤시창호임.

이용상태

기호(가),(나) : 공히 근린생활시설임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비 및 기본적인 소방설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약 30m 내외 및 서측으로 폭 약 5m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역,계획관리지역(2015-08-04),성장관리계획구역(복합zone),가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,(한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기타 참고사항 : 없음.
임대관계 : 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

3. 권리분석

4. 상권분석

5. 생활정보

6. 잠재적 리스크

7. 종합 의견

8. 투자 포인트

9. 예상 입찰가

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 고양지원 2026타경60618 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 에프에스제이2509유동화전문유한회사

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 고양시 일산동구 풍동 414, 일산풍동오토갤러리 에이동 2층 209호

용도: 근린상가 (건축물대장상 자동차관련시설)

감정가: 286,000,000원

1.3. 면적 정보

토지 면적: 9.42㎡ (약 2.85평)

토지 지분: 9.419㎡

건물 면적: 38.00㎡ (약 11.49평)

건물 지분: 38㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 특이사항

유동화 물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 고양시 일산동구 풍동에 소재하며, 주위는 각종 근린생활시설 등이 밀집한 상업지대 내 부동산입니다. 풍산중학교 남동측 인근에 위치하여 제반 주위여건은 무난한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장 및 백마역(경의중앙선)이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 인접 도로상태

북측으로 폭 약 30m, 서측으로 폭 약 5m의 포장도로에 접하고 있어 차량의 출입 및 통행이 원활합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(복합존), 가축사육제한구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

2.5. 주변 시설

* 교육시설: 풍산중학교 인접

* 교통시설: 백마역(경의중앙선), 버스정류장 인근

* 상업시설: 다수의 근린생활시설 및 상업시설 밀집

* 혐오시설: 현재까지 조사된 정보 내에서는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2020년 9월 24일 접수된 신한은행의 근저당권입니다.

3.2. 등기부 현황

* 소유권이전 1번 신탁등기말소 (권리자: 이도희)

* 근저당권 (권리자: 신한은행, 권리금액: 578,400,000원) - 말소기준권리

* 임의경매개시결정 (권리자: 에프에스제이2509유동화전문유한회사, 권리금액: 456,350,392원)

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정입니다. (단, 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요'가 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 확인되지 않아 주의가 필요합니다.)

3.4. 채권 총액

등기부상 채권 총액은 578,400,000원입니다.

3.5. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

* 주의사항: 임대차 관계가 미상인 경우, 명도 과정에서 보증금 미상으로 인한 예상치 못한 분쟁이 발생할 수 있으므로 반드시 철저한 사전 조사가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 상업지구 내 입지

본 물건은 경기도 고양시 일산동구 풍동의 활발한 상업지구 내에 위치하고 있어, 유동인구가 풍부하고 잠재 고객 확보에 유리합니다.

4.2. 건물 용도 및 활용도

건축물대장상 '자동차관련시설'로 등재되어 있으나, 실제 이용 현황은 '근린상가'로서 상업시설 운영에 적합합니다. 다양한 업종의 사업 운영이 가능할 것으로 보입니다.

4.3. 교통 접근성

백마역과 가까우며 차량 진입이 용이한 도로에 인접해 있어, 고객 및 방문객의 접근성이 우수합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 인근에 백화점, 마트, 병원 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 교육 및 문화시설

주변에 풍산중학교가 위치하며, 일산신도시의 풍부한 교육 및 문화 인프라를 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건

유동화 물건의 특성상, 통상적인 경매 물건보다 권리 관계가 복잡하거나 추가적인 이슈가 존재할 가능성이 있습니다.

6.2. 토지 이용계획상의 제한

가축사육제한구역, 토지거래계약허가구역 등 복합적인 도시계획 및 환경 관련 규제가 존재하여, 향후 건물 증축, 용도 변경 등 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

6.3. 임대차 관계 미상

임차인 현황 및 보증금, 차임 등 세부적인 임대차 내용이 확인되지 않아, 명도 시 예상치 못한 명도 저항이나 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산동구 풍동의 중심 상업지구 내에 위치한 근린상가로, 우수한 교통망과 주변 상업시설의 발달로 인해 입지적 강점을 가지고 있습니다. 건축물은 철근콘크리트 구조로 안정적이며, 근린상가 및 자동차 관련 시설로 활용이 가능합니다.

권리 분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상되나, 임차인 정보가 미상인 점은 명도 과정에서 반드시 면밀히 확인해야 할 부분입니다. 또한, 유동화 물건이라는 점과 토지이용계획상의 복합적인 제한사항은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 최적의 입지: 일산 풍동 상업지구 내 위치, 백마역 접근성 우수.

* 다양한 활용 가능성: 근린상가 및 자동차 관련 시설 등 업종 선택의 폭 넓음.

* 경매를 통한 취득 기회: 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 시 시세 차익 기대.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 286,000,000원이며, 인수되는 임차인 보증금은 0원입니다.

예상 입찰가 산정 시에는 현재 물건의 시장 가치, 주변 시세, 낙찰가율, 명도 예상 비용, 취득세 및 기타 부대 비용 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

특히 유동화 물건이라는 특성과 임대차 관계가 미상인 점 등 잠재적 리스크 요소를 감안하여 신중하고 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서 본 보고서에서는 특정 입찰가를 제시하기보다는, 상기 고려사항들을 바탕으로 상세한 시장 조사 및 전문가의 자문을 거쳐 결정하시기를 권고드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.