나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60632 [1] 경기도 고양시 일산동구 중산동 16-32 현대미소지움 8동 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2026.03.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 중산동 소재 "안곡고등학교" 북동측 인근에 위치하며, 본건 인근은 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주변 환경은 무난함.

교통상황

본건까지 차량의 진,출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상4층 중 제1층 제102호로서, (사용승인일 : 2017.09.25.) 외벽 : 치장 벽돌 쌓기 등 마감. 창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

집합건축물대장상 다세대주택(방 3개, 화장실 1개, 거실, 주방/식당 등)임.

설비내역

위생설비, 급배수, 급탕설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비, 방송설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

하향 완경사의 사다리형 토지를 계단식으로 자체지반 평탄하게 조성한 토지로서, 건부지(다세대주택)로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 도로가 외곽 공도와 연계되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역,성장관리계획구역(주거zone),가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(2015-03-09)(아리솔유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>,제한보호구역(전방지역:25km)(보호)<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 최동민)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026. 5. 21.자 인수조건변경확약서를 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 고양지원 2026타경60632 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산동구 중산동 16-32 현대미소지움 8동 1층102호

용도: 다세대주택

경매구분: 부동산강제경매

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상4층 중 제1층 제102호

사용승인일: 2017.09.25

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 235,000,000원

토지면적: 53.35㎡ (약 16.14평)

건물면적: 55.28㎡ (약 16.72평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 중산동 소재 "안곡고등학교" 북동측 인근에 위치함.

주변은 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주거 환경은 무난한 편임.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준임.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

말소기준권리: 2026.03.11 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (을8)

을5 (2025.04.14 접수) 최 소유 주택임차권: 230,000,000원, 인수됨.

갑8 (2026.03.11 접수) 주택도시보증공사의 강제경매개시결정: 말소 대상.

기타 선순위 권리는 없음.

3.2. 말소기준권리 및 인수 권리

본 건의 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (을8)임.

말소기준권리보다 선순위인 최 의 주택임차권 (을5, 2025.04.14 접수, 230,000,000원)은 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수하게 됨.

3.3. 임차인 분석

임차인: 최

보증금: 230,000,000원

전입일자: 2023-03-13

확정일자: 2023-03-02

대항력: 있음

인수 여부: 인수 (보증금 230,000,000원)

비고: 신청채권자인 주택도시보증공사가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 인수조건변경확약서를 제출하였으나, 등기부상 최 의 임차권은 '인수'로 명시되어 있어 법적 부담이 존재함.

4. 상권분석

4.1. 주변 거래 시세 (매매)

최근 매매 사례:

* 연세빌라 (1986년식, 39.96㎡): 2026년 6월, 10,800만원

* 엘타운 103동104동 (2016년식, 72.31㎡): 2026년 7월, 26,000만원

* 엘타운 105동106동 (2016년식, 72.31㎡): 2026년 7월, 23,000만원

4.2. 시세 분석 및 예상가 산정 근거

본 건은 현대미소지움 8동 1층 102호로, 건물 사용승인일은 2017년임.

주변 유사 주택형인 엘타운(2016년식, 72.31㎡)의 경우, 2026년 7월에 23,000만원 ~ 26,000만원에 거래되었음.

본 건의 전용면적은 55.28㎡ (약 16.72평)으로, 엘타운의 72.31㎡ (약 21.87평)보다 작음.

엘타운의 최근 실거래가(72.31㎡ 기준, 23,000만원~26,000만원)를 고려하면, 본 건(55.28㎡)의 적정 시세는 약 17,500만원 ~ 20,000만원 범위로 추정됨.

다만, 본 건은 대항력 있는 임차인 최 의 보증금 230,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하므로, 시세보다 현저히 낮은 가격으로 입찰해야 함.

감정가 235,000,000원은 현 시세 대비 높은 편으로 보이며, 임차인 인수 보증금을 고려하면 실질적인 매수 희망가는 더욱 낮아짐.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육환경

주변에 안곡고등학교가 있으며, 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 편의시설 이용이 가능함.

토지이용계획상 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(아리솔유치원), 제한보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 해당함. 주변에 혐오시설은 확인되지 않음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 최 의 보증금 230,000,000원을 인수해야 한다는 점임. HUG 인수조건 변경 확약서가 제출되었으나, 등기부상 '인수'로 기재되어 있어 법적 부담이 존재함.

HUG 인수조건 변경의 실질적인 효과 및 임차인과의 관계에서 추가적인 분쟁 발생 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요함.

6.2. 건물 및 입지 관련 리스크

주변 시세 대비 감정가가 높게 책정된 것으로 보임.

수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 해당하여 향후 재산권 행사나 거래에 일부 제한이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본 건은 대항력 있는 임차인 최 의 보증금 230,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하는 부담이 있는 물건임.

신청채권자 HUG가 임차권 관련 조건 변경 확약서를 제출하였으나, 등기부상 '인수' 표기가 남아있어 낙찰자는 해당 보증금 부담을 안고 가야 함.

감정가(235,000,000원) 대비 임차인 인수 보증금(230,000,000원) 비율이 매우 높아, 실질적인 취득가 메리트를 확보하기 위해서는 매우 낮은 금액으로 입찰해야 함.

주변 시세를 고려했을 때, 본 건의 적정 시세는 17,500만원 ~ 20,000만원 수준으로 추정되나, 인수 보증금을 고려하면 실제 투자 가능한 가격대는 이를 하회함.

8. 투자 포인트

대항력 있는 임차인 인수 조건에도 불구하고, HUG의 인수조건 변경으로 인해 향후 인수 보증금 반환 관련 협상 여지가 있을 수 있음.

상대적으로 신축 건물(2017년 사용승인)로, 건물 자체의 노후도에 대한 부담은 적음.

안곡고등학교 인근에 위치하여 교육 환경에 대한 기본적인 수요는 존재함.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 낙찰 시 인수해야 하는 임차인 보증금 230,000,000원을 제외하고, 주변 시세 및 건물 가치를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

주변 시세(55.28㎡ 기준, 17,500만원~20,000만원)와 감정가(235,000,000원)를 고려할 때, 인수 보증금의 부담이 매우 크므로 매우 낮은 낙찰가율을 적용하여 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

이를 감안한 예상 입찰가는 약 10,000만원 ~ 13,000만원 범위로 조심스럽게 산정해 봅니다.

단, 이는 매우 보수적인 접근이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 추가적인 권리관계 확인을 통해 신중하게 결정해야 합니다. 특히 HUG 인수조건 변경의 실질적인 효과에 대한 면밀한 검토가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.