나이스옥션 법원경매 서울중앙 2026타경100317 [1] 서울특별시 서초구 서초동 1598-1 큐브플러스 8층811호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하람 · 평가일 2026.03.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서초구 서초동 소재 서울교육대학교 남서측 인근에 위치하며 주위는 업무 ·상업용빌딩, 오피스텔, 일반주택 등으로 형성된 상업 및 주거지역임.

교통상황

본건까지 제반차량의 진출입 용이하며 인근 간선도로변에 노선버스정류장 및 남부터미널역(지하철3호선)이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 15층 건물 중 제8층 제811호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등 창호 : 샷시 창호

이용상태

오피스텔으로 이용중임

설비내역

위생급배수설비, 도시가스 난방설비, 엘리베이터, 소화설비, 주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 동측으로 광대로, 서측으로 세로(가)의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

서초동 1598-1 : 도시지역 , 일반상업지역 , 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역(토지전산망의 내용은 참고사항일뿐 교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 서초동 1598-2 : 도시지역 , 일반상업지역 , 도로(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역(토지전산망의 내용은 참고사항일뿐 교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>"

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2026타경100317 (1)

소재지: 서울특별시 서초구 서초동 1598-1 큐브플러스 8층811호

용도: 오피스텔

감정가: 2억 1백만원 (201,000,000원)

토지면적: 4.48㎡ (약 1.36평)

건물면적: 24.30㎡ (약 7.35평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 서초구 서초동에 위치하며, 서울교육대학교 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 업무·상업용 빌딩, 오피스텔, 일반주택 등이 혼재된 상업 및 주거지역을 형성하고 있습니다.

교통 상황으로는 제반 차량의 진출입이 용이하며, 인근 간선도로변에 노선버스정류장이 있고 지하철 3호선 남부터미널역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 15층 건물 중 제8층 제811호입니다.

토지는 사다리형이며 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태는 북측 및 동측으로 광대로, 서측으로 세로(가)의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역이며, 중로1류(폭 20m~25m), 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2024년 6월 5일 접수된 홍승일 근저당권 (을7)입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 현재 제공된 정보상으로는 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 이가영 (이 )

* 보증금: 2억원 (200,000,000원)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-03-23

* 확정일자: 2021-03-11

* 배당신고일자: 2026-02-11

* 대항력: 있음

* 인수 가능 보증금: 0원

* 주의사항: 임차인 이가영은 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 2억원 전액이 현재로서는 낙찰자가 인수할 필요가 없는 것으로 파악됩니다 (인수 보증금 합계 0원). 이는 임차인이 본 경매를 신청한 채권자이기도 하며, 배당 절차를 통해 보증금을 회수할 것으로 예상되기 때문입니다. 단, 배당표 확정 시까지 최종적인 인수 여부는 신중한 검토가 필요합니다.

등기부 요약:

* 소유권보존: 주식회사엔조이디벨럽 (2004-12-07)

* 소유권이전: 안지경 (2005-01-21)

* 소유권이전: 이지원 (2021-03-03)

* 근저당권 (공동담보): 홍승일 (2024-06-05), 금액 7억원, 말소기준권리

* 강제경매: 이가영 (2026-03-10), 금액 2억원, 채권자 이가영 (2026타경100317)

총 채권액 (등기부상): 7억원

1.3. 상권분석

본건이 위치한 서초동 일대는 업무시설과 주거시설이 복합적으로 발달한 지역으로, 서울교육대학교 인근에 자리하여 배후 수요가 풍부합니다.

주변에는 다양한 업무·상업용 빌딩과 오피스텔이 밀집해 있어 상업 활동이 활발합니다.

지하철 3호선 남부터미널역과 다수의 버스 노선이 운행되는 교통의 요지로, 차량 및 대중교통 접근성이 매우 우수합니다.

최근 2년간(2025년~2026년) 오피스텔 실거래가는 24.3㎡ 기준 1억 6천 8백만원부터 1억 8천만원대까지 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

인근 남부터미널역 상권을 통해 다양한 편의시설(병원, 은행, 쇼핑 시설 등) 이용이 편리합니다.

서울교육대학교가 인접해 있으며, 주변에 주거 및 상업 시설이 잘 갖추어져 있어 주거 및 업무 환경 모두 쾌적합니다.

건물은 2004년에 준공되어 약 20년이 경과하였으며, 총 15층 규모에 166세대로 구성되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 임차인 이가영은 대항력을 갖추고 있으며 보증금 2억원 전액이 낙찰자가 인수할 필요는 없습니다 (인수 보증금 합계 0원). 이는 임차인이 본 경매를 신청한 채권자이기도 하며, 배당 절차를 통해 보증금을 회수할 것으로 예상되기 때문입니다. 그럼에도 불구하고, 임차인 관련하여 배당 절차상의 복잡성이 발생할 여지는 항상 존재하므로 주의가 필요합니다.

공동담보 물건: 본건은 공동담보 물건으로, 다른 공동담보물의 매각 결과 및 절차에 따라 본 경매 진행에 변동이 있을 수 있습니다.

건축물 관련 규제: 상대보호구역, 가로구역별 최고높이 제한지역 등 관련 법규에 따른 제약사항이 있습니다.

건물 노후화: 2004년 준공된 건물로, 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

주변 시설: 현재 제공된 정보 및 일반적인 지도 검색 결과로는 특별한 혐오시설은 확인되지 않으나, 입찰 전 현장 조사를 통해 주변 환경을 면밀히 파악할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 서초구의 우수한 입지 조건과 편리한 교통 환경을 갖춘 오피스텔입니다.

등기부상 권리관계는 비교적 명확하며, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정이어서 낙찰 후 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

대항력 있는 임차인이 존재하나, 보증금 인수 부담이 없다는 점은 본건의 주요 강점입니다.

다양한 생활 인프라를 갖춘 지역에 위치하여 주거 및 업무용으로 모두 적합한 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

강남권 접근성이 뛰어난 서초동 핵심 상업·업무 지구에 위치.

남부터미널역(3호선) 역세권으로 안정적인 임대 수요 확보 가능.

최근 실거래가 대비 감정가가 높게 책정되어 있어, 시세 조사 후 적정가 입찰 시 시세차익 기대 가능.

권리관계가 비교적 명확하며, 낙찰자가 인수할 권리가 없어 안전한 투자가 가능.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 2억 1백만원 (201,000,000원)

최근 실거래가 (24.3㎡ 기준): 2026년 2월 1억 6천 8백만원

시세 분석: 본건의 전용면적은 24.30㎡로, 최근 거래된 24.3㎡ 면적의 실거래가(1억 6천 8백만원)를 기준으로 판단하는 것이 합리적입니다. 감정가(2억 1백만원)는 최근 실거래가보다 약 19% 높게 책정되어 있습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 2억원은 인수 부담이 없으므로 입찰가 산정 시 고려 대상에서 제외됩니다.

예상 입찰가 제안: 최근 실거래가 수준 및 권리 인수 부담이 없다는 점을 고려할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 접근하는 것이 유리합니다. 경쟁 상황, 현장 조사를 통한 추가 정보 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

본건의 예상 입찰가는 1억 6천만원 ~ 1억 7천만원 범위 내에서 고려해 볼 수 있습니다.

*본 예상 입찰가는 제공된 정보만을 바탕으로 한 것으로, 실제 입찰 시에는 반드시 전문가와 상담 후 현장 조사 등을 통해 최종 결정하시기 바랍니다.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.