나이스옥션 법원경매 고양 2026타경726 [1] 경기도 파주시 월롱면 영태리 123-18 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나감정 · 평가일 2026.03.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 월롱면 영태리 소재 '정목고등학교' 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 농경지, 임야, 단독주택, 연립/다세대주택, 소규모 공장/창고 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 마을버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

북서측으로 노폭 약 5~6미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(11미터위임)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)

제시목록 외의 물건

후첨 '건물 감정평가요항표' 참조

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상 기타 : -.

건물감정평가요항표

건물의 구조

연와조 슬래브지붕 3층 건으로서, 외벽 : 벽돌 쌓기 마감 등, 창호 : 샤시창호임.

이용상태

주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

부합물 및 종물로 판단되는 제시외 건물 ㉠~㉢이 소재함.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임 기타 : -.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 지분매각임.
3. 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(공유자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 고양지원 2026타경726 (1)

* 소재지: 경기도 파주시 월롱면 영태리 123-18

* 용도: 단독주택

* 감정가: 88,338,000원

* 토지면적: 134.00㎡ (약 40.54평)

* 토지지분: 67㎡

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 178.98㎡ (약 54.14평)

* 건물지분: 89.49㎡

* 건물 제시외면적: 21.60㎡

* 매각대상: 기타

* 경매구분: 청산을위한형식적경매(부동산)

* 채권자: 최OO

* 일괄매각: 제시외 건물 포함 일괄매각

* 지분매각: 본건은 토지 및 건물 지분 매각입니다.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 경기도 파주시 월롱면 영태리 소재 '정목고등학교' 북동측 근거리에 위치합니다. 주위는 농경지, 임야, 단독주택, 연립/다세대주택, 소규모 공장/창고 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본 건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 마을버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

* 도로상태: 본 건은 북서측으로 노폭 약 5~6미터의 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 건 토지는 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한), 군사기지 및 군사시설 보호구역(11미터위임), 제한보호구역(전방지역:25km), 토지거래계약에 관한 허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 임차인 현황:

* 윤상렬 (윤 ): 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-06-14, 대항력 없음.

* 이병훈 (이 ): 보증금 70,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2023-07-07, 확정일자 2022-02-28, 배당신고일자 2026-05-06, 대항력 없음.

* 이상기 (이 ): 보증금 미상, 차임 0원, 전입일자 2016-03-31, 대항력 있음. (주의: 보증금 액수 확인 필요하며, 인수될 가능성이 있습니다.)

* 이정윤 (이 ): 보증금 70,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2018-11-14, 확정일자 2022-02-28, 배당신고일자 2026-05-06, 대항력 있음. (주의: 보증금 액수 확인 필요하며, 인수될 가능성이 있습니다.)

* 인수 보증금 합계: 0원. (주의: '인수 보증금 합계: 0원'은 배당을 통해 임차인이 보증금을 회수할 것으로 예상됨을 의미하나, '대항력 있음'으로 표시된 임차인의 경우 원칙적으로 보증금을 낙찰자가 인수해야 할 수 있으므로, 이상기 임차인의 보증금 액수 및 이정윤 임차인의 배당 가능 금액을 반드시 확인해야 합니다.)

* 말소기준권리: 2022.03.11 접수된 정병준 가압류 (등기구분: 갑7, 의정부지방법원 2022카단24)입니다.

* 등기부채권 총액: 48,656,328원

* 특이사항:

* 본 건은 청산을 위한 형식적 경매로 진행됩니다.

* 지분매각 물건이므로, 매각으로 인한 소유권 이전은 본건 지분 비율만큼만 이루어집니다.

* 공유자의 우선매수 신고가 있을 수 있으며, 이는 낙찰에 영향을 줄 수 있습니다. (공유자는 1회에 한하여 우선매수권을 행사할 수 있습니다.)

4. 상권분석

* 주변 환경: 본 건은 농경지, 임야, 주거시설, 소규모 공장/창고 등이 혼재하는 지역에 위치합니다.

* 주변 시세 분석:

* 최근 주변 연립/다세대 주택 매매 사례를 분석한 결과, 2025년 2월 거래된 코스모스빌라(47.67㎡)는 4,800만원(약 333만원/평), 2026년 1월 거래된 코스모스빌라(63.74㎡)는 5,500만원(약 285만원/평) 수준입니다.

* 2026년 4월 거래된 경안리치빌(다세대, 53.46㎡)은 7,500만원(약 464만원/평)에 거래되었습니다.

* 본 건은 단독주택으로, 제공된 연립/다세대 주택 사례와 직접적인 비교는 어렵습니다. 특히 본 건의 토지 면적(134.00㎡, 약 40.54평)은 비교 대상 주택들보다 훨씬 넓어 토지 가치가 중요하게 고려될 것으로 판단됩니다.

* 제시된 연립/다세대 주택의 최근 시세를 고려할 때, 본 건의 토지 가치는 평당 350만원에서 450만원 이상으로 평가될 수 있습니다. (예: 40.54평 * 400만원/평 = 약 1억 6,216만원)

* 건축물대장상 건물 용도는 단독주택이며, 1992년 건축되었습니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 마을버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 교육: '정목고등학교'가 북동측 근거리에 위치하고 있습니다.

* 편의시설: 주변 지역 특성상 대형 편의시설보다는 기본적인 생활 편의시설이 있을 것으로 예상됩니다. (상세 조사를 통해 확인 필요)

* 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 검색으로는 본 건 인근에 혐오시설이 직접적으로 확인되지 않았습니다. (다만, 주변 토지 이용 계획상 군사보호구역 등이 포함되어 있어 개발 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.)

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 이상기 (보증금 미상), 이정윤 (보증금 70,000,000원) 임차인이 존재합니다. 특히 이상기 임차인의 보증금 액수가 확인되지 않아, 명도 및 인수 부담이 커질 수 있는 주요 리스크입니다.

* 지분매각: 본 건은 토지 및 건물 전체가 아닌 지분 매각이므로, 잔여 지분 소유자와의 관계 설정 및 향후 재산권 행사 시 제약이 있을 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 본 건 토지는 계획관리지역 외에 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 제한보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수의 규제를 받고 있어 건축 및 개발 시 관련 법규 확인이 필수적입니다.

* 건축 연도: 1992년 건축된 건물로, 노후도가 상당하여 수리 및 유지보수에 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

* 형식적 경매: 청산을 위한 형식적 경매는 일반 경매와 달리 채권 회수 목적이 아니므로, 낙찰 이후 절차나 소유권 이전 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 월롱면 영태리에 위치한 단독주택으로, 넓은 토지 면적을 가진 점이 장점입니다. 그러나 청산을 위한 형식적 경매로 진행되며, 특히 대항력 있는 임차인(이상기, 이정윤)의 존재는 명도 및 보증금 인수 관련 중대한 리스크 요인입니다. 이상기 임차인의 보증금 액수가 미상인 점은 투자 결정에 앞서 반드시 확인해야 할 필수 사항입니다. 또한, 지분 매각이라는 점과 다수의 토지 이용 제한 규제 또한 신중한 접근을 요구합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 단독주택으로서 상당한 면적의 토지를 소유하게 되므로, 향후 건축이나 개발 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

* 잠재적 시세 상승: 주변 지역 개발 계획이나 도로 접근성 개선 등의 요인이 발생할 경우, 토지 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 저평가 가능성: 감정가(88,338,000원) 대비 토지 면적을 고려한 잠재적 가치가 높아 보이나, 리스크 요인으로 인해 시세보다 낮은 가격에 낙찰될 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정을 위해 다음 사항을 고려했습니다.

* 감정가: 88,338,000원

* 최근 주변 다세대 주택 시세 (평당 약 464만원) 및 본건 토지 면적(약 40.54평)을 고려한 토지 잠재 가치 (약 1억 6천만원 이상)

* '인수 보증금 합계: 0원'이라는 점은 배당을 통해 보증금 회수가 예상됨을 시사하나, '대항력 있음'으로 표시된 임차인(특히 보증금 미상인 이상기)으로 인한 명도 및 잠재적 인수 위험은 존재합니다.

* 지분매각, 건축 연도, 다수의 토지 이용 제한 등 리스크 요인을 감안해야 합니다.

종합적으로 고려할 때, 본 건의 지분 매각 및 임차인 리스크를 감안하면, 시세 전액에 입찰하기보다는 감정가 수준 또는 그보다 다소 높은 가격에서 신중하게 접근하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가 범위: 90,000,000원 ~ 110,000,000원

위 예상가는 현재 제공된 정보에 기반한 것이며, 실제 입찰 시에는 이상기 임차인의 보증금 액수 확인, 이정윤 임차인의 배당 가능 금액 등을 명확히 파악한 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다. 또한, 현장 답사를 통해 물건 상태를 직접 확인하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.