나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60600 [1] 경기도 고양시 일산서구 덕이동 959-3 덕이파크빌 나동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세움 · 평가일 2026.03.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동 소재 ‘고양예술고등학교’남서측 근거리에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 직접 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물 내 제2층 제201호로서, 외벽 : 치장벽돌 마감 등 창호 : PVC창호 등임.

이용상태

집합건축물대장 현황도상 다세대주택(방3, 거실겸주방, 욕실2 등)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소방설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 인접토지와 등고평탄한 세장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상토지는 북서측으로 노폭 약 4~6m 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(복합ZONE), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지 (자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(송포의백송)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26) (외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전 주택임차권자 이나영)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.05.23.자 인수조건변경확약서를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 고양지원 2026타경60600 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산서구 덕이동 959-3 덕이파크빌 나동 2층201호

용도: 다세대주택

감정가: 220,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 면적 정보

토지면적: 59.39㎡ (약 17.97평)

토지지분: 59.39㎡ (약 17.97평)

건물면적: 50.46㎡ (약 15.27평)

건물지분: 50.46㎡ (약 15.27평)

1.3. 건물 정보

건축년도: 2015년 (사용승인일: 2016.09.07)

구조: 철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물 내 제2층 제201호

이용상태: 다세대주택 (방3, 거실겸주방, 욕실2 등)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동 소재 ‘고양예술고등학교’ 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

2.2. 교통 상황

본건까지 직접 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 교통 상황은 보통임.

2.3. 도로 접근성

대상토지는 북서측으로 노폭 약 4~6m 내외의 도로에 접함.

2.4. 주변 시설 (혐오시설 포함)

주변에는 주거용 건물과 근린생활시설이 혼재되어 있음.

최근 언론 보도에 따르면, 덕이동 인근 지역에 데이터센터 건립 관련 주민 반대 및 논란이 있었음. 해당 데이터센터는 기피·혐오시설로 분류되어 전자파, 소음, 대기오염, 열섬현상 등의 우려가 제기되고 있음. 본건과의 직접적인 연관성은 확인되지 않으나, 지역 환경에 영향을 줄 수 있는 요인이므로 참고해야 함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

가압류(서울보증보험, 2021.10.19.자, 금 19,943,054원) 또는 그 이전의 압류/가압류/근저당권이 말소기준권리가 됩니다. 본 건에서는 여러 압류 및 가압류가 등기되었으나, 가장 빠른 권리로 보이는 압류(의정부세무서장, 2021.06.14.)를 기준으로 하여 이후 권리들이 말소될 것으로 보입니다.

3.2. 인수되는 권리

등기부등본상 현존하는 모든 권리(압류, 가압류 등)는 경매 매각으로 인해 소멸될 예정임. '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 명시된 바 없음.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 이 (이나영)

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-03-02

* 확정일자: 2021-01-11

* 대항력: 없음

* 비고: 신청채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 제출한 인수조건변경확약서에 따라, 임차인은 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제를 받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의함. 이는 해당 임차인의 대항력이 없으며, 임차보증금 인수 부담이 없음을 의미함.

3.4. 등기부 권리 내역 요약

* 소유권 보존 (갑1, 2016.09.19)

* 소유권 이전 (갑3, 2016.12.07) - 박민희

* 소유권 이전 (갑4, 2021.03.12) - 최봉규

* 압류 (갑5, 2021.06.14) - 의정부세무서장 (말소기준권리로 추정)

* 압류 (갑6, 2021.07.20) - 강동세무서장 (말소)

* 가압류 (갑7, 2021.08.09) - 신한은행 (말소)

* 가압류 (갑8, 2021.10.19) - 서울보증보험 (말소)

* 압류 (갑9, 2021.11.02) - 국민건강보험공단 (말소)

* 가압류 (갑10, 2022.01.17) - 신한카드 (말소)

* 가압류 (갑11, 2022.04.06) - 농협은행주식회사 (말소)

* 압류 (갑12, 2022.05.17) - 파주세무서장 (말소)

* 압류 (갑13, 2022.05.26) - 국민건강보험공단 (말소)

* 압류 (갑14, 2022.06.07) - 파주시 (말소)

* 압류 (갑15, 2022.10.17) - 김포세무서장 (말소)

* 압류 (갑16, 2022.10.28) - 마포세무서장 (말소)

* 가압류 (갑17, 2022.11.03) - 한국주택금융공사 (말소)

* 압류 (갑18, 2024.12.26) - 고양시 (말소)

* 강제경매 (갑19, 2026.03.12) - 주택도시보증공사 (채권액 200,000,000원)

등기부채권 총액: 390,449,288원 (모든 채권은 매각으로 소멸될 것으로 예상됨)

3.5. 인수 보증금

0원 (임차인이 대항력을 포기하고 HUG와의 계약에 따라 보증금 전액 변제를 받지 못해도 임차권 등기 말소에 동의하였으므로, 인수할 보증금은 없습니다.)

4. 상권 및 시장 분석

4.1. 주변 시세 동향

본건이 위치한 덕이동 일대는 다세대주택 밀집 지역으로, 최근 몇 년간 신축 빌라 및 다세대 주택들이 공급되었습니다. 주변의 유사 면적(약 50㎡ 내외)의 다세대주택 시세는 건축년도 및 건물 상태에 따라 차이가 있으나, 일반적으로 1억 1천만원에서 1억 6천 5백만원 사이에서 거래가 형성되는 것으로 파악됩니다.

4.2. 최근 거래 사례 분석 (제공된 JSON 기반)

* 2026년 6월 25일, 덕이동 1085-58번지 덕이힐타운 103동 1층, 전용면적 51.155㎡ (약 15.48평)이 1억 3천만원에 거래되었습니다. (건축년도 2015년)

* 2026년 6월 8일, 덕이동 767-6번지 현대타운 1~2동 2층, 전용면적 51㎡ (약 15.43평)이 1억 6천 5백만원에 거래되었습니다. (건축년도 2016년)

* 2026년 6월 13일, 덕이동 767-6번지 현대타운 1~2동 1층, 전용면적 51㎡ (약 15.43평)이 1억 1천만원에 거래되었습니다. (건축년도 2016년)

* 분석: 제공된 최근 거래 사례들은 본건과 유사한 면적 및 건축년도를 가진 다세대주택들입니다. 그러나 본건(덕이파크빌)과는 다른 단지들입니다. 감정가 2억 2천만원 대비 최근 거래가는 약 1억 1천만원 ~ 1억 6천 5백만원으로, 감정가와 시세 간 상당한 차이가 있습니다. 이는 감정 평가 시점과 현재 시장 상황의 차이, 또는 해당 거래 사례들이 특정 사유로 인해 낮게 거래되었을 가능성 등을 고려해야 합니다. 본건의 경우, 임차인 관련 권리 인수 부담이 없다는 점이 긍정적 요인입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

고양예술고등학교 인근에 위치하며, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역으로 주거 환경은 양호한 편입니다.

5.2. 편의시설 접근성

인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다. 상업시설 및 편의시설은 도보 또는 차량 이동으로 접근 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계 리스크

본건은 임차인의 대항력이 없으며, HUG의 인수조건 변경으로 인해 임차보증금 인수 부담이 없는 것으로 분석됩니다. 이는 매수자에게 매우 유리한 조건이나, HUG의 최종 변제 여부 및 임차권 말소 과정에 변동이 없는지 최종 확인이 필요합니다.

6.2. 법적/행정적 제한

* 계획관리지역

* 성장관리구역 (복합ZONE)

* 가축사육제한구역

* 역사문화환경보존지역 (송포의 백송)

* 과밀억제권역

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 대상, 대상 용도(단독, 다가구, 연립, 다세대주택, 아파트)로 사용되는 토지)

상기 제한사항들은 건축, 개발, 토지 이용 등에 영향을 미칠 수 있으므로 관련 법규를 확인해야 합니다.

6.3. 기타 특이사항

* 데이터센터 건립 관련 지역 주민들의 반대 및 논란이 있었던 점은 해당 지역의 환경 및 가치에 간접적인 영향을 줄 수 있는 잠재적 요인이 될 수 있습니다.

* 임대관계가 미상인 점은 매수 후 명도 과정에서 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 채무 전액 변제 시 모든 권리가 말소되는 깨끗한 권리 관계를 가지고 있으며, 특히 임차인의 대항력 포기로 인해 임차보증금 인수 부담이 전혀 없다는 점이 큰 장점입니다. 건축년도(2015년) 및 면적(50.46㎡)을 고려할 때, 주변 시세 대비 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 따라서 낙찰 후 시세 차익을 얻기 위해서는 감정가보다는 최근 실거래가 수준 또는 그 이하에서 입찰하는 것이 합리적입니다. 데이터센터 건립 관련 이슈는 해당 지역의 개발 및 거주 환경에 대한 부정적 인식을 줄 수 있는 요소로 작용할 수 있으나, 본건 자체의 직접적인 영향은 제한적일 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계가 명확하고 인수할 보증금 부담이 전혀 없음 (HUG 인수조건 변경 확약서 확인).

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적음.

* 실수요자 또는 투자자에게 매력적인 가격으로 접근 가능성.

* 향후 주변 개발 계획 및 지역 가치 상승 잠재력.

9. 예상 입찰가

본 건은 임차인 관련 인수 부담이 없어 권리 분석상 매우 안전한 물건입니다. 최근 유사 면적의 다세대주택 매매가가 1억 1천만원에서 1억 6천 5백만원 수준임을 감안할 때, 감정가(2억 2천만원)는 다소 높은 편입니다.

안전한 권리 인수, 명도 용이성, 그리고 주변 시세를 종합적으로 고려하여, 입찰가 산정 시 1억 3천만원 ~ 1억 7천만원 범위 내에서 신중하게 접근하는 것을 제안합니다. 특히, 최근 거래된 1억 6천 5백만원 수준의 거래 사례를 참고하되, 본 건의 단지 특성과 시장 상황을 추가적으로 분석하여 최적의 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가 범위: 130,000,000원 ~ 170,000,000원

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