나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60537 [1] 경기도 파주시 야당동 150-1 자연에가 2동 2층201호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인 · 평가일 2026.03.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 "운정초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트 등이 혼재된 지역 내 부동산(구분건물)으로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 편의도는 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제2층 제201호로서, (사용승인일 : 2015.01.29) 외벽 : 석재붙임마감 등 창호 : 샤시창호임.

이용상태

연립주택으로 이용중임.(내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 7필지 일단의 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 연립주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1, 기호 5, 기호 6 계획관리지역 , 성장관리계획구역(2024-01-26)(준주거 Zone) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택) <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 기호 2, 기호 3, 기호 4, 기호 7 계획관리지역 , 성장관리계획구역(2024-01-26)(준주거 Zone) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 등기사항전부증명서상 주택임차권(2024.10.23 임차권등기명령(2024카임50487), 임차권자 : 노혜진, 임차보증금 : 190,000,000원(1차), 199,500,000원(2차)) 설정되어 있음.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.06.29.자 인수조건변경확약서(대항력포기확약서)를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경기도 파주시 야당동 150-1번지 소재 자연에가 2동 2층201호 연립주택에 대한 부동산 강제경매 물건입니다.

본 건물의 감정평가액은 219,000,000원이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

토지 면적은 69.69㎡(약 21.08평)이고, 건물 면적은 60.93㎡(약 18.43평)입니다.

건축물대장상 사용승인일은 2015년 01월 29일이며, 철근콘크리트 구조의 4층 건물 중 2층에 해당합니다.

해당 물건의 사건번호는 고양지원 2026타경60537 (1)입니다.

채권자는 주택도시보증공사(HUG)입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 파주시 야당동에 위치하며, "운정초등학교" 북동측 인근 지역에 소재하고 있습니다.

주변으로는 다세대주택, 아파트 등이 혼재되어 있어 주거 단지를 형성하고 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

본건 북동측으로는 노폭 약 5m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2022년 10월 12일자 부천시의 압류입니다.

이 말소기준권리보다 선순위 권리인 지상권은 없는 것으로 확인됩니다.

등기부등본상 총 채권액은 194,452,913원입니다.

* 임차인 현황

본건에는 등기사항전부증명서상 주택임차권이 설정되어 있습니다.

* 임차인: 노

보증금: 190,000,000원 (1차)

차임: 0원

전입일자: 2020-09-11

확정일자: 2020-08-25

배당신고일자: 2024-10-25

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 노 (1차 보증금 증액분)

보증금: 199,500,000원 (1차 증액분 9,500,000원)

차임: 0원

전입일자: 2020-09-11

확정일자: 2022-09-19

배당신고일자: 2024-10-25

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 전

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-06-26

확정일자:

배당신고일자:

대항력: 없음

비고:

인수 보증금 합계: 0원

모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 판단됩니다.

특별한 인수 조건은 없으나, 신청채권자인 주택도시보증공사(HUG)는 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026년 06월 29일자 인수조건변경확약서(대항력포기확약서)를 제출하였습니다. 이는 임차인의 대항력이 소멸됨을 명확히 하는 조치로 해석됩니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 파주시 야당동 지역은 주거 단지가 밀집된 지역으로, "운정초등학교"와 인접하여 교육 환경을 갖추고 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 주거 편의 시설 위주로 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통:

인근 버스정류장 소재로 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성도 양호합니다.

* 편의시설:

"운정초등학교"가 인근에 위치하여 교육 시설 접근성이 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG의 대항력 포기 확약서 제출: 임차인의 대항력이 없음을 명확히 하였으나, 혹시 모를 법적 분쟁의 여지는 상존할 수 있습니다.

* 토지 이용계획: 본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 토지거래계약허가구역(25.8.26~26.8.25, 외국인 등 단독주택, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 관련)으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 거래에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 파주시 야당동에 위치한 비교적 신축(2015년 준공) 연립주택으로, 주거 환경 및 학군이 양호한 지역에 속합니다. 감정가는 219,000,000원이며, 권리 분석상 특별히 인수할 만한 권리는 없는 것으로 보입니다. HUG의 대항력 포기 확약서 제출로 임차인 관련 리스크는 상당 부분 해소된 것으로 판단되나, 입찰 전 세부적인 법률 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물로 양호한 관리 상태 기대.

* "운정초등학교" 인근으로 교육 수요 확보.

* HUG의 대항력 포기 확약서 제출로 권리 관계 명확화.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 2026년 7월 1일 본건과 동일 단지인 자연에가 2동 2층(전용면적 57.45㎡)이 180,000,000원에 거래되었습니다. 본건의 전용면적은 60.93㎡로, 이를 감안할 때 본건의 적정 시세는 190,000,000원 ~ 200,000,000원 수준으로 판단됩니다.

감정가 219,000,000원은 최근 거래된 유사 물건의 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 본 건의 경우 인수해야 할 보증금이 없으므로, 현 시세와 감정가를 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

예상 입찰가는 180,000,000원에서 200,000,000원 사이에서 결정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

주변 시설 검색 결과, 지도상으로 혐오시설로 분류될 만한 시설은 즉시 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.