나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60613 [1] 경기도 고양시 덕양구 지축동 1072 오피스텔라코드주건축물제1동 7층710호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수지감정 · 평가일 2026.03.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 고양시 덕양구 지축동 소재 "지하철 3호선 지축역" 남동측 인근에 위치하며, 인근에 근린생활시설 및 오피스텔 등이 밀집되어 있는 노선상가지대로서 제반 주위환경은 보통됨.

교통상황

대상 물건까지 차량 접근이 가능하며, 대상 물건 북서측 인근에 지하철 3호선 지축역이 소재하며, 대상 물건 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 제반 대중 교통 상황은 보통시 됨.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 쿤크리트 슬래브지붕 지하5층 / 지상7층 건물 내 제7층 제710호로서, 외 벽: 화강석마감, 석재마감, 폐어글라스마감등 내 벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등 창 호: 하이샷시창호 등으로 탐문조사됨.

이용상태

대상물건은 ‘오피스텔’로 이용 중인 것으로 조사됨.

설비내역

대상물건은 기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 화재경보설비, 주차장설비 등을 갖춘 것으로 조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건은 인접필지 및 도로대비 등고평탄한 장방형 토지로서, ‘근린생활 시설 및 오피스텔’ 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 남서측으로 노폭 약 35미터, 북동측으로 노폭 약 10미터, 남동측으로 노폭 약 13미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

지축동 1072 :준주거지역, 지구단위계획구역(2022-08-31)(고양지축지구), 대로1류(폭 35m~40m)(2022-08-31)(고양지축지구)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(2022-08-31)(고양지축지구)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2022-08-31)(고양지축지구)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(2022-08-31)(고양지축지구)<공공주택 특별법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(해발고도 112m위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 고양지원 2026타경60613 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 유

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 고양시 덕양구 지축동 1072 오피스텔 라코드 주건축물제1동 7층710호

용도: 오피스텔

감정가: 166,000,000원

1.3. 건물 및 토지 정보

토지면적: 9.49㎡ (약 2.87평)

토지지분: 9.4878㎡ (약 2.87평)

건물면적: 23.53㎡ (약 7.12평)

건물지분: 23.5254㎡ (약 7.12평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건물구조: 철근콘크리트구조 (지하5층/지상7층, 2023년 준공)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 경기도 고양시 덕양구 지축동 소재 지하철 3호선 지축역 남동측 인근에 위치합니다. 주변에는 근린생활시설 및 오피스텔 등이 밀집되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 지하철 3호선 지축역이 북서측 인근에 소재합니다. 또한, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 주요 권리로는 소유권 이전, 신탁 등기 말소, 다수의 가압류 및 압류, 그리고 주택임차권이 등기되어 있습니다. 말소기준권리는 2024년 9월 6일자 서울신용보증재단의 가압류(갑5)입니다.

3.2. 임차인 분석

임차인 유초희는 보증금 160,000,000원, 차임 0원으로 조사되었습니다. 전입일자 및 확정일자는 2023년 10월 5일이며, 배당신고일자는 2025년 11월 24일입니다. 대항력이 있는 임차인으로 확인되었습니다.

3.3. 말소기준권리 및 인수 권리

말소기준권리보다 선순위인 을구 1번 주택임차권(유초희)은 배당에서 전액 변제되지 아니할 경우 매수인에게 인수될 수 있습니다. 물건명세서상 임대차 보증금 160,000,000원은 매수인에게 인수될 수 있는 권리로 명시되어 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 구성 및 용도

본건은 '오피스텔 라코드'로, 업무시설 및 제2종 근린생활시설 용도로 사용 중인 집합건물입니다. 해당 동에는 총 196세대가 입주할 수 있는 규모입니다.

4.2. 인근 상권

지하철 3호선 지축역을 중심으로 형성된 노선상가지대이며, 주변에 근린생활시설과 오피스텔이 다수 분포하여 상권이 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변 근린생활시설 및 오피스텔 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 가능성

가장 중요한 리스크 요인은 보증금 1억 6천만원의 대항력 있는 임차인 유초희가 존재한다는 점입니다. 임차인이 보증금을 전액 배당받지 못할 경우, 그 차액은 낙찰자가 인수해야 합니다. 경매를 신청한 채권자 역시 임차인 유초희 본인이므로, 보증금 회수에 대한 의지가 강한 것으로 판단됩니다.

6.2. 시장 동향

최근 거래 사례를 보면, 2025년 11월 7층 매물이 1억 6천4백만원에 거래되었으나, 2026년 3월 4층은 1억 4천5백만원, 2026년 5월 2층은 1억 3천5백만원으로 하락세를 보이고 있습니다. 이러한 하락세는 본 물건의 예상 가치 산정에 중요한 고려사항입니다.

6.3. 주변 시설

제공된 정보 및 일반적인 주변 시설 검색 결과, 본 물건지 인근에 주거 및 상업 용도로 개발된 지역으로 특별한 혐오시설(폐기물 처리장, 대규모 공장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 준주거지역, 지구단위계획구역, 각종 제한보호구역(군사기지, 과밀억제권역 등)으로 지정되어 있어 관련 법규 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신축 오피스텔로서 역세권 입지를 갖추고 있으나, 대항력 있는 임차인의 보증금 1억 6천만원 인수 가능성이라는 상당한 부담이 존재합니다. 최근 매매가의 하락세 또한 투자 가치를 신중하게 검토하게 만드는 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 지하철 3호선 지축역 초역세권의 우수한 입지

* 2023년 준공된 신축 오피스텔로 건물 상태 양호

* 전용면적 23.53㎡ (약 7.12평)의 소형 면적으로 투자 또는 1~2인 실거주 용이

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 140,000,000원 (1억 4천만원)으로 산정됩니다. 이는 최근 거래 사례 및 감정가를 바탕으로 하되, 임차인의 보증금 인수 부담은 별도로 고려해야 할 중요 리스크 요인임을 명확히 인지해야 합니다. 실제 입찰 시에는 인수되는 보증금 1억 6천만원을 포함한 총 부담 비용이 현재 시장 가치와 비교하여 합리적인지를 반드시 면밀히 분석하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.