나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70508 [1] 경기도 동두천시 생연동 352 에이스아파트 401동 1층 108호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아시아 · 평가일 2026.03.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 동두천시 생연동 소재 '불현동행정복지센터' 남서측 인근에 위치하는 부동산으로 주변은 아파트단지 및 근린생활시설, 다세대주택 등이 소재하는 지역으로서, 제반 입지여건은 대체로 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(동두천중앙역-1호선)이 소재하는 등 대중교통수단이용은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 18층 건물 내 제1층 제108호로서, 외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등 창호 : 샷시 창호 마감 등으로 관리상태는 대체로 무난시됨.

이용상태

아파트로 이용 중임.(후첨 내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수시설, 승강기설비, 주차설비, 소화전 및 화재탐지설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고평탄하게 부지조성한 3필 일단의 부정형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 24미터 내외, 북동측 및 북서측으로 노폭 약 10미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 도시지역 , 제3종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2016-12-01)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 기호(2) : 도시지역 , 제3종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(2015-06-12)(접합), 가축사육제한구역(2016-12-01)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 기호(3) : 도시지역 , 제3종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(2015-06-12)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2016-12-01)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 의정부지방법원 2026타경70508 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 함OO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 동두천시 생연동 352 에이스아파트 401동 1층 108호

용도: 아파트

건축물현황:

사용승인일: 1995년 07월 29일

구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 18층 건물 내 제1층 제108호

관리상태: 대체로 무난시됨

설비내역: 위생 및 급배수시설, 승강기설비, 주차설비, 소화전 및 화재탐지설비 구비

1.3. 면적 정보

건물 전용면적: 84.33㎡ (약 25.51평)

건물 분양면적: 약 93.94㎡ (추정치, 401동 총 면적/세대수 기준)

토지 면적: 33.14㎡ (약 10.03평)

토지 지분: 33.1384㎡ (약 10.03평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 가격 정보

감정가: 118,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.5. 특이사항

대항력 있는 임차인 존재 (김대현, 보증금/차임 미상)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 경기도 동두천시 생연동 소재 '불현동행정복지센터' 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 다세대주택 등이 소재하는 지역으로 제반 입지 여건은 대체로 보통 수준입니다.

2.2. 교통망

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 1호선 동두천중앙역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 현황

인접지와 인접 도로와 등고평탄하게 부지 조성된 3필 일단의 부정형 토지이며, 아파트 건부지로 이용 중입니다. 본건 남동측으로는 약 24미터, 북동측 및 북서측으로는 약 10미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로2류 및 중로1류 도로에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2026년 03월 13일 접수된 함미란 채권자의 강제경매개시결정(2026타경70508)입니다. 이로 인해 본건 등기부상의 대부분의 권리가 말소될 예정입니다. (주의: 등기부채권 총액 0원으로 기재되어 있으나, 실제 경매 채권액은 10,000,000원임)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김대현

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2020-09-21

대항력: 있음

비고: 대항력 있는 임차인이지만, 보증금과 차임이 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요하며, 인수 가능성이 있으므로 명도 협의가 필수적입니다.

* 임차인: 김문주

보증금: 10,000,000원

차임: 450,000원

전입일자: 2020-09-21

확정일자: 2020-09-21

배당신고일자: 2026-03-23

대항력: 없음

비고: 대항력이 없어 배당을 통해 보증금을 회수할 것으로 예상되나, 배당 여부는 배당표 확정 후 확인 필요합니다.

3.3. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 없음)

3.4. 집합건물 등기부 요약

등기부상 소유권 이전 이력이 확인되며, 2014년 02월 28일 한길송에게 소유권이전(임의경매 2013타경40967) 되었고, 이후 2026년 03월 13일 함미란 채권자의 강제경매(2026타경70508)로 말소기준권리가 설정되었습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건이 위치한 생연동 지역은 아파트 단지와 근린생활시설, 다세대주택 등이 혼재된 전형적인 주거 지역입니다. 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

4.2. 대중교통 연계

지하철 1호선 동두천중앙역이 인근에 위치하고 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 동두천시 내외로의 이동이 용이합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

단지 인근에 생연초등학교, 동두천초등학교, 생연중학교 등이 소재하여 교육 환경은 보통 수준입니다. 동두천외국어고등학교 등 고등학교도 인근에 위치합니다.

5.2. 의료 시설

동두천중앙성모병원과 동두천제생병원이 종합병원으로 운영되고 있어 의료 서비스 접근성이 양호한 편입니다.

5.3. 주요 편의시설

아파트 단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등의 복리시설이 갖추어져 있습니다.

5.4. 주차 시설

총 91대의 주차 공간이 확보되어 있습니다. (지상 12대, 지하 9대, 총 91대)

5.5. 혐오시설 유무

현재 파악된 정보상으로는 주변에 직접적인 혐오시설이 확인되지 않습니다. 다만, 과거 동두천시에서는 장묘시설 및 정신병원이 들어설 예정이었던 탑동동 계곡 부근에 대한 주민 반발 사례가 있었으며, 옛 성병 관리소 건물 철거 및 개발에 대한 논란이 있었습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

김대현 임차인은 대항력이 있으나 보증금 및 차임 정보가 미상으로, 낙찰 후 인수해야 할 금액이 발생할 수 있습니다. 이는 명확한 파악과 협상이 필요한 주요 리스크입니다.

6.2. 건물 노후도

1995년 준공된 아파트로, 30년 가까이 경과되어 향후 재도장, 설비 교체 등 유지보수 및 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 미군 공여지 문제

동두천시는 미군 공여지 문제 해결을 도시 미래 전략의 핵심 과제로 삼고 있으며, 이와 관련된 정책 변화나 개발 사업의 영향이 지역 전체에 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 동두천시 생연동에 위치한 에이스아파트 401동 1층 108호로, 1호선 동두천중앙역 인근에 자리하여 교통 접근성이 양호합니다. 주변 생활 편의시설 및 교육, 의료 시설 이용도 편리한 편입니다.

그러나 대항력 있는 임차인(김대현)의 보증금 및 차임 미상으로 인한 인수 가능성은 명도 과정에서 가장 주의해야 할 부분입니다. 또한, 1995년 준공된 건물로서 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다. 동두천시의 도시 개발 계획과 미군 공여지 문제 등 지역 전반의 변화 추이도 장기적인 관점에서 주목할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 교통 및 인프라

1호선 동두천중앙역 역세권에 위치하며, 시내버스 노선도 잘 갖추어져 있어 시내 및 광역 이동이 편리합니다.

8.2. 지역 개발 가능성

동두천시는 'Daily Dynamic City'를 비전으로 삼아 교육발전특구 지정, GTX-C 노선 연장 추진, 소요산 확대 개발 사업 등을 통해 지역 경제 활성화 및 도시 경쟁력 강화를 도모하고 있습니다. 이러한 개발 계획들은 장기적인 부동산 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

8.3. 시세 대비 잠재력

최근 실거래가와 비교했을 때, 감정가가 시세 대비 합리적인 수준으로 평가될 수 있습니다. 다만, 임차인 리스크를 충분히 고려한 접근이 필요합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 아파트 매매 정보에 따르면, 본건과 동일한 면적인 84.33㎡(약 25.51평)의 경우 2026년 4월 15층 매물이 125,000,000원에 거래되었습니다. 본건의 감정가는 118,000,000원입니다. 59.81㎡(약 18.09평) 면적의 경우 2026년 4월 103,000,000원에서 2026년 6월 112,500,000원에 거래되었습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본 물건의 면적(84.33㎡)을 고려할 때, 최근 최고가 실거래가인 125,000,000원을 시세 상한선으로 볼 수 있습니다. 감정가 118,000,000원은 이보다 낮은 수준입니다.

가장 큰 리스크 요인인 대항력 있는 임차인 김대현 씨의 보증금 및 차임이 미상이므로, 이에 대한 인수 비용 발생 가능성을 보수적으로 고려해야 합니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 권리 분석상 임차인의 권리가 우선할 수 있으므로 신중한 접근이 요구됩니다.

위와 같은 요인들을 종합적으로 고려하여, 현재 제공된 정보와 시세 추이를 바탕으로 예상 입찰가는 110,000,000원에서 120,000,000원 사이에서 신중하게 결정할 것을 권장합니다. 실제 명도 가능성, 추가 비용 등을 고려하여 최종 입찰가를 산정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.