나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60586 [1] 경기도 파주시 야당동 61-1 101동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가인감정 · 평가일 2026.03.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 "운정4동행정복지센터" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 창고 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장 및 운정역(경의중앙선)이 소재하는바 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 공동주택 건 내 제3층 제302호로서, (사용승인:2017.01.20) 외벽: 드라이비트 및 석재 붙임 마감 등. 창호: 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. (후첨 "호별배치도 및 내부구조도" 참조)

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 사다리형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 6m의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(준주거 Zone), 소로2류(폭 8m~10m)(2025-08-27)(소로2-운정2)(저촉) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

신청채권자 주택도시보증공사가 2026.05.21.자 제출한 대항력 포기 확약서에 따르면 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 고양지원 2026타경60586 (1)

채권자: 주택도시보증공사

경매 구분: 부동산강제경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 파주시 야당동 61-1 101동 3층 302호

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 공동주택 건물 내 제3층 제302호

사용 승인일: 2017년 01월 20일

용도: 다세대주택

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 191,000,000원

토지 면적: 67.40㎡ (약 20.39평)

건물 면적: 56.74㎡ (약 17.17평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 경기도 파주시 야당동 소재 "운정4동행정복지센터" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 다세대주택, 근린생활시설, 창고 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 경의중앙선 운정역이 인근에 위치하여 수도권 접근성이 양호한 편입니다.

2.3. 인접 도로

본건 토지는 남측으로 폭 약 6m의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

계획관리지역, 성장관리구역(준주거 Zone)에 속합니다. 또한, 소로2류(폭 8m~10m)에 저촉되며, 가축사육제한구역, 건축법상 도로, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2022년 04월 27일자 서민금융진흥원의 가압류(금 5,184,805원)입니다. 현재 진행 중인 경매는 2026년 03월 06일자 주택도시보증공사의 강제경매(금 193,000,000원)입니다.

집합건물 등기부상 채권 총액은 198,184,805원입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인: 김환

보증금: 193,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 03월 10일

확정일자: 2021년 03월 02일

대항력: 없음

비고: 임차인 김환의 보증금 193,000,000원은 감정가 191,000,000원보다 높으나, 등기부상 대항력이 없는 것으로 기재되어 있으며, 신청채권자 주택도시보증공사의 2026.05.21.자 대항력 포기 확약서에 따라 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하였습니다. 따라서 본 건 매수인은 임차인의 보증금을 인수하지 않습니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

특별히 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시되어 있지 않습니다.

4. 상권분석

운정신도시에 위치하며, 인근에 운정4동행정복지센터가 있어 행정 편의시설 이용이 가능합니다. 다세대주택 밀집 지역으로 주거지로서의 기능을 갖추고 있으며, 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 편의시설 접근성이 있습니다. 다만, 대규모 상업시설이나 금융기관 등은 운정역 주변으로 형성되어 있어 다소 이동이 필요할 수 있습니다.

5. 생활정보

주변에 버스정류장이 있어 시내외 버스 이용이 편리하며, 경의중앙선 운정역을 통해 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 가능합니다. 또한, 생활 편의시설로는 운정4동행정복지센터가 가까이 있으며, 학교, 마트, 병원 등은 차량 이동을 통해 접근 가능할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 보증금: 임차인의 보증금(193,000,000원)이 감정가(191,000,000원)보다 높으나, 대항력이 없고 신청채권자의 포기 확약으로 인수 부담은 없습니다. 다만, 명도 과정에서의 잠재적 변수 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 토지 이용 제한: 성장관리구역, 소로2류 저촉, 토지거래계약허가구역 지정 등 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 건축 연도: 2017년 사용 승인으로 비교적 신축에 속하나, 향후 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 파주시 야당동에 위치한 다세대주택으로, 대중교통 접근성이 양호하고 주변 생활 편의시설 이용이 가능한 입지입니다. 감정가 대비 임차인 보증금이 높은 편이나, 대항력 없는 임차인이고 신청채권자가 보증금 반환청구권 포기 확약서를 제출함에 따라 매수인이 보증금을 인수하지 않아 명도 및 권리 관계는 비교적 명확한 편입니다. 토지 이용 제한 사항은 있으나, 주거 용도로는 큰 문제가 없을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 양호한 입지: 운정신도시 내 위치, 대중교통 및 생활 편의시설 접근성.

* 신축급 건물: 2017년 사용 승인으로 비교적 신축에 해당.

* 권리관계 명확: 대항력 없는 임차인, 채권자의 포기 확약으로 인수 부담 없음.

* 감정가 대비 시세: 최근 실거래가를 고려할 때 감정가 수준 또는 그 이상으로 형성될 가능성이 있어, 시세차익을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 유사 면적의 물건들이 16,500만원에서 22,500만원 사이에서 거래되었습니다. 본건의 건물 면적(56.74㎡)을 고려할 때, 최근 거래된 47.51㎡ 물건(16,500만원) 대비 약 1970만원, 63.87㎡ 물건(22,500만원) 대비 약 1990만원 수준으로 추정됩니다. 감정가는 191,000,000원입니다.

인수할 보증금이 없음을 감안하고, 최근 시세를 반영하여 190,000,000원 수준을 예상 입찰가로 제시합니다. 다만, 경매 시장 상황 및 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.