나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60581 [1] 경기도 고양시 덕양구 내유동 738-1 진흥타운 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 디케이 · 평가일 2026.03.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 내유동 소재 "기동경찰교육훈련센터" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 농경지 등이 소재하여 제반 입지여건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통의 편의성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 지상4층 건물내 제4층 제402호로서 (사용승인일 : 2014.06.24) 외벽 : 석재붙임 마감 등. 내벽 : -. 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 급·배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있는 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 부정형의 토지로서, "다세대주택" 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건은 남측 및 동측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 (전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역(도시지역(주거,상업,공업,녹지 (자연취락지구))및주거밀집지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(보호)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026타경60581(1) 부동산 임의경매 물건으로, 경기도 고양시 덕양구 내유동 738-1 진흥타운 4층 402호에 소재하고 있습니다. 본 물건은 다세대주택으로 이용 중이며, 감정평가는 201,000,000원입니다. 토지 면적은 70.71㎡(약 21.39평)이며, 토지 지분 또한 70.71㎡(약 21.39평)입니다. 건물 면적은 60.55㎡(약 18.32평)이며, 건물 지분도 60.55㎡(약 18.32평)입니다. 토지와 건물은 일괄매각 대상입니다. 채권자는 오OO입니다. 해당 건물의 사용승인일은 2014년 6월 24일입니다.

건축물표제부상 주용도는 단독주택으로 기재되어 있으나, 현황은 다세대주택으로 이용 중이며, 건물 구조상 4층 402호로 확인되어 건축물대장과의 불일치가 존재합니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 고양시 덕양구 내유동 소재 "기동경찰교육훈련센터" 북서측 인근에 위치하며, 주위로는 공동주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하여 전반적인 입지 여건은 보통 수준입니다. 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의성 또한 보통으로 평가됩니다. 본건 토지는 남측 및 동측으로 도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 2022년 8월 1일 접수된 오창열 근저당권(을5)이며, 근저당권부 채권질권(을5-1), 가압류(갑4, 갑4-1), 압류(갑7), 임의경매(갑8) 등 후순위 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

임차인 현황으로는 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어, 인수되는 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, "임대 미상임"이라는 기재가 있어 현재 점유 관계 및 실제 임대차 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 내유동 일대는 주거용 다세대주택과 함께 근린생활시설이 산재해 있어 기본적인 생활 상권은 형성되어 있습니다. 하지만 대규모 상업 지구와는 다소 거리가 있어, 투자 목적의 상권 분석 관점에서는 제한적일 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본 건은 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 기본적인 급·배수, 위생, 난방, 승강기 설비 등을 갖추고 있을 것으로 추정됩니다. 주변 편의시설에 대한 구체적인 정보는 별도 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획상 본 건은 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone)에 속하며, 가축사육제한구역(소, 젖소, 말 제한 및 도시지역 주거밀집지역 제한), 제한보호구역(전방지역: 25km), 과밀억제권역에 해당합니다. 특히 가축사육제한구역 및 제한보호구역은 향후 주거 환경이나 재산권 행사에 일부 영향을 줄 수 있습니다.

* 건축물표제부상 주 용도가 '단독주택'으로 기재된 점과 현황 '다세대주택'으로 이용 중인 점 간의 불일치는 추후 행정 관련 문제 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

* "임대 미상임"이라는 정보는 현재 점유 상황이나 임대차 관계가 불분명할 수 있음을 시사하므로, 입찰 전 점유 현황을 반드시 파악해야 합니다.

* 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 제한보호구역(전방지역: 25km)에 해당하여, 인근 지역의 개발이나 건축 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 검색 결과, 고양시 덕양구 지역은 서울시의 시립묘지, 화장장(서울시립승화원), 난지물재생센터 등의 기피·혐오시설이 위치해 있어, 내유동 자체에 특정 혐오시설이 직접적으로 언급되지는 않았으나, 넓게는 지역적 영향권을 고려할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 내유동에 위치한 다세대주택으로, 준수한 입지 및 교통 여건을 갖추고 있습니다. 감정가는 2억 1백만원으로 책정되었으며, 다수의 권리 관계가 존재하나 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정이므로 권리상 큰 문제는 없을 것으로 보입니다. 다만, 건축물대장과의 용도 불일치, 임대차 관계 미확인, 토지이용계획상의 일부 제한 사항 등은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 감정가 2억 1백만원 대비 시세 분석 결과, 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 안정적인 주거용 부동산으로서의 가치를 지니고 있으며, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 건물 면적 60.55㎡(약 18.32평)를 기준으로, 최근 제공된 주변 다세대주택 매매 정보를 분석한 결과, 평당 약 325만원에서 914만원 수준의 실거래가를 보였습니다.

가장 최근 연식(2017년식)의 위너스빌(45.37㎡, 10,700만원, 약 779.6만원/평) 및 2013년식 블루캐슬(45.19㎡, 12,500만원, 약 914.5만원/평)의 시세를 참고할 때, 본 건(2014년식, 60.55㎡)의 시장 가치는 약 1억 6천만원대에서 1억 7천만원대로 추정됩니다.

이러한 시세 분석과 감정가(2억 1백만원)를 종합적으로 고려하여, 낙찰 가능성 및 시세 대비 적정성을 감안했을 때, 예상 입찰가를 170,000,000원으로 제안합니다. 이 가격은 감정가의 약 84.5% 수준이며, 주변 시세의 상단부에 위치하여 합리적인 입찰이 가능할 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.