나이스옥션 법원경매 서울북부 2026타경10441 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 80-37 드림캐슬 101동 제3층 제302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성북 · 평가일 2026.03.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 "정의여자고등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 다세대주택, 단독주택, 교육시설 등이 소재함.

교통상황

인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 구분건물 내 3층 302호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

집합건축물대장상 도시형생활주택(단지형다세대)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비, 지하주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서, 구분건물의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약6m 내외, 서측으로 노폭 약8m의 포장도로와 각각 접하여 본건까지 차량으로 접근이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 제3종일반주거지역(입안), 도로(접합), 소공원(입안), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가 ·착공제한지역 ((제한기간:2025.1.17 ~ 2026.1.16))<건축법>, 건축허가 ·착공제한지역(지정기간: 고시일(20250612)로부터2년)<건축법>,교육환경보호구역(최종확인은 관할교육청에 반드시 확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역(입안)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비 계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.8.31 ~2026.8.30), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20 ~2026.12.31. /아파트 용도 한정).

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2026타경10441 (1)

소재지: 서울특별시 도봉구 쌍문동 80-37 드림캐슬 101동 제3층 제302호

용도: 도시형생활주택 (전용면적 27.82㎡, 약 8.42평)

감정가: 279,000,000원

토지면적: 15.16㎡ (약 4.58평)

건물면적: 27.82㎡ (약 8.42평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 3층 302호

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 "정의여자고등학교" 동측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 근린생활시설, 다세대주택, 단독주택, 교육시설 등이 혼재된 주거 및 생활 편의시설 밀집 지역입니다.

* 교통: 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로: 본건 건물 북측으로 노폭 약 6m, 서측으로 노폭 약 8m의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 서울북부지방법원의 강제경매개시결정 (2026.03.10 접수) [cite: BUILDING_REGISTER_SUMMARY_EXCLUSIVE_USE, BUILDING_REGISTER_SUMMARY_HEADER, BUILDING_REGISTER_SUMMARY_TOTAL]

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (없음) [cite: PROPERTY_LIST_STATEMENT_NOTES]

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (김현배)

* 보증금: 275,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-11-01

* 확정일자: 2021-11-23

* 배당신고일자: 2024-01-18

* 대항력: 없음 [cite: TENANT_INFORMATION]

* 비고: 비록 대항력이 없다고 명시되어 있으며, 등기부상 임차권도 말소 예정으로 보이나, "HUG 인수조건 변경"이라는 특이사항이 존재합니다. 이 조건 변경 내용에 대한 면밀한 확인이 반드시 필요합니다. 임차인의 보증금액이 HUG의 채권액과 일치하는 점은 주목해야 합니다.

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권 보존 (신세계드림이앤씨주식회사, 2021-06-28)

* 소유권 이전 (김정민, 2021-12-20)

* 주택 임차권 (김현배, 2021-11-01 전입, 2021-11-23 확정, 275,000,000원) - 말소 예정

* 강제경매 (주택도시보증공사, 275,000,000원) - 말소기준권리 [cite: BUILDING_REGISTER_SUMMARY_EXCLUSIVE_USE, BUILDING_REGISTER_SUMMARY_HEADER, BUILDING_REGISTER_SUMMARY_TOTAL]

* 인수되는 보증금 합계: 0원 [cite: RIGHTS_ANALYSIS]

1.3. 상권분석

* 주변에는 근린생활시설이 위치하여 기본적인 상업 활동이 가능합니다.

* 본건은 주거지역 내 도시형생활주택이므로, 상업적 가치보다는 주거 편의성을 중심으로 분석해야 합니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근 근린생활시설 및 마트, 병원 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 정의여자고등학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 버스정류장이 가까워 서울 시내 및 인근 지역으로의 대중교통 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 정비구역 (입안): 향후 재개발 또는 재건축 가능성이 있으나, 현재는 '입안' 단계로 사업 추진 여부 및 시기가 불확실하며, 이는 장기적인 관점에서 가치 변동 요인이 될 수 있습니다.

* 건축허가·착공제한지역: 2025.1.17 ~ 2026.1.16 및 2025.06.12 지정된 2년간 건축 관련 제한사항이 존재하여, 건축 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

* 토지거래계약에관한허가구역: 외국인 등 특정 대상에 대한 거래 제한이 지정되어 있으나, 일반적인 내국인 경매 낙찰자에게는 직접적인 영향이 없을 것으로 보입니다. (지정기간: 2025.8.26~2026.8.25, 2025.8.31~2026.8.30, 2025.10.20~2026.12.31 아파트 용도 한정).

* HUG 인수조건 변경 및 선순위 임차권: 비록 임차인 김현배 씨의 대항력은 없으나, HUG의 인수 조건 변경이라는 특이사항은 낙찰 후 정산 및 소유권 확보 과정에 예상치 못한 변수로 작용할 수 있으므로, 관련 내용을 상세히 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 도봉구 쌍문동에 위치한 신축급(2021년 사용승인) 도시형생활주택으로, 주변의 편리한 생활 인프라와 대중교통 접근성을 갖추고 있습니다. 감정가는 2억 7,900만원이며, 토지/건물 일괄 매각 대상입니다. 권리관계상으로는 임차인이 존재하나 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없는 것으로 분석됩니다. 다만, HUG 인수 조건 변경이라는 특이사항에 대한 철저한 조사가 필요합니다. 또한, 정비구역 지정(입안) 및 건축 제한지역 지정은 향후 개발 잠재력과 동시에 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 서울시 도봉구라는 점과 대중교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 신축급 건물: 2021년에 사용 승인되어 비교적 최신 건물에 해당합니다.

* 개발 잠재력: 정비구역 지정(입안)은 향후 지역의 가치 상승을 기대해 볼 수 있는 요소입니다 (장기 투자 관점).

* 권리 인수 부담 적음: 대항력 있는 임차인이 없어 인수되는 보증금이 없는 점은 큰 장점입니다.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 본건과 동일 단지 내 최근 매매 사례는 제공되지 않았습니다.

* 주변 다세대주택의 최근 매매 정보(2026년 7월)를 보면 다음과 같습니다.

* 2012년 준공, 26.51㎡ (약 8평), 2층, 155,000,000원 (평당 약 1940만원)

* 2000년 준공, 63.29㎡ (약 19평), 1층, 265,000,000원 (평당 약 1400만원)

* 1991년 준공, 36.54㎡ (약 11평), 1층, 146,000,000원 (평당 약 1330만원)

* 본건은 2021년식 도시형생활주택(전용면적 27.82㎡, 약 8.42평)으로, 2012년식 '고은빌'(26.51㎡)과 건축 연도 및 면적이 유사하며, 본건의 연식이 더 신축이라는 점에서 약간의 우위가 있을 수 있습니다.

* '고은빌'의 평당 시세(약 1,932.8만원/평)를 적용하면, 본건의 예상 시세는 약 162,700,000원 수준으로 추정됩니다.

* 다만, 감정가 279,000,000원 대비 현재 시세가 상당히 낮은 편이며, 이는 HUG 인수 조건 변경 등 특수 물건 정보와 관련이 있을 수 있습니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 제공된 시세 데이터를 바탕으로 볼 때, 본건의 실질 가치는 약 1.6억 ~ 1.7억 원 내외로 판단됩니다.

* 감정가(279,000,000원) 대비 낙찰률을 80% ~ 90%로 가정하더라도, 시세 대비 높은 금액이 됩니다.

* 특이사항(정비구역 입안, 제한구역, HUG 인수조건 변경)을 고려하여, 보수적으로 접근하는 것이 현명합니다.

* 따라서, 본건의 예상 입찰가 범위는 1억 8,000만원 ~ 2억 1,000만원 으로 제시합니다.

* *주의: 상기 예상 입찰가는 제공된 제한적인 정보와 시세 데이터를 바탕으로 산정된 것이며, 현장 조사, 권리관계의 면밀한 재확인, 입찰 참여 경쟁 상황 등에 따라 달라질 수 있습니다.*

* 주변 시설 확인:

* 본건 소재지인 서울특별시 도봉구 쌍문동 80-37번지 일대에 대한 주변 혐오시설(유해시설) 유무를 확인한 결과, 일반적인 지도 검색 및 부동산 정보 조회상으로 인근에 대규모 혐오시설이 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 주변은 주거, 상업, 교육시설이 혼재된 환경입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.