나이스옥션 법원경매 서울북부 2026타경10413 [1] 서울특별시 중랑구 면목동 116-2 하이원팰리스 102동 6층 606호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서초 · 평가일 2026.03.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 면목동 소재 "면동초등교" 북측 인근에 위치함. 부근은 공동주택 및 단독주택·주상용건물·근린생활시설·교육기관·공원 등이 혼재되어 형성된 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

대중교통수단인 버스정류장 및 지하철7호선 "면목역" 까지 도보로 각각 약3~4분 정도 소요되므로 대중교통이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층건내 제6층 제606호로서, 외벽은 치장석붙임 마감 등, 내벽은 벽지·타일붙임 마감 등, 창호는 하이샷시 창호 마감으로서 현상은 보통임.

이용상태

현관1·방2·주방1·거실1·욕실겸화장실1·발코니1 등으로 이용중인 것으로 탐문됨.

설비내역

상·하수도설비·위생설비·승강기설비 등 되어 있으며, 급·배수상태는 보통임. 개별도시가스보일러에 의한 난방설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

6필지 일단의 가장형으로서, 근생, 오피스텔 및 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

차량출입 가능한 도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호1·2·3·4·5·6: 준주거지역, 지구단위계획구역(면목생활권), 가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(관할 교육청에 확인 요망)<교육환경 보호 에 관한 법률>, 상대보호구역(관할 교육청에 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공 방어협조구역(위탁고도: 해발107m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관 할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래 계약에 관한 허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등. 용도: 단독,,다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래 계약에 관한 허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지 정기간: 2025.10.20~2026.12.31.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건번호

서울북부지방법원 2026타경10413 (1)

2.2. 소재지

서울특별시 중랑구 면목동 116-2 하이원팰리스 102동 6층 606호

2.3. 용도

다세대주택

2.4. 감정가

359,000,000원

2.5. 면적

* 토지 지분: 12.40㎡ (약 3.75평)

* 건물 전용면적: 34.17㎡ (약 10.33평)

2.6. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

2.7. 경매 구분

부동산 강제경매

2.8. 채권자

주택도시보증공사

2.9. 건축물 정보

* 건축 연도: 2018년 (사용승인 2019년)

* 층수: 8층 건물 내 6층

* 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕

* 주용도: 업무시설 (근린생활시설, 오피스텔 및 도시형생활주택 혼합)

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 면목동 소재 "면동초등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 공동주택, 단독주택, 주상용 건물, 근린생활시설, 교육기관, 공원 등이 혼재되어 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

3.2. 교통상황

대중교통 이용이 편리하며, 버스정류장 및 지하철 7호선 "면목역"까지 도보로 약 3~4분 소요됩니다.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2022년 8월 8일 접수된 국민행복기금의 가압류(갑9)입니다. 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 늦게 등기된 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

4.2. 인수되는 권리

물건 명세서 및 등기부등본 상, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 명시되어 있지 않습니다.

4.3. 임차인 현황

* 임차인: 송성욱 (주택도시보증공사 관련)

보증금: 355,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 5월 17일

확정일자: 2021년 4월 26일

배당신고일자: 2023년 6월 23일

대항력: 없음

비고: 특수물건정보에 '선순위임차권'으로 기재되어 있으나, 등기부등본 상 임차권(을1)은 2023년 6월 23일 접수되어 말소기준권리(2022년 8월 8일) 이후이며 '말소' 처리되었습니다. 또한 '대항력 없음'으로 명시되어 있어 법적으로 인수될 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 그러나 '선순위임차권' 표기는 추가적인 확인 및 주의가 요구되는 사항입니다.

* 임차인: 최희영

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024년 7월 8일

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고: 인수 보증금은 없습니다.

4.4. 인수 보증금 합계

0원

5. 상권분석

본 물건이 위치한 면목동 일대는 지하철 7호선 면목역을 중심으로 상업 및 주거 기능이 혼합된 지역입니다. 역세권 주변으로는 다양한 근린생활시설, 금융기관, 병원 등이 밀집해 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 또한, 도시형생활주택 및 오피스텔 혼합 용도로 건축된 건물 특성상, 직장인 수요 또한 고려할 수 있습니다.

6. 생활정보

6.1. 주변 편의시설

* 교육시설: 면동초등학교가 인근에 위치하며, 교육환경보호구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 관련 시설 확인이 필요합니다.

* 교통: 면목역(7호선) 및 다수의 버스 노선 이용 가능.

* 기타: 주변에 공원 및 상업시설이 혼재하여 생활 편의성은 보통 수준입니다.

6.2. 주거 환경

하이원팰리스는 비교적 신축에 속하는 건물로, 현대적인 주거 환경을 제공합니다. 주변은 다양한 형태의 주거시설이 혼재되어 있습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 임차권 관련 불확실성

'선순위임차권' 표기와 '대항력 없음' 및 등기부상 '말소' 처리된 임차권 정보 간의 상충은 본 물건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 이는 예상치 못한 추가 부담으로 이어질 수 있으므로, 인수 보증금이 없다고 단정하기 전에 법률 전문가를 통한 최종 확인이 반드시 필요합니다.

7.2. HUG 인수조건 변경

주택도시보증공사(HUG)가 채권자이며 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 존재합니다. 이는 HUG의 보증채권 회수 과정에서 발생할 수 있는 특별한 조건이나 절차가 있음을 시사하며, 입찰 전 HUG의 관련 규정 및 처리 방안에 대한 면밀한 사전 조사가 필수적입니다.

7.3. 토지이용계획 및 제한사항

* 준주거지역, 지구단위계획구역(면목생활권)

* 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 상대보호구역

* 대공방어협조구역 (육군수도방위사령부 확인 필요)

* 과밀억제권역

* 토지거래 계약에 관한 허가구역 (외국인 등, 단독/다가구/아파트/연립/다세대 등, 지정 기간 상이)

이러한 제한사항들은 향후 재산권 행사나 개발 시 제약이 될 수 있습니다.

7.4. 혐오시설 여부

주변 지역에 대한 조사 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, '가축사육제한구역' 등 일부 용도 제한이 존재합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 역세권에 위치한 신축급 다세대주택으로, 감정가 대비 시세 상승 여력이 있는 것으로 보입니다. 그러나 '선순위임차권'과 'HUG 인수조건 변경'이라는 중대한 리스크 요인이 존재하며, 이에 대한 면밀한 추가 조사와 법률적 검토가 선행되지 않을 경우 예상치 못한 금전적 손실을 초래할 수 있습니다.

9. 투자 포인트

* 역세권의 편리한 교통 환경.

* 혼합된 지역 특성으로 인한 다양한 수요층 확보 가능성.

* 시세 대비 낮은 감정가.

* '대항력 없음' 및 '인수 보증금 0원'으로 법적 인수 부담이 없을 경우, 시세 차익 기대 가능.

10. 예상 입찰가

현재 물건의 감정가는 359,000,000원입니다. 제공된 주변 실거래가 정보 분석 결과, 유사 면적대의 경우 34,000만원대에서 45,000만원대의 가격이 형성된 것으로 추정됩니다. 다만, '선순위임차권'과 'HUG 인수조건' 등의 불확실성으로 인해 신중한 접근이 필요합니다.

법적으로 인수 보증금이 0원으로 판단되더라도, 해당 임차인의 권리가 예상치 못하게 인정될 가능성을 고려하여 보수적으로 접근해야 합니다. HUG의 인수조건 또한 입찰가를 결정하는 데 중요한 변수가 될 수 있습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 다음과 같이 제안합니다.

* 예상 입찰가: 350,000,000원

상기 예상 입찰가는 법적 인수 보증금을 제외한 금액이며, HUG 관련 불확실성 및 임차인 관련 리스크를 충분히 고려하여 보수적으로 산정되었습니다. 실제 입찰 시에는 해당 리스크 요인에 대한 최종적인 법률 및 HUG 관련 정보 확인 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.