나이스옥션 법원경매 고양 2026타경870 [1] 경기도 고양시 덕양구 향동동 571 디엠씨호반베르디움더포레2단지 213동 1층102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 라움감정 · 평가일 2026.03.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 고양시 덕양구 향동동 소재 「향동숲내초등학교」 남측 인근에 위치하며, 인근은 아파트, 근린생활시설, 업무시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임

교통상황

대상물건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 버스 정류장이 위치하여 제반 교통상황 보통임

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 1층 건물 제213동 제1층 제102호 임 외벽 : 석재붙임 마감 등 내벽 : 수성페인트 마감 등 창호 : 전면부 고정 창 형태 등

이용상태

집합건축물대장 용도 기준 「근린생활시설」 임

설비내역

위생 및 급배수설비, 전기설비 등 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

대상물건이 소재하는 토지는 인접지 대비 등고 완만한 부정형 토지로서 「공동주택(아파트) 및 부대시설」 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

대상물건 소재 토지 북서측 및 북동측으로 노폭 약 10~12m 내외 포장도로와 각각 접함

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역 , 지구단위계획구역(향동보금자리) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 상대보호구역(꽃향기유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(향동숲내초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(꽃향기유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제4구역(지원)(수색비행장 표고(19.5m)기준 고도 18m 위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(고도 85m위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임

물건 비고

아파트내 상가건물로 공부상 213동이나 현장에는 표시가 없고, 102호라는 명패도 없음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2026타경870 (1)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 향동동 571 디엠씨호반베르디움더포레2단지 213동 1층102호

용도: 근린상가

감정가: 524,000,000원

토지면적: 23.38㎡ (약 7.07평)

건물면적: 33.04㎡ (약 9.99평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 고양축산업협동조합 (등기부 요약 근거)

2. 입지조건

1.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 경기도 고양시 덕양구 향동동 소재 「향동숲내초등학교」 남측 인근에 위치하며, 인근은 아파트, 근린생활시설, 업무시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

1.2. 교통상황

대상 물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 위치하여 제반 교통 상황은 보통임.

1.3. 토지이용계획 및 제한상태

대상 물건이 소재하는 토지는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(향동보금자리)으로 지정되어 있음. 또한, 소로3류(폭 8m 미만), 중로3류(폭 12m~15m)의 도로에 접해 있음.

기타 가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대보호구역(꽃향기유치원, 향동숲내초등학교), 절대보호구역(꽃향기유치원), 비행안전제4구역(지원)(수색비행장 표고(19.5m)기준 고도 18m 위임지역), 제한보호구역(전방지역:25km)(고도 85m위임지역), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-26)(외국인등대상, 대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로 사용되는 토지) 등 다수의 법적 제한사항이 존재함.

1.4. 인접 도로상태

대상 물건 소재 토지는 북서측 및 북동측으로 노폭 약 10~12m 내외 포장도로와 각각 접함.

3. 권리분석

1.5. 등기부 요약

* 소유권 보존: 주식회사 호반건설 (2019.08.08)

* 소유권 이전: 이재형 (2019.08.23)

* 근저당: 고양축산업협동조합 (2019.08.23, 377,000,000원) - 말소기준권리

* 상가건물 임차권: 김수진 (2026.01.26, 30,000,000원, 확정일자 2025.09.22) - 말소 예정

* 임의경매: 고양축산업협동조합 (2026.03.11, 263,578,095원) - 말소 예정

등기부채권 총액: 407,000,000원

1.6. 임차인 현황

* 임차인: 김 (김수진)

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 1,800,000원

* 전입/사업일자: 2024-12-30

* 확정일자: 2025-09-22

* 배당신고일자: 2026-04-28

* 대항력: 없음

1.7. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

1.8. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

1.9. 물건 용도 및 특징

본 물건은 아파트 단지 내 근린생활시설로, 「DMC 호반베르디움 더 포레 2단지」 내 상가에 해당합니다.

1.10. 주변 상권

「향동숲내초등학교」 남측 인근에 위치하며, 아파트 단지 내 고정 수요를 기반으로 하는 상권입니다. 주변에 근린생활시설 및 업무시설이 혼재하고 있습니다.

1.11. 혐오시설 정보

외부 검색 결과, 해당 물건지 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

1.12. 편의시설 및 교육시설

* 교육시설: 「향동숲내초등학교」, 「꽃향기유치원」 등이 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 기타: 주변 아파트 단지와 연계된 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

1.13. 현장 정보 불일치

공부상 주소는 213동 102호이나, 현장에는 해당 동 표시 및 102호 명패가 없어 실제 물건 확인 시 혼선이 발생할 수 있습니다. 이는 사전에 반드시 확인해야 할 사항입니다.

1.14. 아파트 단지 내 상가의 특성

고정적인 배후 수요(아파트 입주민)가 있다는 장점이 있으나, 상가 이용률이 아파트 입주민들의 성향 및 단지 관리 규약 등에 영향을 받을 수 있습니다. 또한, 단지 내 다른 상가와의 경쟁도 고려해야 합니다.

1.15. 법적 제한사항

비행안전제4구역, 제한보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역 등 다수의 법적 제한사항은 향후 재산권 행사 및 개발에 제약이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 향동동 소재 「DMC 호반베르디움 더 포레 2단지」 내 근린생활시설로, 사건번호 고양지원 2026타경870 (1)로 경매 진행 중입니다. 감정가는 524,000,000원이며, 토지면적 23.38㎡(약 7.07평), 건물면적 33.04㎡(약 9.99평)으로 소규모 상가입니다.

권리분석상 인수되는 권리가 없으며, 임차인 김수진 씨는 대항력이 없어 보증금을 배당받을 것으로 예상되어 인수 부담은 0원입니다.

가장 큰 특징은 공부상 주소(213동 102호)와 현장의 표시 불일치입니다. 이는 임장 시 반드시 정확히 확인해야 할 사항입니다. 「향동숲내초등학교」 인근 아파트 단지 내에 위치하여 고정적인 수요 확보가 가능하며, 지역 개발 잠재력도 가지고 있습니다.

8. 투자 포인트

* 실사용 목적: 소규모 점포를 운영하고자 하는 사업자에게 적합합니다.

* 임대 수익 목적: 아파트 단지 내 상가로서 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

* 지역 발전 잠재력: 공공주택지구로 지정된 지역으로, 향후 개발에 따른 가치 상승 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 권리 인수 부담이 없고, 감정가가 적정하다고 가정할 때, 감정가의 70~80% 수준에서 고려해볼 수 있습니다. 다만, 정확한 입찰가 산정을 위해서는 주변 시세, 임대 현황, 현장 방문 시 파악된 특이사항(표시 불일치 여부 등)을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.