나이스옥션 법원경매 서울북부 2026타경10156 [1] 서울특별시 성북구 석관동 340-244 스타캐슬 5층 503호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하보나 · 평가일 2026.03.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 석관동 소재 지하철6호선 "상월곡역" 남동측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 아파트단지, 연립주택, 근린상가, 공원, 대학교 등으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근으로 지하철6호선 "상월곡역"과 노선버스정류장이 소재하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리드구조 (평지붕 경사지붕) 5층 도시형생활주택(단지형다세대) 내 제5층 제503호로서, 외벽: 석재, 치장벽돌 마감 등 내벽: 벽지, 타일, 치장벽돌 마감 등 창호: 하이샷시 이중창 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생시설 및 상하수도 급배수시설, 개별난방설비, 승강기설비, 화재탐지시설, 공동현관출입통제설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 북측하향경사지대에 평탄하게 조성된 정방형의 대지로 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 서측에 노폭 3-4m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역,가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역 (2008-12-10)(자세한사항별도확인:문화체육과)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래 계약에관한허가구역(2025-10-15)(허가대상 용도: 아파트. 지정기간: 2025.10.20.~2026.12. 31.)임.

공부와의 차이

-집합건축물대장(전유부)상 본건 제503호에는 약 4㎡의 판넬구조 주거용도 무단증축에 따른 위반건축물 표기가 있음. - 위 무단증축 부분은 공부상 전유면적 37.57㎡에는 포함되지 아니하는 것으로 조사되며, 현장조사 당시 내부 출입이 불가능하여 정확한 위치, 면적, 구조, 이용상태 및 현존 여부 등에 대한 직접 확인에는 한계가 있었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계는 미상임. 2. 본건의 이용상태 및 내부구조도는 이해관계인의 부재, 폐문, 시건장치 등으로 인해 정확한 내부확인이 불가능하여 표준적인 설비 및 이용상황, 집합건축물 대장상 현황도면, 외부관찰 및 탐문 등에 의해 작성되어 실제 이용상태는 내부 구조도와 상이할 수 있는 바, 경매 입찰시 재확인하시기 바랍니다 3. 상기 무단증축 부분은 관계 법령에 따른 적법성 여부가 확인되지 아니한 위반건축물로서 향후 관계 행정청의 시정명령, 원상회복 등 행정상 조치가 이루어질 가능성이 있으므로 경매 진행 및 입찰 시 유의하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2026타경10156 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 홍OO

1.2. 물건 정보

소재지: 서울특별시 성북구 석관동 340-244 스타캐슬 5층 503호

용도: 도시형생활주택

감정가: 280,000,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 0.00㎡ (0.00평)

토지지분: 0㎡ (0.00평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

건물면적: 37.57㎡ (약 11.36평)

건물지분: 37.57㎡ (약 11.36평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

1.4. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.5. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 대항력있는 임차인

주의사항:

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 성북구 석관동에 위치하며, 지하철 6호선 "상월곡역" 남동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변 지역은 다세대주택, 아파트단지, 연립주택, 근린상가, 공원, 대학교 등이 혼재되어 있어 주거 및 생활 환경이 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 지하철 6호선 "상월곡역"과 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

집합건물 등기부상 말소기준권리는 2020년 2월 3일 접수된 전세권 설정(을1, 권리자: 홍태선, 권리금액: 380,000,000원)입니다. 해당 전세권은 말소 예정이나, 임차인 현황에 따르면 홍태선 씨가 2020년 1월 30일 전입하여 대항력이 있는 임차인으로 파악됩니다. 이는 등기부상 전세권의 말소 여부와는 별개로 별도의 임대차 계약에 근거한 대항력일 가능성이 있습니다.

기타 다수의 가압류 및 압류가 등기되어 있으나, 모두 말소될 예정입니다.

채권자 홍OO(홍태선)이 2026년 3월 5일 임의경매를 개시하여 본 경매가 진행되고 있습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 홍

보증금: 380,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-01-30

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: 2026-01-21

대항력: 있음

비고:

3.3. 권리분석 종합

본건은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이는 낙찰자가 인수해야 할 보증금으로 이어질 수 있습니다. 그러나 제공된 정보상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 명시되어 있어, 해당 임차인의 보증금 380,000,000원이 낙찰자에게 인수되지 않을 가능성이 있습니다. 이 부분은 현장 조사를 통해 반드시 재확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

물건지 인근은 주거 지역으로, 근린상가가 산재해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 대학교 등이 인접해 있어 학생 관련 상권도 일부 형성되어 있을 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 공원, 근린상가, 대학교 등이 있어 생활 편의성이 있습니다. 지하철역과 버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

5.2. 교육시설

주변에 대학교가 있어 교육 환경 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물

집합건축물대장상 제503호에는 약 4㎡의 판넬구조 주거용도 무단증축에 따른 위반건축물 표기가 있습니다. 이 부분은 관계 법령에 따른 시정명령, 원상회복 등 행정적 조치가 발생할 수 있으며, 이행강제금이 부과될 가능성이 있습니다. 또한, 이 무단증축 부분은 공부상 전유면적 37.57㎡에 포함되지 않는 것으로 조사되었으나, 현장 출입이 불가하여 정확한 면적, 구조, 이용 상태 등에 대한 직접 확인에 한계가 있었습니다.

6.2. 임차인 관련 불확실성

대항력 있는 임차인 홍 씨가 보증금 380,000,000원을 가지고 있으나, '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있어 보증금 인수 여부가 불확실합니다. 이는 낙찰 후 예상치 못한 금전적 부담으로 이어질 수 있으므로, 인수 조건, 배당 내역 등을 철저히 확인해야 합니다.

6.3. 내부 확인의 한계

현장 조사 시 이해관계인 부재, 폐문 등으로 인해 내부 출입 및 정확한 이용 상태, 구조 등을 파악하는 데 어려움이 있었습니다. 실제 이용 상태가 공부상 현황도면 등과 상이할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 재확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축(2018-2019년 준공 추정)에 해당하는 도시형생활주택으로, 지하철역 인근에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 양호한 편입니다. 그러나 집합건축물대장상 위반건축물 등재 및 실제 내부 확인의 한계, 대항력 있는 임차인과의 보증금 인수 여부 불확실성 등 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 특히 위반건축물에 대한 시정 및 이행강제금 부과 가능성은 투자가치에 큰 영향을 줄 수 있으므로, 이에 대한 철저한 사전 조사와 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지 조건

지하철 6호선 "상월곡역" 인근에 위치하여 역세권 프리미엄을 기대할 수 있습니다. 주거지로서 기본적인 인프라가 잘 갖추어진 지역입니다.

8.2. 비교적 신축 건물

2018-2019년 준공으로 노후도가 낮아 즉각적인 수리 비용 발생 가능성이 적습니다.

8.3. 감정가 대비 시장가치 차이

감정가 280,000,000원 대비 유사 면적/연식의 최근 매매 사례(약 396,700,000원으로 추정)를 고려할 때, 감정가가 시장가치보다 낮게 책정되었을 가능성이 있습니다. 다만, 위반건축물 등의 리스크를 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 280,000,000원입니다. 최근 유사 건물의 매매 사례를 분석한 결과, 본건(37.57㎡)의 시장 가치는 약 390,000,000원 이상으로 추정됩니다. 그러나 집합건축물대장상 위반건축물 등재, 무단증축 부분의 원상회복 의무 및 이행강제금 부과 가능성, 그리고 대항력 있는 임차인 보증금 인수 여부의 불확실성 등 잠재적 리스크가 존재합니다.

따라서, 이러한 리스크 요인을 감안하여 보수적으로 접근할 경우, 감정가 대비 할인된 금액으로 입찰하는 것이 합리적일 수 있습니다.

제시된 '인수 보증금 합계: 0원'을 전제로 할 때, 예상 입찰가는 대략 220,000,000원 ~ 250,000,000원 범위에서 신중하게 검토해볼 것을 제안합니다. 최종 입찰가는 위반건축물 관련 사항 및 임차인과의 관계에 대한 심층 조사 결과를 바탕으로 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.