나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경113 [1] 경기도 의정부시 고산동 945 고산 디에트르 에듀파크 아파트 110동 17층1703호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 알파 · 평가일 2026.03.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 고산동 소재 '훈민중학교' 동측에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 주택, 임야 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출ㆍ입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 세종포천고속도로 '민락TG'가 소재하는 등 제반 교통여건은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 지상 25층 건물 내 제17층 제1703호로서, (사용승인 : 2020.11.06.) 외벽 : 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등, 창호 : PVC 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임. (후첨 내부구조도 참조)

설비내역

열방합에 의한 지역난방설비, 위생ㆍ급배수 설비, 승강기 설비 등이 설치되어 있는 것으로 탐문됨.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접도로 대비 대체로 평탄한 부정형 토지로서 '주거용(아파트)' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지내 도로가 되어 있으며, 단지 서측으로 왕복 4~5차선 포장도로와, 북측 및 동측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(고산), 대로2류(폭 30m~35m)(2025-08-22)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(대로3-2호선)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(소로3-3호선)(접합), 공공주택지구(고산지구), 상대보호구역(2020-02-17), 상대보호구역(2020-02-17)(훈민중학교, (가칭)고산고등학교), 절대보호구역(2020-02-17), 준보전산지, 과밀억제권역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

폐문부재로 임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

본 물건은 의정부지방법원에서 진행하는 부동산 임의경매 사건으로, 사건번호는 2026타경113 (1)입니다. 매각 대상은 경기도 의정부시 고산동 945번지에 위치한 고산 디에트르 에듀파크 아파트 110동 17층 1703호이며, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

1.2. 소재지 및 건물 정보

본건은 경기도 의정부시 고산동 945 고산 디에트르 에듀파크 아파트 110동 17층 1703호에 소재합니다.

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕, 지상 25층 건물 중 제17층 제1703호로, 2020년 11월 6일에 사용승인되었습니다. 외벽은 석재붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감으로 되어 있으며, 창호는 PVC 창호입니다.

1.3. 면적 및 감정가

감정가는 529,000,000원입니다.

토지 면적은 53.12㎡ (약 16.06평)이며, 토지 지분도 53.1236㎡입니다. 토지 제시외 면적은 없습니다.

건물 면적은 74.12㎡ (약 22.42평)이며, 건물 지분도 74.1209㎡입니다. 건물 제시외 면적은 없습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 고산동 소재 '훈민중학교' 동측에 위치하고 있습니다. 주변으로는 아파트 단지, 근린생활시설, 주택, 임야 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 원활하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 또한, 세종포천고속도로 '민락TG'가 가까이 있어 수도권 접근성이 양호한 편입니다. 제반 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 주변 시설

본건은 훈민중학교 인근에 위치하고 있으며, 고산 디에트르 에듀파크 아파트 단지 내에 포함됩니다. 주변으로 근린생활시설, 주택, 임야 등이 소재합니다. 현재까지 확인된 정보상으로 본건 아파트 단지 인근에 혐오시설로 간주될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 본건에는 여러 차례 소유권 이전이 있었으며, 2024년 6월 3일 김현진 씨에게 소유권이 이전되었습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인으로 박성환 씨가 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으며, 대항력은 없는 것으로 분석됩니다. 전입일자는 2024년 6월 3일입니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리는 2024년 6월 3일 접수된 신한은행 근저당권 (권리금액: 429,000,000원)입니다. 해당 경매개시결정 등기(2026타경113)를 포함한 모든 을구(근저당 등) 및 일부 갑구(가압류) 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 매각으로 인해 인수해야 할 권리는 특별히 없는 것으로 파악됩니다.

3.4. 총 채권 금액

등기부상 채권 총액은 537,353,401원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 용도 및 개발 계획

본건은 자연녹지지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(고산) 등으로 지정되어 있습니다. 또한, 공공주택지구(고산지구)로 지정되어 있어 향후 지역 개발 가능성이 있습니다. 대로, 소로 등 도로계획이 있으며, 과밀억제권역에 해당합니다.

4.2. 주변 상업 시설

본건이 위치한 고산동 일대는 주거단지를 중심으로 상업, 편의시설이 분포하고 있을 것으로 예상됩니다. 특히 아파트 단지 내 또는 인근 근린생활시설에 다양한 편의시설이 자리하고 있을 가능성이 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

고산 디에트르 에듀파크 아파트는 2020년 11월 6일에 사용승인되었으며, 총 10개 동, 932세대로 구성된 대규모 단지입니다. 총 면적은 73,815.9193㎡이며, 단지 내 도로, 주차 공간(지하 20대, 지상 4대, 총 1121대) 및 전기차 충전 시설(지하 22대) 등을 갖추고 있습니다.

5.2. 편의시설 및 교육시설

본건은 훈민중학교와 가까운 거리에 있으며, (가칭)고산고등학교도 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다. 단지 내 및 주변으로 관리사무소, 노인정, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 유치원, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등의 복리시설이 마련되어 있어 주거 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련

현재 임차인 박 은 보증금 및 차임이 0원이며 대항력이 없어 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 폐문부재로 인해 정확한 점유 관계 확인이 제한적이었던 점은 고려해야 합니다.

6.2. 시장 변동성

부동산 시장의 가격 변동성은 항상 존재하므로, 투자 시점의 시장 상황 변화에 유의해야 합니다.

6.3. 기타

토지이용계획상 여러 규제가 혼재되어 있으나, 아파트 부지로 이용 중이며 공부와의 차이는 없는 것으로 확인되었습니다.

7. 종합 의견

본건은 의정부시 고산동에 위치한 신축 아파트로, 비교적 양호한 입지 조건과 교통 환경을 갖추고 있습니다. 단지 규모가 크고 편의시설 및 교육시설이 잘 갖추어져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 보입니다. 현재 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되는 권리분석상 안전한 물건이며, 임차인 또한 대항력이 없어 명도 관련 리스크가 적습니다. 최근 실거래가격을 고려할 때 감정가 수준에서의 시세 형성이 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 아파트로 준수한 관리 상태 및 현대적 편의시설 기대

* 지구단위계획구역 지정 및 공공주택지구 포함으로 인한 향후 지역 가치 상승 잠재력

* 인근 학교와의 접근성이 좋아 교육 환경 우수

* 권리관계가 명확하여 안전한 투자 가능

9. 예상 입찰가

최근 2026년 7월 실거래가격을 종합적으로 고려할 때, 본건의 전용면적(74.12㎡)과 유사한 면적대의 매물이 5억 2천 5백만 원에서 6억 1천 8백만 원 사이에서 거래되었습니다. 본건의 감정가는 5억 2천 9백만 원이며, 이는 시장가 하단부에 위치하고 있습니다.

임차인 보증금 인수 금액이 없고, 권리 분석상 인수할 부담이 없는 점을 감안할 때, 예상 입찰가는 감정가 이상으로 고려해 볼 수 있습니다.

적정 예상 입찰가는 5억 4천만 원 ~ 5억 6천만 원 수준으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.