나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70499 [1] 경기도 의정부시 녹양동 307-3 힐링타운2 104동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대교 · 평가일 2026.03.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 녹양동 소재 "경기북과학고등학교" 동측 인근에 위치하며 부근은 다세대주택, 단독주택, 학교, 요양병원 등이 혼재하는 지역으로 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진입이 가능하며 대중교통 이용편은 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적으로 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트 지붕 4층 건물내 제3층 제302호로서 외벽: 치장벽돌쌓기 마감 등, 내벽: 벽지 마감, 타일붙임 등, 창호: 새시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 등고평탄한 토지로 현재 다세대주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약6m 내외의 도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 상대보호구역(경기북과학고)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

공부상 토지의 지목이 답이나 현황 및 토지대장상 지목은 대임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2026타경70499 (1)

소재지: 경기도 의정부시 녹양동 307-3 힐링타운2 104동 3층302호

용도: 다세대주택

감정가: 115,000,000원

토지면적: 56.88㎡ (약 17.21평)

건물면적: 37.80㎡ (약 11.43평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

1.1. 입지조건

위치: 경기북과학고등학교 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변환경: 본건 주변은 다세대주택, 단독주택, 학교, 요양병원 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통: 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 전반적으로 보통 수준입니다.

토지: 해당 토지는 부정형의 등고평탄한 토지로, 현재 다세대주택 부지로 이용되고 있습니다. 서측으로는 노폭 약 6m 내외의 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획: 본건은 자연녹지지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 상대보호구역(경기북과학고), 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

공부상 차이: 공부상 토지의 지목은 '답'이나, 현황 및 토지대장상 지목은 '대'로 확인됩니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

말소기준권리는 2019년 5월 20일 접수된 신한은행 근저당권(132,000,000원)입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 이용호 (이 )

* 보증금: 3,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자/확정일자: 2021년 5월 28일

* 배당신고일자: 2026년 3월 19일

* 대항력: 없음

인수 보증금: 0원. 임차인의 대항력이 없으므로, 매수인이 인수해야 할 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 주거 지역 내에 위치하며, 학교 및 편의 시설과 인접해 있어 일상생활에 편리함을 제공합니다.

주변 부동산 거래 정보를 분석한 결과, 다음과 같은 사례들이 있습니다.

* 2026년 5월 14일, 65.77㎡ 면적의 다세대주택(평화주택, 2003년 준공)이 120,000,000원에 거래되었습니다.

* 2026년 5월 11일, 33.51㎡ 면적의 다세대주택(한양럭스빌라, 1987년 준공)이 74,000,000원에 거래되었습니다.

* 2026년 5월 3일, 56.16㎡ 면적의 다세대주택(한라쉐르빌, 2001년 준공)이 80,000,000원에 거래되었습니다.

본건(37.80㎡)은 제공된 거래 사례 중 가장 작은 면적에 해당하며, 사용 승인 연도(2019년) 기준으로 볼 때 비교 대상 주택들보다 신축입니다.

건물 면적 대비 거래 가격을 단순 비교하면, 본건의 감정가(115,000,000원)가 시장 거래가보다 다소 높게 책정된 것으로 보일 수 있습니다. 그러나 신축 연도를 고려하면 잠재적인 가치는 더 높을 수 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 시설: 경기북과학고등학교, 기타 학교, 요양병원 등이 인접해 있습니다.

교통: 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

편의시설: 상세 정보는 부족하지만, 주거 지역 내 위치하므로 기본적인 생활 편의 시설은 잘 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

건축물 구조 및 설비: 본건은 철근콘크리트조의 4층 건물 중 3층에 위치하며, 기본적인 위생, 급배수, 난방, 도시가스 설비가 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

유동화물건: 유동화 물건은 일반 물건과 달리 절차나 특수 사항이 발생할 수 있으므로, 추가적인 확인이 필요합니다.

공부상 지목과 현황 불일치: 토지 지목이 '답'에서 '대'로 정리되었으나, 경매 시에는 관련 서류 확인 및 현황 조사가 중요합니다.

임대 관계 미상: 임대차 관계가 명확히 파악되지 않은 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다. (단, 본건 임차인은 대항력이 없어 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.)

주변 시세와의 괴리: 감정가가 주변 유사 물건의 최근 거래 사례 대비 다소 높게 책정된 점은 입찰 시 신중하게 고려해야 할 부분입니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 의정부시 녹양동에 위치한 신축 다세대주택으로, 경기북과학고등학교 인근에 자리 잡고 있어 교육 환경이 우수합니다. 건물 자체의 상태는 양호할 것으로 예상되나, 외부에서 제공되는 정보 외에 직접적인 건물 상태 확인이 필요합니다. 권리 분석상 인수해야 할 보증금이 없어 권리 관계는 명확하며 안전합니다. 시장 분석 결과, 감정가와 주변 실거래가 사이에 일부 차이가 존재하나, 본건의 신축 연도(2019년 사용 승인)를 감안할 때 이러한 차이가 정당화될 수 있습니다. 유동화 물건이라는 점과 공부상 지목과 현황의 차이(해소되었으나)는 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물: 2019년 사용 승인이 완료된 건물로 비교적 최신 연식에 해당하여, 유지보수 비용이 적게 들고 수요자들의 선호도가 높습니다.

우수한 입지: 경기북과학고등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 뛰어나며, 주거 지역으로서 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

명확한 권리 관계: 임차인의 대항력이 없어 권리 인수 부담이 없으므로 투자 위험이 낮습니다.

소형 평형: 37.80㎡(약 11.43평)의 소형 면적으로, 1인 가구나 소규모 가구의 수요에 적합하여 투자 및 임대 관리가 용이합니다.

1.8. 예상 입찰가

인수 보증금 합계: 0원

감정가: 115,000,000원

주변 시세 분석 결과, 제공된 거래 사례들의 면적 및 준공 연도가 본건과 차이가 있어 직접적인 가격 비교에는 한계가 있습니다. 특히, 본건은 비교 대상 주택들보다 신축이라는 점을 고려해야 합니다.

이에 따라, 본건의 신축 연도와 감정가를 종합적으로 고려하여, 보수적으로 감정가의 90% 수준을 예상 입찰가로 제안합니다.

예상 입찰가: 103,500,000원 (감정가 115,000,000원의 90%)

최종 입찰 결정 시에는 주변 시세 변동, 경매 시장 현황, 해당 물건의 경쟁률 등을 종합적으로 면밀히 검토하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.