나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70457 [1] 경기도 포천시 소흘읍 이가팔리 507-4 가온리즈빌에이동 3층 302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2026.03.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 포천시 소흘읍 이가팔리 소재 '갈월중학교' 남측 인근에 위치하는 부동산(구분건물)으로서, 주위는 다세대주택, 물류센터, 공장, 농경지 등이 혼재하는 지대로서, 제반 입지여건 무난한 편임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물 내 제3층 제302호로서, (사용승인일 : 2018.03.20) - 외벽 : 석재 붙임 마감 등 - 창호 : PVC 새시 창호 마감 등임.

이용상태

공부상 '다세대주택'으로 이용 중임. (후첨"건물내부구조도"참조)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수 설비, 난방설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 대체로 세장형 토지로서, "공동주택" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측 지적경계선에서 동측 지적경계선을 따라 폭 약 4~6M 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 성장관리계획구역(남부지역), 가축사육제한구역(2023-06-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2017-02-03)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((20250826)대상외국인등,용도주택,국토교통부공고제2025-1058호,포천시공고제2025-2452호,문의1533-2200))

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

* 사건번호: 의정부지방법원 2026타경70457 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 케이에프에스이오공육유동화전문 (추정)

* 특이사항: 유동화물건

1.2. 물건 현황

* 소재지: 경기도 포천시 소흘읍 이가팔리 507-4, 가온리즈빌 A동 3층 302호

* 용도: 다세대주택

* 사용승인일: 2018년 03월 20일

* 건물 구조: 철근콘크리트 슬래브지붕 4층 건물 내 3층

* 면적

* 토지면적: 55.06㎡ (약 16.66평)

* 토지지분: 55.06099999999999㎡ (약 16.66평)

* 건물면적: 50.37㎡ (약 15.24평)

* 건물지분: 50.37㎡ (약 15.24평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정평가액

* 감정가: 128,000,000원

2. 입지조건

* 위치: 경기도 포천시 소흘읍 이가팔리 소재 '갈월중학교' 남측 인근

* 주위환경: 다세대주택, 물류센터, 공장, 농경지 등이 혼재된 지역

* 교통: 차량 진출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 상황은 보통 수준임

* 도로: 북측 지적경계선에서 동측 지적경계선을 따라 폭 약 4~6M 내외의 포장도로와 접함

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 말소기준권리: 2018년 06월 28일자 신한은행 근저당권 (을1)

3.2. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 지상권 (세부 내용 확인 필요)

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인 허 는 대항력 없음)

3.3. 등기부 요약

* 소유권 이전: 유현정(보존) -> 최영철(매매)

* 주요 권리 현황 (모두 말소 예정):

* 신한은행 근저당권 (말소기준권리)

* 허영미 주택임차권 (대항력 없음, 말소 예정)

* 서울보증보험 가압류

* 비엠더블유파이낸셜서비스코리아 가압류

* 국 압류

* 케이에프에스이오공육유동화전문 임의경매개시결정

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 허 (허영미)

* 보증금: 15,000,000원

* 차임: 350,000원

* 전입/확정일자: 2020년 05월 04일

* 배당신고일자: 2025년 10월 10일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 허 는 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

4. 상권분석

* 주변 거래 사례:

* 인근 '루블랑' (2023년식 신축 다세대) 75.23㎡ (약 22.76평) 기준

* 2026년 2월 거래: 31,500,000원 (약 138만원/평)

* 2026년 3월 거래: 31,000,000원 (약 136만원/평)

* 인근 '한양아트빌' (2001년식 연립) 57.54㎡ (약 17.41평) 기준

* 2026년 2월 거래: 7,000,000원 (약 40만원/평)

* 시세 분석:

* 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 신축 다세대주택 '루블랑'의 경우 면적 대비 거래 가격이 약 3,100만원~3,150만원 수준으로, 평당 약 136만원~138만원으로 분석됩니다.

* 본 물건(가온리즈빌, 2018년식)은 신축이 아니므로, 신축 대비 가격이 낮게 형성될 가능성이 있습니다.

* 하지만, 본 물건의 감정가(128,000,000원)와 제공된 시세 정보(약 2,100만원~2,100만원 수준, 50.37㎡ 기준) 간에 매우 큰 격차가 존재합니다. 이는 감정가 산정 시점 또는 방식에 대한 면밀한 검토가 필요함을 시사합니다.

5. 생활정보

* 교육시설: '갈월중학교' 남측 인근에 위치합니다. 주변에 초등학교, 고등학교 등 교육 시설이 존재할 가능성이 있습니다.

* 편의시설: 주거지 인근으로 기본적인 상업 시설 및 편의 시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다. (구체적인 정보는 현장 확인 필요)

* 기타: 물류센터, 공장 등이 혼재된 지역 특성상 쾌적한 주거 환경과는 다소 거리가 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 감정가와 시세 격차: 제공된 최근 매매 정보에 따르면 본 물건의 시장 가치가 감정가(128,000,000원)보다 현저히 낮은 약 2,100만원 수준으로 추정됩니다. 이는 낙찰 후 재매각 또는 임대 시 손실 발생 위험이 있음을 의미합니다.

* 미확인 권리: '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 명시되어 있으나, 구체적인 내용 확인이 필요합니다. 만약 지상권이 실존하고 낙찰자가 이를 인수해야 할 경우, 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다.

* 물건 노후도: 2018년식 건물로, 연식에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 지역적 특성: 공장, 물류센터 등이 혼재된 지역 특성으로 인해 소음, 환경 문제 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 주변 혐오시설: 현재까지 조사된 바로는 주변에 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 포천시 소흘읍에 위치한 다세대주택으로, 2018년에 사용승인되었습니다. 임의경매로 진행 중이며, 등기부상 채무는 모두 말소될 예정입니다. 임차인 허 는 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다. 입지적으로는 '갈월중학교' 인근에 위치하며 차량 접근이 가능하나, 물류센터, 공장 등이 혼재된 지역 특성을 가지고 있습니다.

가장 큰 문제는 감정평가액(128,000,000원)과 최근 시장 거래 사례(인근 신축 다세대 기준 약 2,100만원~3,150만원) 사이에 존재하는 매우 큰 격차입니다. 이로 인해 본 물건은 감정가를 크게 하회하는 가격에 거래될 가능성이 높으며, 투자 시점에서의 면밀한 가치 평가와 리스크 분석이 필수적입니다. 또한, 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 여부 및 그 내용 확인이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 저가 낙찰 가능성: 감정가 대비 현저히 낮은 시장 시세를 고려할 때, 1차 또는 2차 경매에서 감정가 이하의 저렴한 가격으로 낙찰받을 수 있는 기회가 있습니다.

* 소액 투자 가능: 시장 시세 기반으로 판단할 때, 소액으로 부동산 투자를 시작할 수 있는 기회입니다.

* 유동화 물건: 유동화 물건 특성상, 자산 유동화 과정에서 특별한 조건이 있을 수 있으나, 현재까지 공개된 정보만으로는 추가적인 이점이나 불이익은 파악되지 않습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 128,000,000원이나, 제공된 주변 시세 정보를 분석한 결과, 실제 시장 가치는 약 21,000,000원에서 25,000,000원 사이로 추정됩니다.

따라서, 현 시세와 물건 상태를 고려한 최적의 입찰가는 약 25,000,000원으로 예상됩니다. 단, 이 가격은 주변 시세 정보에 기반한 추정치이며, 실제 경매 진행 상황, 경쟁 입찰자 수, 물건의 실제 상태, 미확인 권리(지상권 등)의 유무 및 가치에 따라 달라질 수 있습니다. 감정가와 시장 시세 간의 큰 괴리가 존재하므로, 신중한 접근이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.