나이스옥션 법원경매 서울북부 2026타경10119 [1] 서울특별시 동대문구 장안동 293-15 3층 302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이정희 · 평가일 2026.03.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동대문구 장안동 소재 "서울장평초등학교" 서측 인근에 위치하며 주위는 소규모의 아파트단지, 단독주택, 다세대 및 연립주택, 소규모위 근린생활시설등이 소재하는 후면주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 평슬라브지붕 5층 건 내의 3층 302호로서 외벽 : 세멘몰탈위 페인트마감 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 창호 : 새시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임(내부구조도 참조)

설비내역

도시개스에 의한 개별난방시설, 상하수도 급배수시설, 기본적인 위생시설등임.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 정방형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

노폭 4m, 6m의 포장도로와 북측 및 동측으로 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가·착공제한지역 <건축법>, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-20) (허가대상 용도: 아파트. 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역 (대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2024.6.4. ~ 2026.8.30.)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2026타경10119 (1)

소재지: 서울특별시 동대문구 장안동 293-15 3층 302호

용도: 다세대주택

감정가: 225,000,000원

건물면적: 48.24㎡ (약 14.6평)

토지면적: 25.21㎡ (약 7.6평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한국자산관리공사 (등기부등본상 확인)

건축년도: 2002년

1.1. 입지조건

주변 환경: 서울특별시 동대문구 장안동 소재 "서울장평초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주변은 소규모 아파트 단지, 단독주택, 다세대 및 연립주택, 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대입니다.

교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

도로: 본건은 인접 도로와 등고평탄한 정방형의 토지이며, 노폭 4m, 6m의 포장도로와 북측 및 동측으로 각각 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2016년 8월 3일 접수된 한국자산관리공사의 근저당권(금액 151,200,000원)이 말소기준권리이며, 매각으로 인해 소멸됩니다.

소멸되지 않는 권리: 등기부등본상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시되어 있지 않습니다. (토지명세서상 지상권 개요 없음)

임차인 현황: 인수되는 보증금은 0원이며, 임대차 관계는 미상입니다.

금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

주변 상권: 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능하나, 전형적인 주택가 상권을 형성하고 있습니다.

시장 동향: 제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 인근 지역의 다세대주택 및 연립주택 시세는 2026년 7월 기준, 약 3억 4천 5백만원부터 3억 8천만원 수준에서 거래되었습니다. (예: 378-8번지 연립 55.17㎡ 3억 4,500만원, 439-19번지 다세대 58.25㎡ 3억 8,000만원)

1.4. 생활정보

교육시설: 서울장평초등학교가 본건 서측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

주거 환경: 소규모 주택가에 위치하여 비교적 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

정비구역 지정: 본건 소재지가 정비구역으로 지정되어 있어, 향후 재개발 또는 정비 사업 진행 시 추가적인 부담이나 이익이 발생할 수 있습니다. 사업 진행 여부, 시기, 방식 등을 면밀히 검토해야 합니다.

토지거래계약허가구역: 본건 지역은 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있습니다 (지정기간: 2024.6.4. ~ 2026.8.30.). 허가구역 내에서 일정 면적 이상의 토지를 거래할 경우 사전에 시·군·구청장의 허가를 받아야 하므로, 거래 시 유의해야 합니다.

건축물 노후도: 2002년 건축물로, 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울특별시 동대문구 장안동에 위치한 다세대주택으로, 서울장평초등학교 인근의 주거 밀집 지역에 소재하고 있습니다. 교통 및 교육 환경이 양호하며, 최근 실거래가 수준을 고려할 때 감정가 대비 시세 상승 여력이 있는 것으로 판단됩니다. 권리 관계가 명확하여 인수되는 부담이 없다는 점은 투자의 장점입니다. 다만, 정비구역 및 토지거래계약허가구역 지정 등은 사업 진행에 있어 잠재적인 변수가 될 수 있으므로, 투자 결정 전 관련 정보를 철저히 확인하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

시세 대비 낮은 감정가: 최근 실거래가 대비 감정가가 약 2억 2천 5백만원으로 낮게 책정되어 있어, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

개발 잠재력: 정비구역 지정은 향후 지역 개발을 통해 자산 가치 상승을 기대해 볼 수 있는 요소입니다. (단, 사업 진행 불확실성 확인 필요)

명확한 권리 관계: 말소기준권리 이하 권리들은 매각으로 소멸되며, 인수되는 보증금이 없어 권리 분석 및 투자가 용이합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 전용면적 48.24㎡(약 14.6평)를 기준으로, 최근 유사한 물건의 실거래가(약 3억 4천 5백만원 ~ 3억 8천만원)를 고려할 때, 현 시세는 약 3억 1천만원 ~ 3억 3천만원 수준으로 추정됩니다.

감정가 2억 2천 5백만원 대비 상당한 시세 차익이 예상됩니다.

따라서, 경쟁력 있는 입찰을 위해 현 시세의 90% 수준인 약 2억 8천 5백만원 ~ 3억 1백만원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

초기 입찰은 보수적으로 접근하여 2억 8천 5백만원 선에서 시작하는 것을 제안합니다.

1.9. 주변 환경 시설

인근 지역에 대한 조사 결과, 직접적인 '혐오시설'로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 동부화물터미널 부지 일대가 재개발을 통해 주거 및 상업 복합 공간으로 변화하고 있으며, 이는 지역 환경 개선의 긍정적인 신호로 해석될 수 있습니다. 또한, 과거 동대문환경자원센터와 같이 음식물 처리 시설이 주민 반대에도 불구하고 지하화 및 공원화로 조성된 사례가 있어, 환경 관련 시설의 경우 입지 및 운영 방식에 따라 주민 수용성이 달라질 수 있습니다. 본건의 구체적인 위치는 주거 밀집 지역으로, 이러한 시설과의 직접적인 영향은 적을 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.