나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70516 [1] 경기도 의정부시 의정부동 166-4 의정부 디베뉴스타 20층 2018호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2026.03.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 "경의초등학교" 서측 인근에 위치하며 주위는 근린생활시설, 오피스텔, 공동주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 전철 1호선 "의정부역" 및 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 지하2층/지상 24층 건물 내 제 20층 2018호 외 1개호로서 외벽: 석재붙임 등 마감, 내벽: 벽지도배 및 타일붙임 등 마감, 창호: 새시창호임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택-원룸형 아파트)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비, 주차장설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서 현황 업무시설 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 22미터 내외, 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

의정부동 166-4 :일반상업지역(일반상업지역), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2017-12-22)(중점경관관리구역(평화로))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 의정부지방법원 2026타경70516 (1)

* 소재지: 경기도 의정부시 의정부동 166-4 의정부 디베뉴스타 20층 2018호

* 용도: 도시형생활주택 (원룸형 아파트)

* 감정가: 98,000,000원

* 토지면적: 1.91㎡ (약 0.58평)

* 토지 지분: 1.905㎡ (약 0.58평)

* 건물면적: 14.62㎡ (약 4.42평)

* 건물 지분: 14.62㎡ (약 4.42평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 이

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 "경의초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 오피스텔, 공동주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 전철 1호선 "의정부역" 및 다수의 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호합니다.

* 건물 정보: 본건 건물의 정확한 주소는 경기도 의정부시 평화로 467 (의정부동)이며, 2020년 5월 22일 사용 승인된 건물로, 총 24층 규모입니다.

* 주변 시설: 의정부역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 주변 상업시설 이용이 용이합니다. 경의초등학교가 도보 거리에 있어 교육 환경도 양호합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 인근에 심각한 혐오시설이 직접적으로 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2026년 3월 13일 접수된 강제경매개시결정 (채권자: 이정희, 44,190,127원)이 말소기준권리입니다. 해당 권리보다 선순위의 권리는 존재하지 않으며, 이보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 기 (기태민)

* 보증금: 88,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 6월 24일

* 확정일자: 2022년 5월 18일

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2026년 5월 15일

* 비고: 본 임차인은 대항력이 있으나, 배당신고일자를 통해 배당을 받을 예정이며, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

* 임차인: 주택도시보증공사

* 보증금: 88,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 6월 24일

* 확정일자: 2022년 5월 18일

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2026년 5월 13일

* 비고: 본 임차인 역시 대항력이 있으나, 배당을 통해 보증금을 회수할 예정이며, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

* 인수되는 권리: "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있어, 매각으로 인해 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없는 것으로 판단됩니다.

* 등기부 요약: 소유권 이전 및 신탁 등기 말소 이력이 있습니다. 가장 최근 소유권 이전은 2024년 11월 19일에 이루어졌습니다. 강제경매 개시 결정은 2026년 3월 13일에 등기되었습니다.

1.4. 상권분석

* 지역 특성: 본건이 위치한 의정부동 일대는 주거, 상업, 업무 시설이 복합적으로 분포된 지역으로, 의정부역을 중심으로 한 상권이 발달해 있습니다.

* 건물 용도: 본 건물은 도시형생활주택, 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재된 주상복합 형태로, 소형 주거 공간에 대한 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 상업 활동: 인근 의정부역 상업지구를 통해 다양한 금융, 쇼핑, 외식 등 편의시설 이용이 용이하여 상업 활동 및 임대 수요에 긍정적인 환경을 제공합니다.

1.5. 생활정보

* 주거 형태: 본건은 도시형생활주택으로, 14.62㎡ (약 4.42평)의 원룸형 아파트입니다.

* 건물 설비: 기본적인 위생, 급배수, 난방, 화재 탐지, 소화전, 승강기, 주차장 설비 등을 갖추고 있습니다.

* 교육시설: 경의초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육에 대한 접근성이 양호합니다.

* 편의시설: 의정부역 주변에 위치하여 마트, 백화점, 병원, 은행 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 건축물 용도 불일치 가능성: 건축물대장상 본 건물(의정부 디베뉴스타)의 주용도가 '업무시설'로 기재되어 있으나, 감정평가서 및 본 물건 정보에서는 '도시형생활주택(원룸형 아파트)'으로 이용 중이라고 명시되어 있습니다. 이는 실제 이용 현황과 공부상 용도 간의 차이로, 해당 물건의 재산권 행사나 추후 매각 시 불이익이 발생할 수 있습니다. 입찰 전 반드시 관련 기관을 통해 용도 관련 사항을 명확히 확인해야 합니다.

* 협소한 면적: 전용면적 14.62㎡ (약 4.42평)으로 매우 협소하여, 향후 되팔거나 임대 시 수요층이 제한될 수 있습니다.

* 임차인 현황: 대항력 있는 임차인이 존재하나, 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있어 낙찰자의 직접적인 보증금 인수 부담은 없습니다. 다만, 배당 절차 및 임차인의 실제 권리관계에 대한 최종 확인은 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 의정부시의 역세권에 위치한 신축급 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 매우 우수합니다. 대항력 있는 임차인이 존재함에도 불구하고 인수 보증금이 없어 권리관계가 비교적 명확하다는 점은 투자 측면에서 긍정적입니다. 그러나 건축물대장상 용도와 실제 이용 현황 간의 불일치 가능성은 본건의 가장 큰 리스크 요인이므로, 이에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다. 소형 평형임을 고려할 때, 투자 목적보다는 실거주 또는 1인 가구 임대 수익형 부동산으로 접근하는 것이 현실적일 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 역세권 소형 주거 공간: 의정부역 도보 이용 가능한 거리에 위치하며, 1인 가구 수요층이 명확한 소형 평형입니다.

* 신축급 건물: 2020년 사용 승인된 건물로 비교적 신축에 해당합니다.

* 보증금 미인수: 대항력 있는 임차인이 있으나, 낙찰자가 보증금을 인수할 의무가 없어 권리관계가 깔끔합니다.

* 우수한 생활 인프라: 주변에 상업, 교통, 교육 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 98,000,000원입니다. 제공된 주변 시세 정보는 주로 '다세대' 주택이며, 본건과 건물 종류 및 연식, 면적이 상이하여 직접적인 비교에는 한계가 있습니다. 해당 자료들에서 언급된 2026년 7월의 거래 사례를 보면, 32㎡~51㎡ 면적의 다세대 주택이 102,500,000원에서 110,000,000원 선에서 거래되었습니다.

본건은 이보다 훨씬 작은 14.62㎡ (약 4.42평)의 소형 평형으로, 단순 면적당 가격 적용보다는 감정가를 기준으로 접근하는 것이 합리적입니다.

본건의 주요 리스크인 건축물 용도 불일치 가능성을 간과할 수 없습니다. 따라서, 해당 리스크가 해소되거나 명확히 인지된 상태에서의 입찰이 중요합니다. 대항력 있는 임차인의 보증금을 인수하지 않는다는 점은 긍정적입니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 감정가 98,000,000원을 기준으로, 리스크를 감안하여 99,000,000원 ~ 105,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다. 최종 입찰가는 관련 리스크에 대한 조사 결과를 바탕으로 본인의 투자 성향에 맞게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.