나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70507 [1] 경기도 포천시 선단동 364-17 가우디캐슬 103동 4층402호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더드림 · 평가일 2026.03.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 선단동 소재 "선단동행정복지센터" 북동측 인근에 위치하며, 인근은 소규모 공장, 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 제103동 제4층건중 제4층 제402호로서, 외벽 : 타일벽돌 등 마감, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등, 창호 : 새시창호임.

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방, 발코니 등)으로 이용중임.

설비내역

위생·급배수설비, 전기설비, 승강기설비, 주차장시설 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 대체로 등고평탄한 세장형 토지로 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로와 외곽공도가 연계되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(2023-06-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>, 비행안전제4구역(지원)(15항공단_비행안전(지원)제4구역(45m 위탁지역))<군 사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정 비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((20250826)대상외국인등,용도주택,국토교통부공고 제2025-1058호,포천시공고제2025-2452호,문의1533-2200))임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 물건명: 가우디캐슬 103동 4층 402호

* 사건번호: 의정부지방법원 2026타경70507 (1)

* 소재지: 경기도 포천시 선단동 364-17 (가우디캐슬 103동 4층 402호)

* 용도: 연립주택 (현황 다세대주택)

* 사용승인일: 2022년 07월 29일

* 감정평가액: 317,000,000원

* 토지면적: 83.50㎡ (약 25.26평)

* 건물면적: 70.03㎡ (약 21.18평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

* 주위환경

* 본건은 경기도 포천시 선단동 소재 "선단동행정복지센터" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변 지역은 소규모 공장, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황

* 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다.

* 단지 내 도로와 외곽 공도가 잘 연계되어 있어 차량 이동이 수월합니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황

* 말소기준권리는 2024년 05월 30일 접수된 남서울농업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

* 본 경매개시결정 등기(갑7, 남서울농업협동조합)를 포함한 그 이후의 모든 후순위 권리들은 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

* 인천신용보증재단의 가압류(갑6) 역시 말소 대상입니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 박

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 850,000원

* 전입일자: 2025년 01월 13일

* 확정일자: 2025년 01월 07일

* 배당신고일자: 2026년 04월 24일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 박 은 대항력이 없으므로, 보증금 30,000,000원은 배당을 통해 회수될 것으로 예상됩니다. 다만, 배당 결과에 따라 일부 미회수 발생 가능성도 배제할 수 없으나, 매수인에게 인수되는 보증금은 없는 것으로 분석됩니다. (주의 필요)

* 임차인: 조

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 01월 13일

* 대항력: 없음

* 비고: 보증금 및 차임이 없어 인수되는 권리는 없습니다.

* 인수되는 보증금 합계: 0원

1.3. 시세 분석 (시장가치 및 생활정보)

* 주변 시세 분석

* 최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(전용면적 약 67~71㎡)의 다세대주택들이 2026년 6월부터 7월 사이에 120,000,000원에서 133,000,000원 범위에서 거래되었습니다.

* 본건의 전용면적은 약 70.03㎡ (약 21.18평)입니다.

* 최근 거래된 유사 물건들의 평당 평균 매매가는 약 556만원에서 704만원 수준으로 형성되어 있습니다.

* 이를 바탕으로 본건의 현재 시장 가치는 약 120,000,000원에서 140,000,000원 사이로 추정됩니다.

* 건축물 정보

* 건축 구조는 철근콘크리트구조 평스라브지붕이며, 본건은 4층 건물 중 4층에 위치한 402호입니다.

* 건물의 외벽은 타일벽돌로 마감되었으며, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 새시창호로 구성되어 있습니다.

* 위생·급배수, 전기, 승강기, 주차장 등 기본적인 설비가 완비되어 있습니다.

* 이용 상태

* 본건은 방 3개, 거실, 주방, 발코니 등으로 구성된 다세대주택으로 이용 중입니다.

* 토지 이용 계획

* 본 건 토지는 제1종일반주거지역에 해당합니다.

* 또한, 가축사육제한구역, 비행안전제4구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 관련 법규에 따른 제한사항이 존재합니다.

1.4. 잠재적 리스크

* 감정가와 시세의 괴리: 본건의 감정평가액은 317,000,000원이나, 최근 실거래가 분석 결과 추정 시세는 120,000,000원에서 140,000,000원으로 상당한 차이를 보입니다. 이는 감정가가 과대평가되었거나 시장 가치가 하락했음을 시사하며, 입찰 시 가장 주의해야 할 부분입니다.

* 주변 환경: 본건 인근에 소규모 공장들이 위치하여, 일부 수요자에게는 선호도가 낮을 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 비행안전제4구역 등 일부 토지 이용 제한 사항이 존재하여, 향후 건물 증축이나 개발 시 영향을 줄 수 있습니다.

1.5. 종합 의견

* 본 물건은 2022년에 사용승인된 비교적 신축급에 속하는 다세대주택입니다.

* 등기부상 모든 권리관계는 매각으로 인해 소멸될 예정이며, 인수되는 임차보증금 또한 없는 것으로 분석되어 명도 및 권리관계 관련 리스크는 매우 낮습니다.

* 가장 큰 특징은 감정가와 실거래가 간의 현격한 차이입니다. 이로 인해 시세보다 훨씬 낮은 금액으로 낙찰받을 수 있는 기회를 제공할 수 있습니다.

* 다만, 감정가가 왜 이렇게 높게 책정되었는지에 대한 면밀한 검토가 필요하며, 낙찰 후 발생할 수 있는 시장 가치와의 괴리를 감안한 신중한 접근이 요구됩니다.

1.6. 투자 포인트

* 실거래가 대비 낮은 감정가로 인한 상당한 시세차익 기대 가능성이 있습니다.

* 신축급 건물로 즉시 입주하거나 임대가 용이하여 투자 회수 기간을 단축할 수 있습니다.

* 모든 권리관계가 소멸되고 인수되는 보증금이 없어, 법률적 위험이 최소화됩니다.

1.7. 예상 입찰가

* 본 건의 실제 시장 가치는 최근 거래된 유사 물건들의 시세를 바탕으로 약 120,000,000원에서 140,000,000원으로 추정됩니다.

* 감정가(317,000,000원) 대비 상당한 시세차익을 확보하기 위해서는, 상기 추정 시세 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 따라서, 본 건의 예상 입찰가는 약 130,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.