나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70469 [1] 경기도 의정부시 신곡동 486 신곡하이츠 6층 601호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 화성 · 평가일 2026.03.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 신곡동 소재 '신곡초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설, 임야 등이 혼재하는 주거지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지상6층 건 내 6층 601호로서, 외벽: 몰탈위 페인팅 및 일부 치장석 등 마감, 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감, 창호: 새시창호임.

이용상태

건축물대장상 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄한 부정형의 토지로서, 단지형 다세대주택 및 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

신곡동 486, 486-21 :공히 제2종일반주거지역, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-11-05)(토지거래계약허가구역(2024. 11. 10.~2029. 11. 9.))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임. -기 타: 본건은 건축물대장 등에는 신곡동 486번지(1필지)상에 소재하나, 등기사항전부증명서상의 대지권의 목적인 토지는 신곡동 486, 신곡동 486-21(2필지)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2026타경70469 (1)

소재지: 경기도 의정부시 신곡동 486 신곡하이츠 6층 601호

용도: 오피스텔

감정가: 132,000,000원

토지면적: 30.23㎡ (약 9.15평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 47.09㎡ (약 14.25평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사로 추정)

건축 연도: 2014년 11월 (사용승인일 기준)

1.1. 입지조건

본건은 경기도 의정부시 신곡동 소재 '신곡초등학교' 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트 단지, 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 교통 여건은 보통입니다.

본건까지 노폭 4미터 내외의 포장도로가 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2026년 3월 6일 접수된 주택도시보증공사(채권자)의 강제경매개시결정(등기구분: 갑6)입니다.

매각으로 인해 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦은 날짜에 등기된 권리들은 원칙적으로 매각으로 소멸됩니다.

* 임차인 장영범: 2022년 6월 28일 전입, 2022년 6월 15일 확정일자를 받았으며, 보증금 160,000,000원에 대한 주택임차권 등기가 되어 있습니다. 그러나 해당 임차인은 대항력을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였으므로, 인수되는 보증금은 없습니다. (2026.8.6.자 확약서 제출)

* 임차인 주원영: 2025년 5월 26일 전입하였으며, 대항력이 있습니다. 다만, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 금전적 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

인수 보증금 합계: 0원

특이사항: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권, 대항력 있는 임차인이 존재하나, 임차인 장영범의 경우 대항력 포기 확약으로 인해 보증금 인수 위험이 해소되었습니다. 임차인 주원영은 대항력은 있으나 보증금이 없어 금전적 인수 부담은 없습니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 신곡동 일대는 주거 단지와 근린생활시설이 복합적으로 형성된 지역입니다.

인근에 학교(신곡초등학교 등)와 상업 시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

대중교통 이용이 용이하며, 차량 접근성도 확보되어 있어 지역 내 상권의 기본 기능은 유지될 것으로 보입니다.

대규모 개발(e편한세상 신곡 시그니처뷰 등)이 예정되어 있어 향후 상권 활성화 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

교육: 본건 인근에 신곡초등학교가 있어 교육 환경이 양호합니다.

교통: 차량 접근이 가능하며, 대중교통 이용 또한 불편함이 없습니다.

편의시설: 주변 근린생활시설 및 상업 시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

의료: 의정부 시내의 병원 및 관련 시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 주원영: 보증금이 0원이지만 대항력이 존재하여, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. 다만, 금전적 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

HUG 인수조건 변경: HUG(주택도시보증공사)와 관련된 조건 변경 사항이 입찰 및 계약 과정에서 추가적인 검토를 요구할 수 있습니다.

토지 이용 계획: 본건 토지는 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 의정부시 신곡동에 위치한 오피스텔로, 준수한 입지 조건과 교통 환경을 갖추고 있습니다.

임차인 권리 관계가 다소 복잡하게 설정되어 있었으나, 임차인 장영범의 대항력 포기 확약으로 인해 보증금 인수 부담은 사실상 해소되었습니다.

대항력 있는 임차인 주원영의 존재는 있으나, 보증금이 0원이므로 금전적 위험은 낮습니다.

인근의 대규모 아파트 단지 개발 등은 향후 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

비교적 낮은 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득 가능성이 있습니다.

임차인 관련 주요 위험 요소(보증금 인수)가 해소되었습니다.

신곡동 일대의 개발 호재로 인한 미래 가치 상승 기대감이 있습니다.

오피스텔로서 실거주 및 임대 수익 창출이 모두 가능한 상품입니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 132,000,000원

인수 보증금: 0원

종합적인 권리 분석 결과, 인수되는 보증금이 없어 감정가를 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다.

본건의 시장 상황 및 경매 물건의 특성을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 120,000,000원 ~ 135,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.