나이스옥션 법원경매 서울서부 2026타경50283 [1] 서울특별시 은평구 녹번동 156-24 지하층2호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하정감정 · 평가일 2026.04.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 은평구 녹번동 소재 "서울서부경찰서" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

교통상황

대상물건 소재 건물까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 "역촌역(지하철6호선)"이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트 평스라브 4층건 중 제지하층 제2호로서, (사용승인일 : 1992.03.10) 외벽 : 치장벽돌 쌓기 등, 내벽 : 벽지, 타일 등, 창호 : 샷시 창호 등입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용중이며, 후첨 "내부구조도" 참조 바랍니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방시설, 주차장 등 구비된 것으로 추정됩니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 정방형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

대상물건 북측으로 폭 약 5~6m 내외의 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.))

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울서부지방법원 2026타경50283 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO (서울보증보험)

감정가: 105,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 은평구 녹번동 156-24 지하층2호

용도: 다세대주택

토지면적: 20.12㎡ (약 6.08평)

토지지분: 20.12㎡ (약 6.08평)

건물면적: 47.48㎡ (약 14.36평)

건물지분: 47.48㎡ (약 14.36평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건축년도: 1992년 3월 10일 (사용승인일 기준)

1.3. 감정평가 요약

위치: 서울특별시 은평구 녹번동 소재 "서울서부경찰서" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

건물구조: 철근콘크리트 평스라브 4층건 중 제지하층 제2호로서, 사용승인일은 1992년 3월 10일입니다.

이용상태: 다세대주택으로 이용 중입니다.

토지이용: 인접 필지와 등고 평탄한 정방형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

도로: 대상 물건 북측으로 폭 약 5~6m 내외의 도로와 접하고 있습니다.

1.4. 등기부 요약

말소기준권리: 신용보증기금 가압류 (2025.05.28 접수)

총 채권액 (말소기준권리 포함): 약 187,747,395원

소유권 이전 내역: 원재호, 윤금선, 김유비 순으로 소유권 이전되었습니다.

주택임차권: 한국토지주택공사 (을3), 보증금 100,000,000원, 2024년 8월 26일 말소 예정으로 등기부에 기재되어 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 서울특별시 은평구 녹번동에 위치하며, 주변은 단독주택, 다세대주택 및 일부 근린생활시설이 혼재된 주거 지역입니다. 인근에 서울서부경찰서가 소재합니다.

2.2. 교통 여건

대상 물건 소재 건물까지 차량 진출입이 가능합니다.

인근에 노선버스정류장이 있으며, 지하철 6호선 역촌역이 소재하여 대중교통 이용이 비교적 용이한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계

본 물건은 서울서부지방법원의 부동산강제경매 사건으로 진행 중입니다.

등기부상 말소기준권리는 신용보증기금의 가압류 (2025.05.28)이며, 경매 개시 결정 등기 (서울보증보험 신청, 2026.03.09) 및 그 이후에 등기된 모든 권리(가압류, 주택임차권 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

제시된 정보에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 개요는 있으나, 해당 권리 없음)

3.3. 임차인 현황

주요 임차인은 한국토지주택공사(LH)이며, 보증금 100,000,000원, 차임 0원입니다.

임차인의 전입일자는 2022년 8월 19일, 확정일자는 2022년 6월 23일입니다.

등기부상 주택임차권(을3)은 말소 예정으로 확인됩니다.

임차인의 대항력은 없는 것으로 분석됩니다.

주의사항: 신청 채권자인 서울보증보험은 한국토지주택공사의 임차보증금반환 채권을 양수한 승계인입니다. 서울보증보험은 배당으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도, 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하며 임차권 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다. 따라서 임차인의 보증금 100,000,000원은 매수인이 인수하지 않습니다.

3.4. 채권자 정보

신청 채권자는 서울보증보험으로, 한국토지주택공사의 임차보증금반환 채권을 양수하여 본 경매를 신청하였습니다.

총 채권액 합계는 약 187,747,395원입니다.

4. 상권분석

대상 물건은 주거 지역 내에 위치하며, 주변에 단독주택, 다세대주택 및 일부 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

역촌역 초역세권은 아니지만 도보 및 대중교통 접근이 가능한 지역으로, 국지적인 수요를 충족하는 상권으로 분석됩니다.

대형 상업 시설보다는 지역 기반의 소규모 상권에 해당합니다.

5. 생활정보

서울서부경찰서가 인근에 위치합니다.

지하철 6호선 역촌역을 이용할 수 있어 서울 시내 이동이 비교적 용이합니다.

주변 편의시설(마트, 병원 등)은 대중교통 이용 시 접근 가능할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

토지거래허가구역: 외국인 등 특정 대상 또는 특정 용도(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)로 토지 거래 시 허가를 받아야 합니다. (지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.)

건축물 노후화: 건물의 사용승인일이 1992년으로 노후화가 진행된 건물입니다. 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 은평구 녹번동에 위치한 지하층 다세대주택입니다.

권리관계는 비교적 명확하며, 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

한국토지주택공사 임차인의 경우 대항력이 없으며, 신청 채권자의 확약으로 인해 매수인이 임차 보증금을 인수할 부담은 없습니다.

토지거래허가구역이라는 점은 거래 시 제약이 될 수 있으나, 지정 기간 및 대상에 따라 다르므로 구체적인 확인이 필요합니다.

건축 연도가 오래되었다는 점은 향후 관리 측면에서 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

인수 부담 없는 권리 관계: 임차 보증금 및 기타 모든 권리가 소멸되어 매수인이 인수할 부담이 없습니다.

서울시 내 주택: 서울이라는 입지적 장점을 가집니다.

지하철 역세권 인접: 6호선 역촌역 이용이 가능하여 교통이 편리합니다.

9. 예상 입찰가

시세 분석:

제공된 최근 매매 정보(2026년 5월)에 따르면,

* 75-7번지 (1986년 준공, 50.25㎡): 215,000,000원 (약 428만원/㎡)

* 152-90번지 (2001년 준공, 59.12㎡): 435,000,000원 (약 736만원/㎡)

* 31-23번지 (2014년 준공, 28.78㎡): 305,000,000원 (약 1060만원/㎡)

본 물건은 지하층, 47.48㎡ (약 14.36평), 1992년 준공으로, 유사 면적의 75-7번지(1986년 준공, 50.25㎡) 사례와 비교 시, 준공년도가 다소 신축이고 면적이 유사하나 층수(지하)에서 차이가 있습니다. 75-7번지의 215,000,000원 시세를 감안하면, 본 건의 시장 가치는 보수적으로 180,000,000원 ~ 220,000,000원 수준으로 추정해볼 수 있습니다.

법원 감정가 105,000,000원은 주변 시세 대비 현저히 낮게 책정된 것으로 판단됩니다.

예상 입찰가:

1차 경매에서는 감정가 105,000,000원부터 시작됩니다.

본 건은 권리상 인수 부담이 없고 주변 시세가 감정가보다 월등히 높으므로, 1차 경매에서 낙찰될 가능성이 있습니다.

시장 조사 결과와 권리 분석 결과를 종합할 때, 보수적으로 접근하여 감정가 대비 110% ~ 140% 수준인 115,000,000원 ~ 150,000,000원 사이를 1차 입찰 희망 가격으로 고려해 볼 수 있습니다.

만약 유찰될 경우, 유찰가 및 시장 상황을 재확인하여 입찰가를 조정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.